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오피스텔도 주택 수 포함… 오피스텔 시장은 어디로 갈까?

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각종 주택 시장 규제의 풍선효과로 많은 관심을 받았던 오피스텔 시장이 다시 위축되고 있습니다. 정부가 7·10 부동산대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안에서 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함해 세 부담이 늘어났기 때문인데요. 개정된 지방세법과 오피스텔 시장의 미래, KB부동산 리브온(Liiv ON)이 알아봤습니다.

개정된 지방세법… 오피스텔도 주택 수 포함?

지난 7월, 정부가 발표한 7·10 부동산대책에서는 다주택자의 취득세, 종합부동산세, 양도세 등 세제를 강화하는 내용을 담고 있습니다. 기존 3주택까지 주택 가액에 따라 1~3% 수준이었던 취득세율은 조정대상지역의 경우 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 수준으로 상승했습니다.


이렇게 주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔과 같은 비규제 상품이 자연스럽게 인기를 끌었는데요. 그동안 오피스텔은 취득세에 한해서 주택 수에 포함되지 않았기 때문입니다. 즉 무주택자가 오피스텔을 수십 채 갖고 있더라도 첫 주택을 마련할 때는 1주택 세율로 취득세를 계산했습니다.


하지만 행정안전부가 발표한 지방세법 개정안에 따르면 2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔은 주거용 오피스텔에 한해 주택 수에 포함된다고 발표해 부동산 시장은 또다시 혼란에 빠졌습니다.


오피스텔은 취득 시점에 해당 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확정되지 않기 때문에 4%의 취득세율이 적용되는데요. 다만 추후에 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 보유자의 주택 수에 포함해 다른 주택을 취득할 때 취득세율이 중과된다는 내용입니다. 이제는 아파트가 아닌 오피스텔을 여러 채 가지고 있더라도 다주택자로 취급하는 것입니다.


예를 들어 2017년 10월과 2020년 9월에 오피스텔을 각각 구입한 A씨가 조정대상지역에 새로운 주택을 구매할 경우 취득세율은 몇 프로가 적용될까요? A 씨는 개정된 지방세법에 따라 2주택자로 분류돼 8%의 취득세율을 내게 됩니다.


지방세법 개정안 시행 이전에 취득한 오피스텔(2017년 10월)은 이전과 동일하게 주택 수에 산정되지 않습니다. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔만 주택 수에 포함되기 때문입니다. 즉 과거에는 1~3% 수준이었던 취득세율이 8%까지 올라 세 부담이 늘어난 것입니다.

취득세뿐만 아니라 양도세도 주의해야

오피스텔의 경우 취득세뿐만 아니라 양도세까지 주의해야 합니다. 주거용 오피스텔의 경우 주택에 포함되기 때문에 양도할 경우 양도세가 중과되거나 다른 주택의 비과세를 불가능하게 할 수 있습니다.


가령 A 씨가 아파트와 주거용 오피스텔을 각각 1채씩 보유하고 있을 경우 A 씨가 보유한 주택 수는 1주택이 아닌 2주택이 됩니다. 아파트를 한 채만 가지고 있더라도 1세대 1주택을 통한 비과세는 불가능한 것이죠. 오피스텔을 임대주택으로 등록했거나 실제 사용 용도가 주거용이라면, 주택으로 취급돼 양도세를 판단하기 때문에 각별히 주의해야 합니다. 하지만 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 보아 비과세가 가능합니다.


그렇다면 임대인은 오피스텔을 업무용으로 세를 내놓았지만 임차인이 이를 주거용으로 사용한 경우에는 어떻게 될까요? 매우 드문 경우이지만, 과세 당국은 ‘실질과세 원칙’에 따라 해당 오피스텔을 주택으로 보아 과세한다는 입장을 보이고 있습니다.

