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과천보다 싸고 소득요건 안 본다... 진짜 ′강남권′ 위례신도시 공공분양

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여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다.


오늘은 과천 못지않게 강남이 가까워서 선호도가 높은 위례신도시 청약 전략을 살펴보려고 합니다. A1-5블록과 A1-12블록에서 2개 단지가 11월 분양을 앞두고 있습니다.


그럼 위례신도시 입지부터 살펴볼까요?


위례신도시는 서울 송파구와 경기도 하남시, 성남시 3개 행정구역이 맞물려있습니다. 이번에 분양하는 2곳은 위례신도시 내에서도 선호도가 높은 서울 송파구 거여동에 속한 물량이어서 사실상 ‘서울 강남권 공공분양’으로 주목 받고 있습니다.

A1-5블록과 A1-12블록 2곳은 모두 공공분양 물량인데요. 공공이냐 민간분양이냐에 따라 자격조건이나 당첨자 선정 방법이 다른데 의외로 혼동하는 분들이 많습니다.


서울은 투기과열지구여서 공공분양 일반공급 1순위 자격은 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입한지 2년이 경과되고, 월납입금 24회 이상 납입한, 무주택 세대주에 한합니다. 1순위끼리 경쟁할 경우 전용면적 40㎡ 초과 면적은 3년 이상 무주택자이면서 저축총액이 많은 사람을 우선으로 뽑습니다. 전용면적 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순대로 당첨자를 선정합니다.


위례신도시 공공분양 청약에 도전한다면 이 점을 반드시 알아두고 준비해야겠죠?

위례신도시 A1-5블록, A1-12블록 공공분양

A1-5블록은 전용면적 66~84㎡ 1282가구, A1-12블록은 전용면적 64~84㎡ 394가구로 두 곳 모두 중소형 평형 위주로 공급됩니다.


공공분양 일반공급의 경우 전용면적 60㎡ 초과 면적은 자산이나 소득요건을 보지 않는데요. 두 단지는 전 가구가 전용면적 60㎡ 초과 물량에 해당하기 때문에 자산이나 소득과 관계없이 신청할 수 있습니다.

아직 입주자모집공고가 나오기 전이어서 분양가는 미정인데요. 분양가 상한제 적용되는 곳이어서 최근 분양한 A3-3a블록과 비슷한 수준인 2000만~2100만원선으로 예상됩니다. 분양가가 대략 5억원에서 7억원대로 볼 수 있겠는데요.


최근 위례신도시 하남시 권역에서 A3-3a블록 공공분양이 마무리됐습니다. 3.3㎡당 평균 분양가가 1998만원, 전용 51㎡ 분양가는 4억3000만원대, 전용 59㎡ 기준 분양가는 4억5000만~5억원 초반이었습니다.


그럼 주변 시세를 비교해볼까요?


북위례는 입주 전이라 아직 시세가 형성된 단지가 없어서 남위례쪽 단지 시세를 참고해야 할 것 같은데요.

KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 살펴보면 위례중앙광장 인근 ‘위례 자연앤센트럴자이’ 전용 84㎡가 13억8333만~14억7333만원, 꿈에그린(위례24단지) 84㎡ 14억1000만~15억3000만원 선에 시세가 형성돼 있습니다.(11월 13일 시세 기준)


A1-5블록과 A1-12블록 전용 84㎡가 대략 7억원대라고 가정하고 비교하면 남위례 단지 시세보다 6억원 이상 저렴한 수준입니다.

위례신도시 하남권역 A3-3a블록 커트라인은?

분양가가 싸기 때문에 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 최근 공공분양한 A3-3a블록 당첨자 커트라인을 참고하면 예상 커트라인을 가늠해 볼 수 있겠는데요.


A3-3a블록은 경기도 하남 당해 30%, 경기도 20%, 수도권 거주자 50% 순으로 공급했는데요. 전용 51㎡와 59㎡로 모두 전용 40㎡가 넘기 때문에 일반공급 당첨자는 청약통장 납입금액이 많은 순으로 선정했습니다.


일반공급 전용 59㎡는 최고 2220만원으로 집계됐는데요. 이는 매월 납입인정금액 10만원씩 18년 6개월간 납입해야 하는 금액입니다.


하남지역 당해 커트라인은 1314만~1430만원으로 상대적으로 낮았습니다. 수도권 기타지역 커트라인은 1540만~2158만원이었습니다.

특별공급부터 공략하고 자금 계획도 철저히 세워야

정확한 내용은 입주자모집공고가 나오면 다시 확인해봐야겠지만 SH공사가 공급하는 A1-5블록과 A1-12블록은 서울 송파구에 속해서 서울거주 2년 거주자만 가능한 당해지역 50%, 인천, 경기도 수도권 50%로 공급됩니다.


서울 거주자에게 인기가 높은 지역이기 때문에 경기도 하남시에 속한 A3-3a블록보다 더 높은 커트라인이 예상됩니다. 앞서 분양한 곳들의 커트라인만 봐도 기타지역(서울) 당첨 커트라인이 높았기 때문에 이번에도 최소 2200만원은 넘어야 당첨권에 들 것으로 예상되는데요.


일반공급 물량의 경우 자산이나 소득요건과 관계없이 신청할 수 있는데다 전체 물량 중에서 15%만 나오기 때문에 경쟁이 치열할 전망입니다.


7.10 대책 이후 특별공급 물량이 늘어 위례신도시 공공분양에서도 전체 물량의 85%가 특별공급 물량으로 배정될 것으로 보입니다.


물량이 많은 특별공급부터 적극적으로 공략해야 할 것 같은데요. 특별공급은 일반공급과 달리 자격조건과 소득기준이 다르고, 유형별로 신혼특공과 다자녀는 배점에 따라, 노부모 특공은 납입금액이 많은 순으로 당첨자를 선정합니다.


이번에 생애최초 물량이 기존 20%에서 25%로 늘어날 것으로 예상됩니다. 가점이 낮거나 자녀가 없는 신혼부부, 저축액이 적은 청약자 등은 100% 추첨제로 당첨자를 뽑는 생애최초 특별공급을 노리는 게 유리할 수 있습니다.


생애최초 특별공급은 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자이면서, 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부해야 합니다. 소득은 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하여야 합니다.

그런데 이번에 분양하는 두 단지는 입주가 모두 내년 7월이 입주예정인 후분양 단지입니다. 입주까지 기간이 짧기 때문에 자금조달 계획까지 체크해 청약 준비에 나서야 합니다.


보통 일반 분양은 계약금을 내고 준공때까지 2~3년간 중도금을 내는 방식인데요. 여기는 내년 7~8월 입주 예정으로 준공 6개월 앞두고 분양을 하기 때문에 6개월내 계약금, 중도금, 잔금을 치루게 됩니다.


아직 입주자모집공고가 나오지 않아 계약금, 중도금, 입주 때 비율이 어떻게 될지 확정되진 않았습니다. 준공 80% 단계에서 분양한 고덕강일지구 공공분양의 경우 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%로 진행했다는 점을 참고하면 좋을 것 같습니다.


전매제한 기간도 고려해야 합니다. 전매제한 최대 10년에 분양가 상한제 적용 단지여서 5년간 직접 거주해야 하는 의무거주 요건도 적용될 것으로 보입니다.


지금까지 위례신도시 A1-5블록과 A1-12블록 공공분양 청약 전략을 알아봤는데요. 예상 당첨 커트라인을 비롯한 자세한 청약 전략은 리브온TV 영상으로 확인할 수 있습니다.

↓↓위례신도시 공공분양 청약전략 영상으로 확인하기↓↓


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