KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

주택가격 상승세가 언제까지 이어질지 전문가 의견이 분분합니다. GDP성장률 둔화 등 주택수요 감소요인에도 불구하고, 저금리에 힘입은 풍부한 유동성이 뒷받침되고 있죠. 그래서 당장 부동산 가격의 하락세를 전망하는 전문가들은 많지 않습니다.

소득정체 상황이라도 상승 전망이 강하면 투자자는 싼 금리를 활용한 레버리지에 의존합니다. 그러나 과거 적정수준을 벗어난 부채는 항상 부담요인이 됐었는데요. 경기부침이 예상되는 2021년 부동산 투자시 눈여겨볼 5가지 이슈에 대해 팩트 체크합니다.

부동산 전문가들이 쉽사리 가격조정을 전망하지 못하는 이유는 역대 최고 수준인 시중 부동자금 때문입니다. 시중 부동자금은 2016년 말 1,000조원 시대를 연 이래 또다시 가파르게 증가해 11월 기준으로 1,400조원에 달했습니다.

시중에 돈이 넘쳐나면 돈의 가치는 쉽게 오르지 못합니다. 경제 주체가 고령화되고, 경제성장 둔화로 저성장이 고착화되면 돈을 생산활동에 쓰려는 사람이 줄어 저금리가 상당기간 지속될 수 있죠. 자본이 성장을 위한 설비투자보다 안전자산으로 여겨지는 부동산에 몰립니다.

미국 등 많은 국가에서 코로나19로 인한 경기침체를 활성화시키려고 저금리와 넉넉한 자금공급 기조를 유지할 수밖에 없는데요. 넘쳐나는 글로벌 자본은 투자수익률을 높이기 위해 한국, 중국 등 신흥국에 투자되면서 부동산 가격 상승에 일조했습니다.

과거에도 금리 하락기에는 부동산이 탄력을 보였습니다. 그러나 주택가격은 항상 오르내림의 사이클을 그리죠. 따라서 저금리가 이어질 때에도 적절한 유동성 및 리스크 관리가 필요합니다. 어떤 자산도 계속해서 오를 수만 없기 때문입니다.

만약 미국 경제가 성장을 거듭하고, 코로나19가 빠르게 종식된다면 연준의 제로금리정책은 시장컨센서스인 2023년보다 빨리 변화될 수 있습니다. 여기에 인플레이션을 잡기위해 기준금리 인상으로 풀린 돈을 회수한다면 달러약세도 흔들릴 수 있죠. 아직은 먼 얘기지만 현명한 투자가라면 글로벌자금의 이익실현 전략에도 늘 대비해야 합니다.

전세계의 풍부한 유동성은 질좋은 투자처를 찾기위해 분주합니다. 코로나19로 인한 기업실적 둔화 등 펀더멘털 약화에도 불구하고, 펜더믹 충격에서 벗어나기 위한 재정확대 정책과 경기부양 기대감이 부각되면서 주식시장은 연일 호황입니다.

우리나라는 1990년대에는 주식시장이 부동산시장을 2년 리드했고, 2000년대에는 부동산시장과 주식시장은 상호 보완관계였습니다. 2014년부터는 경제활성화대책으로 부동산시장이 주도권을 갖으면서 역상관계를 보였습니다.

주식시장이 수출 중심의 실물경제 성장에 반응한 반면, 부동산시장은 수출환경이 어려워 내수진작 활동이 필요한 시기에 주목받기 때문입니다. 2020년 6월부터는 저금리로 인한 유동성 개선과 재정확대정책에 힘입어 주식시장과 부동산이 동반상승 기조인데요.

수출환경이 어려워 주식시장의 성장이 한계를 맞이하면 부동산이 자산시장을 리드할 수 있죠. 그러나 결국 경제성장률이 예상을 하회할 경우 부동산에도 결코 호재는 아닐 것입니다.

따라서 부동산시장의 합리적이고 건강한 성장을 위해서는 수출확대를 통한 경제성장, 펀더멘털을 통한 장기투자가 가능한 시장환경, 일반투가자들의 안정된 투자활동 분산을 담보하는 주식상품구성이 필요합니다. 2019년 KOSPI 시가총액은 주택시가총액의 28%에 불과했습니다.

시장 유동성은 기업의 설비투자보다 부동산, 주식 등 자산시장으로 쏠리는데요. 성장이 제한적인 경제구조에서는 주식 등 위험투자형 투자자보다는 부동산 등 안전투자형 투자자 비중이 높겠죠. 덕분에 우리나라의 2건 이상 다주택자 비중은 지난해 15.9%로 꾸준히 증가하고 있습니다.

수급에 민감한 주택시장은 가격안정을 위해서는 주택공급량을 늘릴 필요가 있겠죠. 그래서 주택인허가와 입주예정주택을 살펴보았는데, 수치상으로는 줄어들고 있네요.

『주택인허가』는 정부가 주택건설을 승인한 물량으로 주택공급 선행지표입니다. 주택공급량이 순조롭게 증가할려면 인허가가 안정적이어야 하죠. 3년 뒤 준공상황과 전세가 및 매매가를 예측할 수 있다죠. 2015년 77만호를 정점으로 지속해서 줄어들고 있습니다.

『입주예정주택』은 준공되어 잔금이 지불된 신규주택입니다. 입주자 모집공고 수치를 기준으로 민간기관이 집계합니다. 입주물량이 감소하면 전세가율이 상승해 전세가격이 오르고, 전세가격 오름세는 매매가격 상승으로 연동됩니다. 2022년까지 계속 줄어드는 것으로 집계되네요.

임대사업은 운영자 투자수익 외에 서민주택공급과 세수확보에 기여하며, 불황기 미분양주택 소진에 도움이 됐습니다. 2015년 말 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정으로 활성화 계기를 마련했고, 2017년 말 '임대주택등록활성화방안' 등으로 2018년 한단계 레벨업하면서 증가했습니다.

2019년부터는 '9.13대책'의 임대사업자에 대한 세제혜택 축소로 신규등록 증가폭이 줄었는데요. 2021년부터는 소형임대주택 임대사업자 세액감면 혜택이 축소 (4년 단기 30% → 20%, 8년 장기 75% → 50%)됨에 따라 과거 같은 증가세는 기대하기 어렵겠네요.

임대주택 증가는 매물 축소로 공급량 감소효과가 나타나고, 대출규제, 세금인상 등 수요억제 효과를 상쇄한다는 전문가 의견이 있죠. 반면 2019년 기준으로 임대등록 주택의 87%가 공시가격 3억원 이하, 96%가 6억원 이하의 주택이므로 매물잠김이 뚜렷치 않다는 의견도 만만치 않습니다.

그런데 2015년 임대주택 특별법 개정 후 2016년 임대주택이 증가한 것에 주목하는 전문가들이 있습니다. 4년 단기임대를 비롯해 8년 장기임대가 끝나는 2023년 8년차부터 임대주택이 시장에 매물화된다는 것입니다. 2023년부터는 주택수급 안정에 조금이라도 도움이 될까요?

주택공급량 확충에 주력하는 정부는 3기 신도시 건설을 단계적으로 추진하고 있는데요. 신도시가 서울지역의 주택수급에 얼마나 직접적인 영향을 미칠지는 좀 더 살펴봐야겠지만, 수도권의 주택부족현상은 완화시킬 수 있으리라 보는 전문가들이 많습니다.

신도시의 준공예정일은 2025~2026년부터입니다. 그러나 지구별로 단계적인 준공이 조금씩 현실화되면서 2023년부터 임대주택의 매물출회와 겹쳐진다면 그 이전부터라도 수도권의 타이트한 주택수급 상황은 지금보다는 유연해질 것으로 기대됩니다.

지금까지 ‘2021년 부동산 팩트 체크’에 대해 알아봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)