풍선효과 걷히나? 오피스텔 수요 위축

실제로 지방세법 개정안이 시행되면서 전국 오피스텔 거래량은 눈에 띄게 줄어든 모습을 보여주고 있습니다. 한국감정원에 따르면 전국 오피스텔 거래량은 2020년 1월부터 5월까지 감소세를 보이다가 6~7월에는 정부의 강력한 부동산 대책의 여파로 급격하게 증가했습니다. 오피스텔도 주택 수에 포함하는 지방세법 개정안이 시행된 8월부터 거래량이 줄어들고 있습니다.


이러한 현상은 오피스텔 분양 시장에서도 이어지고 있습니다. 한국감정원 청약홈에 따르면 지난 8월에 분양한 오피스텔 단지는 모두 청약이 미달되는 등 저조한 성적을 거두었습니다. 인천 미추홀구에 분양한 ‘주안역 미추홀 더리브’는 320가구 공급에 59건 청약 접수되면서 미분양률이 81.5%에 달했으며 광주 서구에 분양한 ‘센트럴 광천 더퍼스트’는 380가구 공급에 23건이 접수돼 93.9%의 미분양률을 기록했습니다.


서울에 공급된 오피스텔도 마찬가지입니다. 서울 구로구에 분양한 ‘칸타빌레8차’는 총 360가구 공급에 96건이 청약 접수되면서 73.3%의 미분양률을 기록했습니다. 지하철 1호선 오류동역까지 도보로 3분 거리에 위치한 역세권 입지임에도 불구하고 대거 미분양이 발생했습니다. 이는 올해 상반기 서울에 분양한 오피스텔 6곳이 모두 완판된 것과 비교되는 상황입니다.

오피스텔 시장은 어디로 갈까?

최근 몇 년간 오피스텔은 수도권을 중심으로 꾸준히 공급되면서 공급 과잉 우려가 제기됐습니다. 실제로 부동산114 REPS에 따르면 수도권 오피스텔 공급량은 2015년(28,154가구) 이후 계속해서 증가하고 있습니다. 특히 지난해 공급량은 70,510가구로 역대 최대입니다. 이는 2015년 대비 약 150% 가량 증가한 수치입니다. 올해에도 수도권 오피스텔은 59,527가구가 입주했거나 입주 예정에 있습니다.


이렇게 오피스텔 공급량은 작년까지 급격하게 증가하는 추세를 보여왔지만, 임대 수익률은 이와 반대되는 현상이 나타나고 있습니다. 수요 대비 공급이 과하게 이루어지면서 오피스텔의 임대 수익률이 매년 낮아지고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 통계에 따르면 올해 상반기 수도권 오피스텔의 임대 수익률은 5.14%로, 2015년 6.17%보다 1.03%p 떨어졌습니다.


이렇게 오피스텔 시장이 위축되고 있는 가운데 업계 관계자들은 오피스텔 물량은 계속 남아나고, 개정된 지방세법으로 인해 오피스텔 투자 수요는 점차 감소할 것으로 예상하고 있습니다. 이에 따라 건설사들도 오피스텔 분양 완급 조절에 나서는 등 대책을 강구하고 있는 추세입니다.


또한 오피스텔로 인한 세 부담이 늘어나다 보니, 서울을 비롯한 수도권 오피스텔 시장에서 전세가격이 매매가격을 넘어서는 일명 ‘깡통전세’ 현상도 빈번히 일어나고 있습니다. 임대차법 개정으로 전세매물이 부족해짐과 동시에 취득세 중과 등으로 매수세가 약해지고 다주택자·임대사업자들이 정리하는 매물은 늘어났기 때문입니다. 이러한 현상은 임차인 입장에서 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 각별히 주의해야 합니다.


이상으로 개정된 지방세법과 이로 인한 오피스텔 시장 변화에 대해 알아보았는데요. 앞으로 오피스텔로 인해 취득세 부담이 증가하게 되면서 오피스텔 구매 시 좀 더 신중한 자세가 필요할 것으로 예상됩니다.


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