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주택공급 감소, 미분양주택 소진이 주는 시그널

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


부동산 가격에 영향을 미치는 요인으로 전문가들은 금리, 정책, 수급 등을 꼽습니다. 경기활성화와 재정확대가 필요한 요즘 저금리 상황이 갑자기 바뀔 가능성은 희박하며, 투기억제 정책도 당분간 지속되리라 보입니다.


내집마련이 절실한 실수요자가 늘고, 부동산 외에 투자대상이 제한적인 요즘, 주택수요가 당장 줄 것 같지 않습니다. 그렇다면 주택공급이 증가해야 할텐데요. 임대로 묶여 있는 재고주택이 시장에 출회될려면 2024년은 되야 한다지요. 그래서 오늘은 주택공급 상황이 어떤지 알아봤습니다.

4대 공급지표의 추세적 감소 속에 착공주택의 희망적 변화

부동산 전문가들이 눈여겨보는 『주택공급 4대 지표』는 ①주택인허가실적, ②착공주택실적, ③공동주택 분양실적, ④준공주택실적입니다. 국토교통부와 통계청에서 매달 발표하죠. 이밖에 ‘부동산114’ 등 민간조사기관에서 발표하는 ⑤입주예정물량이 있습니다.

주택인허가실적』은 정부가 주택건설을 승인한 물량입니다. 주택공급지표 중 선행지수입니다. 모든 공급지표가 순조롭게 증가하려면 인허가가 안정적이어야 합니다. 준공까지 36개월이 소요되므로 3년 뒤 준공 상황과 전세가와 매매가를 예측할 수 있죠.


착공주택실적』은 인허가물량 중 당해년도에 착공한 물량입니다. 인허가후 착공진행 과정에서 6개월에서 1년의 시차 발생되지만, 비교적 연동되는 경향이 있습니다. 그러나 토지보상 문제가 복잡하게 얽혀있거나, 분양경기가 위축되면 착공이 수년간 미뤄질 수 있습니다.


주택인허가실적은 중소형주택 수요 증가, 민간기업의 임대사업 활성화에 힘입어 2015년 정점을 형성했습니다. 이후 2016년 정비사업 인허가 축소 등 부동산규제, 2013~2016년 택지미지정, 2019년 주차장법 규제강화, 부동산 경기부침 등으로 감소합니다.


반면 착공주택은 2018년을 저점으로 반등해 공급증가에 긍정적 신호를 보냅니다. 주택부족으로 지연됐던 현장의 착공이 시작됐고, 올해 9월 지방도시 전매제한강화, 10월 분양가상한제 재적용에 대비해 밀어내기식 분양이 착공 증가로 연동된 것으로 관측됩니다만, 그래도 희망적인 뉴스입니다.

준공주택이 49만호대로 낮아지나, 분양주택이 증가해 다행

공동주택 분양실적』은 조합, 일반, 임대로 구분합니다. 임대는 지차체 재량으로 20%에서 10%p를 높일 수 있죠. 조합과 임대를 제외한 30~50%를 일반분양합니다. 분양의 영향요소는 민간택지 분양가상한제 시행으로 인한 청약열풍, 분양권전매제한강화로 인한 밀어내기 분양 등입니다.


준공주택실적』은 건물이 완성되어 준공허가를 받은 물량으로 입주전 완성주택을 말합니다. 준공물량이 많으면 전세가격은 하락하고, 매매가격은 전세가격에 연동해 안정세를 나타냅니다.


준공주택이 2018년 63만호를 정점으로 2020년 49만호로 줄 전망입니다. 국토교통부는 2021~2022년 준공주택을 평균 44만호로 추정합니다. 그러나 연평균 14만호 공공임대주택 로드맵으로 2023~2028년 평균 53호가 준공된다죠. 이 때는 공급초과 이슈가 불거질 수 있습니다.


그나마 긍정적인 부분은 분양실적의 저점 형성입니다. 그러나 인허가물량이 꾸준히 증가해야 분양실적이 안정적으로 늘어날 수 있겠죠. 정부의 장기 공급확대 로드맵이 있어 다행스럽지만, 시장에서 내년의 단기공급대책을 걱정하는 이유입니다.

입주예정물량 감소 속에 미분양주택도 빠르게 줄어

입주예정주택』은 민간 통계자료로 신규분양 후 준공되어 잔금이 지불된 신규주택을 말합니다. 분양게시와 더불어 입주자 모집공고 수치를 기준으로 집계되죠. 입주물량이 감소하면 전세가율 상승으로 전세가격이 오르고, 전세가격의 오름세는 매매가격 상승으로 연동됩니다.


미분양주택』은 서울시, 지자체 등 사업계획 승인권자로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시했으나, 분양되지 않은 주택입니다. 준공된 후까지 미분양인 경우 『준공후 미분양주택』으로 집계되며, 시공사의 현금흐름을 악화시키는 악성 미분양으로 분류되기도 합니다.


‘부동산114’에 따르면 입주예정물량은 2018년을 정점으로 하향세를 보일 전망입니다. 적정입주물량은 인구, 가구수, 멸실주택, 수도권 집중화 등 많은 요소들을 고려해 판단해야 하겠지만, 통상 전문가들은 경험적으로 적어도 인구의 0.5% 수준은 되어야 전세난 해결에 도움이 된다고 하죠.


‘통계청 인구추계’ 전국 5,178만명에 대해 26만호, 서울 960만명에 대해 5만호의 입주물량이 필요하다는 계산입니다. ‘부동산114’에 따르면 전국 입주물량은 2020년 36만호, 2021년 27만호, 2022년 25만호로 줄어들고, 서울은 2020년 5만호, 2021년 2.7만호, 2022년 1.7만호에 불과합니다.


그래서인지 미분양주택이 빠르게 소진되고 있습니다. 주택수요량이 증가 속에 단기공급량이 취약하다보니 발생되는 현상으로 보입니다.

입주예정물량이 넉넉하면 매매가격도 안정될 가능성

입주예정물량과 주택가격은 역상관계를 보입니다. 입주예정물량이 넉넉하다면 주택가격도 안정세를 나타낼 가능성이 크다는 얘기죠. 최근 매매가격의 증가율이 탄력적인데 반해 입주예정물량은 줄고 있습니다.


정부의 중장기 주택공급 로드맵으로 장기주택가격은 점차 안정을 찾겠지만, 단기적인 가격안정을 꾀하기 위해서는 입주예정물량의 충분한 증가가 필요한 이유입니다.


일단 4대 주택공급지표 중 턴어라운드 조짐을 보이는 착공주택과 분양주택의 회복이 반가운데요. 이 회복이 이어질 수 있도록 내년부터 주택인허가의 증가가 가시화될지 주목됩니다. 지금까지 ‘주택공급 4대 지표와 미분양주택’에 대해 알아봤습니다.

고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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