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2021년 신축년 새해, 부동산 운세를 점쳐볼까요?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


2021년 신축년은 소띠해입니다. 소는 농사와 재산증식의 일등공신이죠. 봉사, 희생, 인내 등 긍정적인 이미지가 연상됩니다. 


소가 신라 지증왕때 농업에 활용됐다니 참 오랫동안 우리와 친근하게 생활해왔던 소중한 가축입니다. 오늘은 신축년의 속성을 글자에 함축된 의미를 통해 살펴보겠습니다. 

2021년 신축년 (辛丑年) 부동산의 기운은?

신(辛)은 외적 영향력을 갖는 10천간(天干) 중에서 여덟 번째입니다. 오행 중 금(金)에 속하므로 흰색으로 해석되고, 음양 중에서 음(陰)에 해당됩니다. 계절로는 늦가을 정도가 됩니다.


신(辛)의 성격은 섬세하고, 날카롭고, 자존심이 강합니다. 결실, 풍요, 변화 등 날카로운 이성, 이별 같은 유연한 사색의 의미를 내포하죠. 복잡한 성질이 섞이는 과정에 그늘, 냉정, 경계, 비난, 통증 등 변화무쌍한 결과가 나타날 수 있습니다.


축(丑)은 내적 영향력을 가지는 12지지(地支) 중에서 두번째입니다. 오행 중 토(土)에 속하면서 소띠를 상징하죠. 음양 중에서 음(陰)에 해당됩니다.


축(丑)의 성격은 성질이 급하고, 냉정한 면이 있습니다. 고집스럽고 우직하면서 인내심이 강하나, 고독하죠. 축(丑)에서 느껴지는 얽힌 실타래 모양에서 협력해 견고하고 든든한 느낌도 나지만, 답답하고 고되다는 느낌도 받습니다. 이것을 이겨내면 성공하는 경우입니다.


신(辛)과 축(丑)을 결합하면 음의 응축운동성을 지닌 흰소해라는 의미입니다.


원래 흰소는 밝고 신성한 기운을 가집니다. 그만큼 내년은 각기 다른 변화를 포용하면서 큰 흐름을 이끄는 한 해가 될 것입니다. 아마도 흰소는 변화의 중심에서 마치 논을 갈 듯이 힘을 쓸 것이고, 과정은 험난할 수 있습니다. 흰소처럼 신중한 투자만이 성과를 얻을 것입니다.

2021년 부동산은 하락론과 상승론이 팽팽한 형국

시장전문가들은 하락론과 상승론으로 팽팽하게 대립 중입니다. 하락론은 다주택자 매물로 인한 투자수요 감소가 가격조정을 유발하고, 급등지역의 하락을 예견합니다. 반면 상승론은 주택공급 부족과 유동성 증가로 지속적인 상승 가능성을 추론합니다.


하락론의 근거는 ①제한적 경기회복 (더딘 펀더멘털 개선), ②투자수익률 감소 (세금 증가로 투자수요 위축), ③거래량 감소 (수요감소 증거), ④매물 증가 (종부세 부담), ⑤잠재수요 둔화 (강남은 실수요보다 잠재수요 영향), ⑥다주택자 부담 (보유세 강화되는 2021년 6월 매물 확대) 등입니다.


상승론의 근거는 ①경기회복 (예상보다 빠른 회복), ②기업실적 개선(소득증가), ③유동성 (저금리, 토지보상금 50조원, 부동자금 1,200조원), ④투자수요 (투자대상 부재, 증시자금 부동산 유입), ⑤수급악화 (서울시 신규입주 2020년 5만호 → 2021년 2.7만호), ⑥절세선택 (자녀증여) 등입니다.

약세장인 베어마켓일 경우 대응법

곰(Bear)은 우리 민족이 고대부터 신성시했던 동물이죠. 삼국유사 단군신화에서 곰은 쑥과 마늘을 먹고 햇빛 안드는 동굴에서 21일을 견뎌 여인으로 변한 뒤 단군을 낳습니다. 곰은 인내심 강하고, 자신의 목표를 끝까지 이루어내는 상서로운 동물로 묘사됩니다.


곰은 신중하며, 끝까지 일관성 있게 일을 처리하는 습성을 가졌습니다. 특히 자신과 상관없는 일에는 방관적이나, 그만큼 인정이 많죠. 지구력을 바탕으로 재주가 많아 동물원에서 인기 많은 동물로 사랑을 받습니다.


강원대, 공주대에서 마스코트로 사용합니다. 두산 베어스는 ‘철웅이’라는 로봇곰 엠블런이 마스코트고요. 일본 니혼햄(닛폰햄)구단 마스코트는 ‘BB(Brisky the Bear)’라는 애칭의 인디안 모히칸족 헤어스타일 곰입니다. 미국 메이저리그의 시카고컵스구단은 귀여운 아기곰이 마스코트입니다.


약세장을 『베어마켓(Bear Market)』이라 부르죠. 느릿느릿 움직이는 곰이 내리찍는 형상을 표현했습니다. 약세장에서 곰을 통해 배울 점은 없을까요? 곰은 튼튼하고, 뚝심있으며, 영리합니다. 약세장은 곰처럼 지혜롭게 앞으로 도래할 강세장에 대비하는 슬기로움이 필요한 국면입니다.

강세장인 불마켓일 경우 대응법

Bull이란 큰 수소를 말합니다. 우리나라 수컷 한우는 황소입니다. 황소는 누를 황(黃)자를 써서 누런소라는 의미로 받아들이지만, 황소는 크고 넓으며, 힘이 거세다는 의미도 있죠. 황소개구리, 황소바람 등과 '성난황소' 등 배우 마동석 주연의 영화제목으로 쓰였습니다.


소띠는 끈기와 근면으로 투지력이 높습니다. 인정받기 위해 올인하는 경향이 있고, 믿음직합니다. 완고한 성품을 조율해 유연하게 충고를 받아들이면 더할 나위가 없겠죠.


건국대, 홍익대, 충북대, 경북대 마스코트가 소입니다. FC서울의 전신인 '럭키금성 황소축구단', 미국 NBA 프로농구팀 '시카고 블스 (Chicago Bulls)' 구단 캐릭터도 황소입니다. 축구구단은 이탈리아 'FC 토리노(Foot-ball Club Torino)'가 있습니다.


강세장을 『불마켓(Bull Market)』이라 부르죠. 황소가 뿔을 위로 치받는 모습을 표현했습니다. 강세장에서 소를 통해 배울 점은 없을까요? 소띠는 성품이 좋아 어디든 잘 어울립니다. 소의 근면성은 무조건적인 전진이 아닌, 부지런히 공부하고 리스크에 대비하는 자기성찰을 근간으로 합니다. 

현명한 투자가라면?

시장전문가들의 하락과 상승의 견해는 첨예합니다만, 공통적으로 전세가격 상승을 예견합니다. 전문가들은 규제지역내 1주택자의 양도세비과세혜택을 위한 2년 실거주요건, 임대차 3법으로 인한 집주인들의 전세기피현상으로 전세공급량이 타이트함을 이유로 꼽습니다.


한편 2023년부터 매물 출회를 예상하는 전문가도 있습니다. 2023년은 2018년부터 증가한 160만 임대사업등록가구가 장기보유특별공제 혜택을 받는 4~8년 뒤죠. 2024년 이후 3기 신도시 입주물량이 맞물리면 수급악화가 완화되어 적어도 2020년 같은 급등세는 없을 것이라 합니다.


그런데 세상에 많은 전문가들의 예측이 모두 맞았을까요? 본인들은 적중을 주장하지만, 베어마켓에서는 모두 하락하고, 불마켓에서는 상승만하나요? 남이 살 때 사면 성공하고, 반대로 팔면 손해만 볼까요? 기간별로, 상대수익률로 보면 얘기가 달라집니다.


전문가들이 전문가로서 코멘트에 충실할 때 투자자는 투자자의 길을 현명하게 걸어야 합니다. 전문가 코멘트는 소속과 목적에 맞게 전개됨을 부인키 어렵죠. 어떤 코멘트에 부화뇌동 하기보다 나만의 투자전략으로 자기책임하에 차근차근 대응해야 합니다.


본인의 자산규모에 맞지 않은 과도한 레버리지를 추구할 필요도 없고, 부동산으로 한몫 잡았다는 무용담에 부러워할 필요도 없습니다. 늦으면 늦은 대로 잘 대응하면 됩니다. 당연히 하락론과 상승론자의 책임지지 않는 코멘트에 일비일희(一悲一喜)하며, 반대의견에 흥분할 필요도 없겠죠.


오히려 현명한 투자가들은 반대 포지션 의견을 신중하게 경청합니다. 최적의 투자성과를 위해 나와 동일한 의견에 더욱 비판적으로 질문하고, 반대의견의 아이디어를 끝까지 추적합니다. 투자선택과 포트폴리오 분산, 리스크관리와 회수에 신경을 곤두세웁니다. 그래서 그들은 프로일테죠.


현명한 투자가들은 알고 있나 봅니다. 세상이 둥글듯 자산가격도 항상 굴러간다는 것을 말이죠. 꼭대기에 있는 것이 아래로, 아래에 있던 것은 꼭대기로. 지금까지 ‘2021년 신축년 부동산 운세’에 대해 알아봤습니다.


고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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