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방치된 농지, 농지임대수탁으로 관리해 볼까?

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타지에서 농지를 보유하고 있거나 투자한 경우 가장 큰 고민은 ‘관리’ 부분이다.


결론부터 말하자면 보유 농지에서 경작 활동이 없으면 ‘농지처분 명령’에 따라 이행강제금 및 벌금이 부과될 수 있다. 


특히 보유 농지의 경작활동 증빙을 위해 지역주민이나 지인에게 장기간 경작을 위임하고 방치한 경우에 점유취득시효 20년이 경과해 점유자(경작수임자)가 소유권을 주장하면서 분쟁이 발생하기도 한다. 


세법상 농지 소유자가 농지의 용도에 맞게 재촌(해당 농지로부터 직선거리 30㎞이내 거주), 또는 자경(소유권자가 경작활동의 2분의 1이상 자기의 노동력 투여, 소득기준 3700만원 이내)하지 않으면서 보유하고 있는 경우에는 비사업용토지에 해당해 농지 양도 시 적용하는 세율에 10%를 중과하고 있다. 


직업이나 주거 형편 상 재촌·자경을 할 수 없는 불가피한 상황이거나 현지인 및 지인에게 경작을 맡길 수 없는 경우에 공신력 있게 맡길 수 있는 한국농어촌공사의 ‘농지임대수탁’ 사업에 대해 알아보기로 한다. 

농지임대수탁 사업이란?

한국농어촌공사의 농지은행 ‘농지임대수탁’사업은 1996년 1월 1일 농지법 시행일 이후 취득한 농지는 소유권자가 경작을 하는 것이 원칙이나 불가피한 사정으로 이행할 수 없다면 농지은행을 통해 해당 농지를 위탁해 자경할 경작인들에게 빌려주는 제도이다.


농지를 취득한 소유권자가 해당 농지에서 경작을 하지 않고 방치할 시 농지처분명령과 함께 경작 행위를 하기 전까지 매년 이행강제금을 납부할 수 있다. 


하지만 농지은행에 위탁 임대를 하면 법적 납부 의무가 면제된다. 특히 농지은행에 8년 이상 임대 위탁 시 비사업용 토지로서 양도소득세 중과 대상에서 제외돼 보유기간에 따라 일반과세율(6~42%)이 적용된 양도소득세율이 적용돼 사업용토지로 인정 받을 수 있다. 장기보유 특별공제 혜택도 가능한 합법적인 절세 방법이다. 


과거에는 농지임대수탁이 가능한 농지 조건으로 면적·지역·지구 등 여러 제한사항이 있었으나 이는 현재 완화되었다. 


그렇다면 농지임대수탁 대상이 되는 농지 조건은 무엇일까.

‘농지임대수탁 제외’ 농지에 해당하지 않는 대부분의 농지는 지목과 지역·지구, 면적에 제한 없이 농지임대수탁이 가능한 것으로 확인됐다. 단, 농지임대수탁 시 공신력 있는 기관에 위탁해 안전하게 임대료 소득을 올릴 수 있으나 5년 이상의 수탁의무기간과 해당 지역의 임차료 수준에서 협의하여 임대료가 결정된다는 점은 인지하여야 한다.

농지임대수탁 고려 시 보유 농지 검토부터

한국농어촌공사의 농지은행 ‘농지임대수탁’을 통해 재촌·자경이 불가능한 농지 소유주는 방치될 수 있는 자산을 공신력 있는 기관에 위탁해 비사업용 토지를 사업용토지로 인정받아 농지처분명령 등 법적인 조치를 면제받을 수 있다.


향후 매각 시 발생하는 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제도 받을 수 있다는 점에서 검토할 실익이 있을 것으로 판단된다.


다만 비사업용토지라도 2016.1.1 이후 양도 분은 2016.1.1 부터 기산하고 2017.1.1 이후 양도 분은 당초 취득일부터 기산하여 장기특별공제를 받을 수 있다.


또 보유 농지가 개발계획 및 토지거래허가구역 등 여러 이슈가 있을 수 있으며 양도소득세 중과를 회피하고 일반세율로 적용 받으려면 8년 이상을 농지은행에 위탁해야 한다.


부동산은 개별성이 큰 만큼 보유 농지 관련 법률·세무 등을 철저히 검토하고 전문가와 상담 후 의사결정에 나서야 한다.


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