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리브부동산

코로나 장기화로 공실 늘고 임대료 하락... 위기의 상가 시장

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안녕하세요. KB국민은행 리브부동산입니다.


‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용시장, 상업용시장, 해외시장으로 구성됩니다. 


아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2021년 1호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 인도네시아 주택시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다. 

[상가] 임차 업종에 따라 코로나19에 따른 상가시장 영향 차별화 전망

1. 코로나19 장기화로 자영업 경기침체가 지속되는 가운데, 상가공실 증가


사회적 거래두기 강화, 비대면 소비확대 등으로 자영업 매출 감소가 장기간 지속되면서 영업을 지속하기 어려운 한계자영업자가 증가했습니다. 피해 누적으로 폐업이 늘어날 가능성이 증가했고, 상가 공실률도 상승했습니다.

2. 업종별 피해 정도에 차이, 상가시장도 임차업종에 따라 차별화 가능성


생활 非필수재 소비지출이 감소하고, 정부의 재난지원금 지원효과와 영업여건이 업종별로 차이를 보여 상가시장도 임차구성에 따라 차별화될 것으로 예상됩니다. 거리두기 단계에 따라 영업제한이 큰 업종을 중심으로 폐업 증가에 따른 공실위험이 확대될 전망입니다. 

[오피스텔] 수도권 오피스텔 가격 상승세, 전세가율은 최고치 기록

1. 수도권 오피스텔의 매매가격과 전세가격 모두 상승세 지속


2020년 수도권 오피스텔 매매가격은 경기와 인천을 중심으로 큰 폭으로 상승했습니다. 전세가격 역시 경기/인천이 크게 상승한 가운데, 최근 들어 서울 상승폭도 확대 추세입니다.

2. 12월 전세가율 조사 이래 최고치, 신규 입주물량은 큰 폭 감소 예상


지속적으로 상승하던 매매 대비 전세가격 비율은 2020년 12월 조사 이래(’10.7월) 최고치를 경신했습니다. 2021년 오피스텔의 입주물량은 예년에 비해 크게 감소할 것으로 예상되어 당분간 매매가격과 전세가격 상승세는 지속될 것입니다.

[오피스] 서울 오피스 거래가격은 최근 5년 내 최고치 경신

1. 2020년 3분기까지 서울 오피스 거래가격은 최근 5년 내 최고 수준 


2020년 3분기까지 서울 오피스 면적당 거래가격은 최근 5년 내 최고치를 기록했습니다. 거래 건수 또한 전년동기 대비 20% 증가해 활발한 거래 활동을 지속했습니다. 대부분 서울 오피스 거래 단가가 전년 대비 상승해 서울 오피스 면적당 거래가격 상승세를 견인했습니다.

2. 하반기 여의도권 대형오피스빌딩의 신규공급으로 공실부담 확대


하반기 들어 파크원 타워 1·2, KB국민은행 신관 및 포스트타워 (구 여의도 우체국빌딩, 12월 준공) 등 대형 오피스빌딩이 신규 공급되면서 여의도권역의 공실부담이 확대됐습니다.

[간접투자] 코로나19 충격 이후 증시 대비 회복세 둔화로 투자경쟁력 약화

1. 리츠시장 규모는 증가하나, 공모리츠 시가총액 보합세로 증시 내 비중 감소 


각 유형별 리츠 자산규모가 고르게 확대되면서 시장규모는 꾸준한 상승세입니다. 2020년 10월 이후 증시는 지속적으로 상승한 반면, 리츠는 배당 이후 가격이 보합세를 보이면서 증권시장 내 비중이 급감했습니다.

2. 신규 해외펀드 설정감소 영향으로 연간 펀드시장 성장세 둔화


2020년 말 부동산 펀드 전체 시장규모는 전년 대비 13조원 가량 증가했으나, 코로나19의 여파로 신규 설정규모가 감소하면서 성장세는 둔화됐습니다. 2020년 해외펀드 월평균 신규설정 규모는 0.5조원 수준으로 시장 성장둔화에 영향을 줬습니다.

[미국 주택시장] 초저금리에 힘입어 주택가격 상승세 지속

1. 초저금리로 주택구입 비용이 감소하면서 주택가격 상승 견인 


10월 S&P 주택가격지수는 236으로 전년동월 대비 89% 상승을 기록하면서 2014년 이래 최고치였습니다. 11월 기존주택 판매 건수는 669만채, 신규주택은 84만채로 전월 대비 소폭 감소했으나, 코로나19 여파를 감안 시 거래시장은 활발한 편입니다.

2. 코로나19에도 불구하고, 저금리를 기반으로 추가상승여력 존재


풍부한 유동성과 저금리에 따른 주택구입비용 감소 등으로 미국 내 주택수요는 당분간 유지될 것으로 예상됩니다. 11월 주택가격선행지수는 126으로 전월 대비 소폭 하락했으나, 코로나 이전에 비해 높은 수준입니다. 

[인도네시아 주택시장] 경제회복을 위해 외국인에게 부동산 매매시장 개방

1. 코로나19 확산으로 인도네시아 경기침체 위기, 2분기 연속 GDP 마이너스 성장


인도네시아는 동남아 지역에서 코로나19 확진자가 가장 많은 국가입니다, 2020년 3분기 GDP는 2분기 연속 감소하면서 지난 1997년 아시아 금융위기 이후 처음으로 경기침체에 직면했습니다.

2. 경기회복 방안 중 하나로 외국인에게 부동산시장 개방조치 단행


인도네시아 의회는 경기활성화를 위해 부동산 소유권을 외국인에게 허용하는 법안을 통과시켰습니다. 개정 부동산법안에 따르면, 외국인도 인도네시아 국민과 동등한 조건으로 주택구입이 가능하며, 대상은 외국 국적자 및 인도네시아 지점을 둔 해외법인 등도 포함됩니다. 


이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 2021년 1호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 인도네시아 주택시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 홈페이지나 앱 내 첨부파일을 참고하시기 바랍니다. 


고객 여러분! 부자 되세요. 

KB국민은행 리브부동산 리브온이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)


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