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전세, 과연 사라질까요?

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임대차 3법이 시행되자 전세 시장이 흔들리고 있습니다. 부동산 시장에서는 전세 매물 품귀 현상이 일어날 정도인데요. 전세 매물이 대폭 줄어들자 경제, 부동산 전문가들은 앞으로 전세 시장이 월세로 재편될 가능성을 내놓고 있습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 전세 매물의 현 상황을 분석해 앞으로의 전세 시장이 어떤 판도를 보일지 짚어봤습니다.

전세 매물이 줄어들고 있는 이유는?

임대차 3법이 시행되면서 전세 시장에 대한 우려가 높아지고 있습니다. 정부는 갭 투자를 막기 위해 여러 부동산 정책을 발표했는데요. 그 중에서도 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행된 임대차 3법은 전세 시장에 많은 영향을 주고 있습니다. 임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안인데요. 임대차 3법 중에서도 특히 전세 시장에 영향을 주는 것이 있습니다.


주택임대차보호법 개정안이 바로 그것인데요. 주택임대차보호법 개정안에는 세입자가 2년을 살고 재계약 2년을 할 수 있는 계약갱신청구권과 갱신 계약 시 기존 임대료의 5% 이상 올릴 수 없다는 전월세상한제에 대한 내용이 담겨있기 때문입니다. 해당 개정안은 세입자 보호를 위한 법안이지만 임대인에게는 부담일수밖에 없는 것이죠.


이로 인해 임대차 3법 시행 이후 전세 매물은 급속도로 감소 추세를 보이고 있습니다. 그렇다면 임대차 3법 시행 전후로 전세 시장에는 어떤 변화가 있었는지 자세히 살펴볼까요?

전세 거래량 줄어들자 전셋값 대폭 상승

국토교통부가 올해 9월 확정일자 자료를 바탕으로 집계한 전국 주택 전월세 거래량은 전국 9월 전월세 거래량은 17만5,126건으로 전월(17만5,355건) 대비 0.1% 감소했는데요. 특히 지방 도시의 9월 전월세 거래량의 지역별 현황을 보면 전월 대비 3.4% 줄어 가장 큰 감소폭을 보였습니다.


올해 8월 대비 9월 전월세 거래량은 줄었지만 월세 비중은 높아졌습니다. 지난 8월 전월세 거래량에서 월세 비중은 40.3%를 차지했는데요. 9월에는 그 비중이 40.4%로 증가했습니다. 올해 월간 월세 비중을 봐도 꾸준히 증가하고 있는데요. 이와 같은 수치는 전세로 빠진 물량이 월세로 전환되고 있음을 보여줍니다.

전세 거래량이 줄어든 지금 전셋값은 어떤 양상을 보이고 있을까요? KB부동산 리브온(Liiv ON) 자료에 따르면 지난 10월 전국적으로 아파트 전세가격이 전월 대비 0.75% 상승했는데요. 특히 서울과 수도권을 중심으로 전세가격이 올랐습니다.


월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 지난 10월 서울은 1.36%, 수도권 지역 1.05%, 6개 광역시 0.57% 전월대비 전세가 상승을 기록했습니다. 서울 아파트 전세값은 임대차 3법 발표 이후 꾸준히 오르고 있는데요. 서울 내에서도 특히 노원구(2.28%), 은평구(1.98%), 동작구(1.87%)의 아파트가 높은 전세가 전월대비 증감률을 보였습니다.


또한 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 발표한 가격 전망 지수(전국 4,000여 중개업소를 대상으로 지역의 가격의 전망에 대한 조사를 하여 0~200 범위의 지수로 나타낸 것)를 보면 세종시의 전세전망지수가 145로 제일 높았고 대구(144), 서울(141), 경기(138)의 전세전망지수가 그 뒤를 따랐는데요. 전세 거래가 줄고 전셋값이 상승되면서 전국적으로 전세값이 오를 것이라는 전망이 나오고 있는 것이죠.

전세 줄고 월세·반전세 늘자, 세입자들 고민 커져

전세 매물이 줄고, 전셋값이 계속 오른다면 과연 전세 제도가 사라질까요? 과거 전세는 높은 은행 이율로 월세 못지 않은 수익을 얻을 수 있었습니다. 하지만 국내 기준금리가 0.50%(2020년 10월 기준)인 현재 전세의 은행 이율 수익은 큰 의미가 없는데요.


그럼에도 불구하고 전세 제도가 사라지지 않을 수 있었던 이유는 갭 투자가 있었기 때문입니다. 갭 투자는 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 방식인데요. 적은 비용으로도 부동산 투자를 할 수 있어 갭 투자는 성황을 누렸습니다.


정부에서 갭 투자로 인한 집값 상승을 막기 위해 임대차 3법, 2년 실거주 의무 등의 정책을 시행하면서 최근 갭 투자도 시들해지고 있습니다. 국토교통부가 발표한 '수도권 연령대별 주택거래 현황'의 보증금 승계 거래 비율을 보면 서울시 전체 주택 거래 갭 투자 비중이 줄어들고 있는데요.


올해 매매 자금조달계획서 제출 건에서 보증금 승계의 비율은 6월 51.5%에 달했지만 임대차 3법 시행 이후인 7월 47.1%, 8월 44.4%로 점차 하락하고 있습니다. 문제는 갭 투자가 감소하면서 전세 매물도 같이 줄어들고 있다는 것이죠. 이로 인해 전세 매물이 귀해지면서 앞으로 전세 시장은 월세, 반전세로 변화될 가능성이 높아질 것으로 예측되고 있어 세입자들의 한숨은 깊어지고 있습니다.


갭투자가 줄어들면서 전세 위기론이 나오고 있음에도 전문가들은 전세가 사라지기 힘들다는 의견을 보이고 있는데요. 그 이유는 임대차 3법이 소급적용(법률이 시행되기 전의 일까지 거슬러 적용)되기 때문입니다. 임대차 3법 소급적용으로 인해 전세를 바로 월세 전환할 수 없기에 전세가 사라질 수 없다는 것인데요.


이는 새롭게 집을 계약하는 경우에도 마찬가지입니다. 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 자금이 있어야 월세로 전환이 가능하기 때문에 갭투자로 집을 매매한 임대인은 전세를 갑자기 월세로 바꿀 수가 없는 것이죠.


전세 제도의 존폐를 두고 설왕설래가 많은 요즘. 주택 임대차시장의 미래를 예측하는 건 쉽지 않습니다만 지금의 전세가 갈림길에 서 있는 것만은 분명합니다.


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