KB부동산

정부는 지난 6·17 부동산 대책을 통해 규제지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 구매할 경우 전세 대출을 회수하는 내용을 발표했습니다. 갭투자를 방지하고, 실거주 수요자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지입니다. 이에 대출 규제가 덜한 3억원 이하 아파트가 주목받기 시작했는데요. 하지만 서울에서 3억원 이하 아파트를 찾기란 쉽지 않습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 국토교통부 실거래 자료를 토대로 서울에서 3억원 이하 아파트 매매 거래가 활발했던 지역과 남아있는 단지에 대해 알아보았습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표하는 주택가격동향에 따르면 올해 9월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 10억312만원, 중위 매매가격은 9억2,017만원입니다. 3억원 이하 아파트는 평균 매매가격의 3분의 1도 못 미치는 가격인 셈입니다. 상황이 이렇다 보니 서울에서 3억원 이하 아파트를 찾는 것은 거의 불가능에 가깝다는 의견이 지배적입니다.

하지만 아직 서울 곳곳에서 3억원 이하 아파트 거래가 이루어지고 있습니다. 실제로 국토교통부 실거래가에 따르면 올해 1월부터 현재(10월 21일)까지 서울에서 3억원 이하 아파트 매매는 총 4,998건이 거래됐습니다.

서울 내에서 3억원 이하 아파트 거래가 가장 활발했던 지역은 총 850건의 거래가 있었던 도봉구로 비율로 따지면 전체의 약 17%에 해당합니다. 2위는 노원구로 769건(15.4%)이 거래됐고, 3위는 478건(9.6%)의 거래를 기록한 구로구입니다. 뒤를 이어 중랑구와 강동구가 각각 357건(7.1%), 298건(6%)으로 순위권을 차지했습니다.

전체적으로 보면 서울 내 3억원 이하 아파트는 지역별로 심한 양극화 현상을 겪고 있습니다. 순위권에 오른 다섯 지역에서 3억원 이하 아파트 매매 비율이 50% 이상을 차지한 반면, 강남구, 송파구, 마포구 등의 지역은 1%대의 비율을 보였습니다. 또한 광진구, 동작구, 서초구, 용산구, 성동구는 0%대로 해당 지역에서 3억원 이하 아파트를 찾기는 매우 어려운 상황입니다.

가뜩이나 3억원 이하 아파트 찾기가 어려운 가운데 전세 대출 규제가 강화되면서 3억원 이하의 아파트를 찾는 사람이 늘어났습니다. 이에 3억원 이하 아파트는 거래량이 늘고 신고가가 속출하는 등 풍선효과가 나타나고 있는데요. 실제로 도봉구 쌍문동에 위치한 ‘한양2차’는 6·17 부동산 대책 전에 전용면적 48㎡가 2억3,300만원에 거래됐으나 지난 8월, 3억5,000만원에 거래돼 신고가를 경신했습니다. 이 단지는 올해 3억원 이하로 100건이 거래된 단지로, 서울 내에서 두 번째로 거래량이 많은 아파트였습니다.

노원구 중계동에 위치한 ‘중계2단지주공’ 역시 부동산 대책 발표 직전인 6월 16일에 전용면적 44㎡가 2억7,400만원에 거래가 성사됐지만, 10월 13일에는 3억6,500만원으로 거래되는 등 최근 3억원 이하였던 아파트들도 모두 3억원을 넘어서기 시작했습니다.

그렇다면 서울에 남아있는 3억원 이하 아파트는 도대체 어디에 있을까요?

도봉구 방학동에 위치한 ‘신동아1단지’는 부동산 대책 이후에도 3억원 이하로 거래되고 있습니다. 단지는 총 3,169세대 30개 동으로 이루어진 대단지로, 올해 3억원 이하 거래가 124건이나 되면서 서울 내에서 가장 많은 거래량을 보였습니다.

