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부린이를 위한 재개발 투자 꿀팁!

조회수 2020. 11. 9. 16:53 수정
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부린이(부동산+어린이)이게는 어렵게만 느껴지는 재개발 투자!


무엇부터 시작하면 좋을지,

꼭 알아야 할 사항은 무엇인지, 

가성비 갖춘 재개발 지역은 어디인지… 


KB부동산 리브온(Liiv ON)이 재개발 전문가 김제경 투미컨설팅 소장이 전하는 꿀팁을 영상으로 담아왔습니다.

그 첫 번째 순서는 ‘부린이를 위한 재개발 입문 꿀팁’인데요.


김제경 소장이 리브온TV에서 알기 쉽게 핵심만 쏙쏙 알려드립니다. 


재개발 시장은 정책이나 세금 측면에서 재건축보다 상대적으로 규제가 덜한데요. 재개발과 재건축의 개념부터 적용되는 규제는 어떻게 다른지 살펴볼까요? 


도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에서 재개발 사업은 도로나 상하수도 등 사회기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 것으로, 주로 노후 단독주택이나 다가구밀집 지역이 대상이 됩니다. 


이에 반해 재건축 사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량한 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택을 대상으로 합니다.

재개발과 재건축은 대상 지역은 다르지만 추진 절차는 비슷합니다.


정비기본계획이 수립되면 재건축은 안전진단을 거쳐 정비구역으로 지정됩니다. 


재건축은 기본적으로 30년이 넘은 공동주택이어야 하는데요. 


안전진단을 통과해야 사업을 진행할 수 있어 안전진단을 하지 않아도 되는 재개발 사업보다 규제가 까다롭습니다. 


이후 단계는 동일합니다. 추진위원회설립 → 조합설립 → 시공사 선정 → 건축 심의 → 사업시행인가 → 종전자산 감정평가 →조합원 분양신청 → 관리처분계획 → 관리처분인가 → 이주 → 철거 → 착공 → 일반분양 → 준공 → 입주/이전고시 등의 단계를 거칩니다. 


최근 재건축 규제가 강화되면서 재건축 사업 진행이 더뎌지고 있는 상황인데요. 


김제경 소장은 “재건축초과이익환수제, 2년 실거주 의무, 안전진단 강화, 전매 금지”를 재건축 4대 규제로 꼽습니다. 


재건축과 재개발은 사업 단계별로 적용되는 규제가 다르기 때문에 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 


재건축의 경우 조합설립인가일부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도가 금지됩니다. 


조합이 설립되고 나면 조합원 지위를 사고 팔 수 없도록 엄격하게 규제하고 있는데요. 


반면 재개발은 사업 단계상 규제가 한 단계 축소됩니다. 


관리처분인가일부터 소유권 이전 등기 시까지 조합원 지위 양도를 금지해 재개발의 경우 관리처분인가일 전까지는 조합원 지위를 자유롭게 사고 팔 수 있습니다.

전매 제한 소급 여부도 다른데요.


재건축은 모든 재건축 조합이 소유권 이전 등기 시까지 전매를 금지하고 있지만 재개발 사업은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 구역이라면 전매가 가능합니다.

이렇다보니 상대적으로 규제가 덜한 재개발 시장으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있는 상황인데요.


그렇다고 해서 섣불리 투자에 나서는 것은 금물입니다. 


사업 단계 초기에 진입하면 매입 비용은 저렴하겠지만 시간이 오래 걸리고 사업이 무산되거나 지연될 수 있는 리스크가 존재합니다.

그럼 재개발 투자 지역은 어디가 괜찮은걸까요?


재개발 투자 시 어떤 점을 주의해야 할까요? 


김제경 소장이 전하는 ‘재개발 투자 꿀팁’을 리브온TV 영상에서 확인할 수 있습니다.


↓↓ 재개발 꿀팁 리브온TV 영상 보러가기↓↓


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