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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다. 마음에 드는 주택가격이 인근 시세보다 높다면 고민스럽죠. 3.3㎡(평)당가격이 높은 이유는 대지가 반듯하거나, 대로변에 가깝고, 상권 및 교통 등 생활인프라가 우위에 있는 경우가 많습니다.

그러나 유사한 조건인데 가격 차이가 난다면 용도지역 차이일 수 있습니다. 오늘은 주거지 용도지역 차이에 따른 용적률 변화와 이를 반영한 예상 건축비를 알아봅니다.

주택 구입시 용도지역을 확인할 필요가 있죠. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률의 최대 한도가 달라지기 때문입니다.

일반주거지역은 4층 이하 저층주택용 『제1종』, 18층 이하 중층주택용 『제2종』, 층수제한이 없는 『제3종』으로 구분됩니다. 1종에서 제3종으로 갈수록 건폐율은 낮아지나, 용적률은 높아집니다.

‘서울시 도시계획 조례’에 따르면 일반주가지역 건폐율은 제1, 2종이 60% 이하, 제3종이 50% 이하입니다. 용적률은 제1종 150% 이하, 제2종 200% 이하, 제3종 250% 이하입니다.

공사비와 설계감리비, 부대비용이 포함된 『표준건축비』는 과거 10년간 연평균 2.4%씩 증가했습니다. 물가상승에 따른 인건비, 자재비, 관리비 상승이 원인입니다.

2020년 표준건축비는 3.3㎡당 전년동기대비 4% 증가한 660만원입니다. 최근 10년 동안 가장 높은 증가율을 기록했습니다.

표준건축비의 상승은 아파트와 주택의 공사비 증가를 시사합니다. 아파트의 분양가 중 택지비 비중이 수도권 30%이나 재개발/재건축은 60% 이상인데요. 요즘은 건축비까지 증가하고 있습니다.

일반주택의 용지비를 제외한 보편적인 건축비를 추정해보면 본체건물(직간접공사비, 설계용역비, 옵션공사) 70%, 본체 외 기반시설(담장, 조경, 도로) 20%, 시공 외 기타 부대비용(인입 및 이설비 등) 10%로 구분됩니다.

2020년 표준건축비 660만원/3.3㎡은 본체건물 462만원/3.3㎡, 본체 외 기반시설 132만원/3.3㎡, 시공 외 기타 부대비용 66만원/3.3㎡으로 추정됩니다. 건축비에는 수많은 공정이 합쳐져 있습니다.

건축비는 주택 형태, 디자인, 자재, 인건비, 공사기간에 따라 다양합니다. 아파트 단지의 건축비보다 개인주택과 고급연립주택의 건축비가 비싼 이유는 다음과 같습니다.

대형단지<소형단지, 대로변현장<골목현장, 내외장 마감재 저가브랜드<고가브랜드, 중소형시공사<대형시공사, 반듯한 대지<불규칙한 대지, 저층<고층, 일반설계<디자인설계, 철골구조<철근콘크리트 등으로 가격 차이가 납니다.

다중주택, 근린생활시설, 상가건물은 층수에 따라 분양가가 달라집니다. 한국감정원의 상가분양가 및 임대료 층별효용표, 건물시가표준액 산출을 위한 층별효용표, 전국분양상가 평균분양가를 근거로한 층별 평균분양가는 1층 100% 기준으로 2층 40%, 3층 30%, 4층 25%, 5층 28%입니다.

1층 상가는 접근편리성, 점포가시성, 인구유입력의 우위로 안정적 임대가 가능하므로 통상 1~2층에 매출의 50% 이상을 충당해야 합니다. 조망권 가치가 충분치 않은 저층건물에서 유동성이 적은 도시 및 지방도시의 경우 상층부로 갈수록 분양리스크로 인해 할인율을 적용합니다.

1~3종 일반주거지역내 200㎡(60평) 용지를 평당 3,000만원에 동일하게 구입했를 때 (표 A 경우) 주택가격은 건폐율과 용적률의 최대한도를 활용했을 때 신축건물은 1종대비 2종이 8%, 1종대비 3종이 17% 주택가격이 상승합니다.

동일한 면적임에도 불구하고, 용적률에 따른 층고 상승분에 층별효용계수를 건물가치에 할인해 반영했을 때 (표 B 경우) 용지 평당가격은 1종대비 2종이 15%, 1종대비 3종이 31% 상승할 수 있습니다. 용지가격 상승분을 반영한 신축건물은 1종대비 2종이 19%, 1종대비 3종이 40% 주택가격이 오릅니다.

결과적으로 A경우에 비해 B경우는 2종에서 10%, 3종에서 20%의 건물가치 상승을 기대할 수 있습니다. 연면적을 높일 수 있는 3종일반주거지역의 효율성이 높습니다. 3종의 경우 다양한 개발이 가능해 용지가격이 높게 형성되기 때문입니다.

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