‘신동아1단지’는 인근에 아파트 단지들이 밀집해 있고, 쌍문근린공원 등 녹지시설도 풍부해 편리하고 쾌적한 주거환경을 자랑합니다. 또한 단지 1km 이내에 신학초, 선덕중 등 9개의 초·중·고교가 있어 학군도 우수합니다. 도보로 이용하기엔 거리가 조금 있지만 4호선 쌍문역과 1호선 방학역을 이용할 수 있어 교통도 편리한 편입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 해당 단지 전용면적 43㎡의 평균 매매 시세는 2억3,500만~2억8,500만원으로 형성됐으며, 지난 9월 17일에는 2억6,500만원에 거래됐습니다.

다음은 구로구 고척동에 위치한 ‘산업인’ 아파트입니다. 단지는 전용면적 37~71㎡, 342세대, 10개 동으로 조성됐으며, 올해에만 3억원 이하로 49건이 거래되면서 구로구 내에서 3억원 이하 거래가 가장 많았습니다. 또한 2018년에 재건축 추진위원회가 승인되면서 향후 미래가치도 뛰어난 것으로 예상돼 수요자들의 문의가 끊이지 않고 있는 상황입니다.

단지 인근에는 갈산공원, 안양천 등 녹지시설과 수변시설을 동시에 갖춰 친환경적인 주거환경을 갖추고 있으며, 고척스카이돔도 가까이 있어 야구경기 관람 등 여가생활을 즐기기도 좋습니다. 또한 도보 약 20분 거리에 1호선 구일역과 2호선 양천구청역이 있어 타 수도권 지역으로의 이동도 용이합니다.

단지에서 공급량이 가장 많은 전용면적 37㎡의 평균 매매 시세는 2억6,000만~2억7,000만원이며, 최근 실거래가는 10월 19일에 거래된 2억5,000만원입니다.

마지막 단지는 중랑구 신내동에 위치한 ‘신내9단지’입니다. 단지는 전용면적 33~49㎡, 1,650세대, 12개 동으로 이루어진 대단지 아파트입니다. 올해에만 57건의 3억원 이하 매매가 이뤄진 해당 단지는 중랑구에서 가장 많은 거래량을 보였습니다.

단지는 저렴한 가격임에도 불구하고 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 6호선 봉화산역과 경춘·6호선 신내역을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이며, 봉화산이 바로 앞에 위치해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한 봉화초등학교가 인접해 일명 ‘초품아’ 단지로 어린 자녀의 안전한 통학도 가능합니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 해당 단지의 전용면적 33㎡ 평균 매매 시세는 2억7,500만~3억750만입니다. 지난 8월 25일에는 2억9,750만원에 거래되는 등 부동산 대책 이후에도 3억원 이하의 가격으로 거래되고 있으며, 현재(10월 21일 기준)도 3억 이하 매물이 2건이 등록되어 있습니다.

비교적 규제를 덜 받아 거래량과 가격이 상승했던 3억원 이하 아파트의 인기도 한풀 꺾일 것으로 예상됩니다. 찾는 사람이 많다 보니 매물이 씨가 마른데다가 저가주택에 대한 투기를 막기 위해 10월 27일부터 수도권을 비롯한 조정대상지역과 투기과열지구에서 규제가 강화됐습니다. 집값과 관계없이 모든 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 서울과 같은 투기과열지구에서는 자금조달계획서뿐만 아니라 예금잔액증명서, 대출신청서와 같은 증빙서류까지 제출해야 합니다.

이번 저가 주택의 규제 강화에 대한 시장 반응은 ‘부동산 투기 세력을 막기 위해 규제가 필요하다’는 의견과 ‘서민들이 사는 저가 주택에 규제를 늘리는 것은 잘못된 방향’이라는 의견이 팽팽히 맞서고 있는 상황입니다.

서울에서 3억원 이하 아파트 거래량이 많았던 지역과 남아있는 단지에 대해서 알아보았는데요. 저가주택도 규제가 강화되면서, 3억원 이하 아파트가 꾸준한 거래량과 가격 상승을 이어갈지 귀추가 주목됩니다.