본문 바로가기메뉴 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

리브부동산

공동소유 부동산, 내 맘대로 임대·처분 가능할까?

1,755 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

요즘에는 절세 등의 이유로 배우자와 공동명의로 부동산을 구입하거나 지인과 공동으로 부동산을 취득하는 등 하나의 부동산을 2명 이상이 함께 보유하는 경우가 많습니다. 이처럼 여러 명이 공동으로 부동산을 소유하는 것을 민법에서 ‘공유’라고 정의하고 있습니다.


공유부동산은 2명 이상이 지분을 갖고 있기 때문에 해당 부동산을 관리할 때 잦은 분쟁이 생길 가능성이 높은데요. 공유부동산은 어떻게 관리해야 하며, 추후 부동산 처분과 관련해서 다른 공유자와 의견이 갈릴 때는 어떻게 해야 할까요? 리브부동산이 공유부동산과 관련된 궁금증에 대해 하나씩 짚어보았습니다.

공유부동산 임대차 계약 시 주의사항은?

서울의 한 오피스텔을 계약하려고 인근 부동산에 들른 K 씨는 계약 전 당혹스러운 일을 겪었습니다. 계약하려고 한 오피스텔이 3명의 공동명의로 되어 있어 각각 요구하는 금액이 달랐기 때문입니다. 2명은 보증금 2,000만원에 월세 100만원을 제시했지만, 다른 1명이 보증금 3,000만원과 월세 150만원을 요구하고 있는 상황입니다. 이러한 경우 K 씨는 어느 쪽에 맞춰 계약해야 하는 걸까요?


공유부동산의 경우 모든 공유자의 동의가 없더라도 공유지분의 과반을 넘는다면 임대차 계약이 가능합니다. 즉 K 씨의 사례에서 과반이 넘는 2명의 공유자가 보증금 2,000만원, 월세 100만원에 합의했기 때문에 K 씨는 해당 금액으로 계약이 가능합니다.


한 가지 주의해야 할 점은 부동산이 부부 공동명의로 설정된 경우입니다. 일반적으로 부부가 공동으로 부동산을 소유하는 경우 지분을 동일하게 50%씩 나눠 가지는 일이 많기 때문인데요. 이럴 때는 부부 중 한 명이 임대인으로서 독자적으로 계약을 체결할 경우 과반의 지분을 확보하지 못해 계약 효력이 발생하지 않습니다.


따라서 임차인은 부부 공동명의 부동산을 계약할 시 배우자의 위임장 등을 확인하거나 부부 두 명 모두와 계약을 체결해야 합니다. 만약 배우자 중 한 명의 지분이 1%라도 더 많다면 과반의 비율을 차지한 사람은 배우자의 동의 없이 독자적으로 임대차 계약이 가능합니다.

공유부동산 내 맘대로 처분 가능할까?

공유부동산이라 하더라도 본인이 소유한 지분은 마음대로 처분할 수 있습니다. 하지만 부동산 전체를 처분하거나 용도를 변경할 때는 모든 공유자가 동의해야 처분이 가능합니다. 과반 이상의 동의만 필요했던 임대와 달리, 단 1%라도 지분을 갖고 있는 소유자가 동의하지 않는다면 해당 부동산은 처분이 불가능합니다.


그렇기 때문에 공유부동산은 처분에 대한 합의가 이뤄지기까지 많은 어려움을 겪곤 하는데요. 만약 처분에 대한 합의가 이뤄지지 않는다면 법원에 ‘공유물 분할청구’를 신청해 이를 해결해야 합니다. 각 공유자는 법률의 규정이나 별도의 특약이 없는 한 언제든지 공유물 분할을 청구할 수 있습니다.

공유물 분할은 현물 분할, 대금 분할, 가격 배상 등 3가지 방법으로 이루어집니다. 우선 공유물 분할에서는 현물 분할을 원칙으로 하는데요. 현물 분할은 공유물을 각자의 지분에 맞도록 면적을 분할하는 것을 뜻합니다.


예를 들어 강원도 소재의 300평짜리 토지를 A 씨와 B 씨가 50%씩 공동으로 소유하고 있다면 이를 150평씩 나누어 가지는 것이죠. 하지만 똑같은 150평이라도 이용 상황이나 위치에 따라 땅의 가치가 다르고, 토지 분할 후 해당 토지의 가치가 현저하게 떨어질 수 있기 때문에 현물 분할은 쉽게 합의가 이뤄지는 편은 아닙니다.


따라서 현물 분할이 불가능한 경우에는 경매를 통해 해당 공유물을 처분하여 나온 대금을 지분에 따라 나누어 갖거나, 공동소유자 중 1명이 재산을 모두 취한 후 다른 공동소유자에게 지분에 따라서 배상을 하는 방법으로 공유물을 분할하게 됩니다.

나도 모르는 사이에 공유자의 지분이 경매로 넘어갔다면?

앞서 말했듯이 공유부동산에서 개인 지분은 처분이 자유롭기 때문에 자신도 모르는 사이에 다른 공유자의 지분이 경매로 넘어가 소유권이 바뀌는 경우도 종종 생기곤 합니다. 자신이 잘 알지도 모르는 사람과 공동소유자가 될 경우 향후 부동산 관리 및 처분에 있어서 애로사항이 더욱 많아질 텐데요.


이를 방지하기 위해 현행법에서는 공유자의 ‘우선매수청구권’을 인정하고 있습니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 경매에 낙찰된 가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 취득할 수 있는 것입니다. 즉 공유자가 해당 지분을 구매할 의사만 있다면, 경매 낙찰가로 무조건 남은 지분을 취득할 수 있는 것이죠.


지금까지 공유부동산과 관련된 사항들에 대해 알아보았는데요. 공동소유자가 많으면 많을수록 공유부동산 관리 및 처분에 대해 원만한 협의에 이르기 어렵습니다. 따라서 부동산을 공동소유하기 전에 수익 배분, 처분 시기 등과 같은 부동산 관리에 대한 명확한 약정서를 작성해 두는 편이 좋습니다. 또한 한 명의 소유자가 공유부동산 관리를 전담한다고 하더라도 해당 부동산에 대한 지속적인 관심을 가져 자신의 권리를 지키는 것이 좋겠습니다.


작성자 정보

리브부동산

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment