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깊어지는 상업용부동산 양극화... 입지보다 콘텐츠 경쟁력 살펴야

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안녕하세요. KB부동산 리브온입니다.


‘KB경영연구소’는 부동산시장 동향을 분석한 ‘KB부동산시장 리뷰’를 매월 발간하고 있습니다. 이 보고서는 주거용 부동산시장, 상업용 부동산시장, 해외 부동산시장 등 3개 주제로 구성됩니다. 


아래 내용은 ‘KB부동산시장 리뷰’ 2020년 10호의 『상업용 부동산시장과 해외 부동산시장 동향』을 요약한 것입니다. 상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 미국 상업용시장에 대해 각 분야별로 살펴보겠습니다. 

[상가] 서울지역 상가투자수요는 우량 물건에 집중되면서 시장양극화 심화

1. 2020년 상반기 상가거래량은 전년동기 대비 일반상가 15% 증가, 집합상가 6% 감소

㎡당 거래가격은 전년동기 대비 일반상가, 집합상가 각각 0.5%, 2.9% 하락했으며, 집합상가 거래가격은 2018년 상반기 이후 하락세가 지속됐습니다.

2. 시장 양극화는 더욱 심화될 전망

2020년 들어 서울 일반상가 거래 중 강남구가 차지하는 비중이 거래건수와 거래총액 모두 크게 증가했으며, 거래금액별로도 강남구에서 100억원 이상 거래가 크게 증가했습니다.

[오피스텔] 수도권 오피스텔 매매가격과 전세가격 모두 상승세 지속

1. 9월 기준 수도권 오피스텔의 매매가격 및 전세가격 큰 폭 상승

서울을 비롯해 경기, 인천지역 오피스텔 매매가격은 꾸준한 상승세를 기록했습니다. 전세가격 역시 상승 추세이며, 서울보다 경기 및 인천의 상승폭이 더 큰 편입니다.

2. 수도권 매매 대비 전세가격비율은 조사 이래 (’10.7월) 최고치 경신

주택의 전세물량 부족 속에 오피스텔 전세가격 역시 상승폭이 확대되며 전세가율은 최고치 기록했습니다. 다만, 2020년 입주물량이 2018년 수준에 육박하면서 늘고 있어 시장 내 부담은 상존합니다. 

[오피스] 임대 및 투자 지표 악화에도 불구하고, 3분기 들어 거래 증가 양상

1. 자산가격 조정으로 대부분 지역에서 투자수익률 하락 

2분기 서울 오피스 임대료는 전기 대비 0.1% 하락한 22.4천원/㎡을 기록했고, 인천과 대구를 제외한 광역시가 큰 폭 하락했습니다. 2분기 투자수익률은 수도권 및 5대광역시 모두 전년동기 대비 하락한 가운데, 경기(1.63%), 서울(1.57%)은 인천 및 5대광역시 대비 상대적으로 높았습니다.

2. 3분기 들어 서울 오피스 거래금액은 상승 전환, 리스크 프리미엄은 확대

2분기 큰 폭으로 감소한 서울 오피스 거래금액은 3분기 들어 상승 전환했습니다. 서울 오피스 Cap. Rate는 최근 상승폭이 확대됐으며, 국고채 수익률과 스프레드(리스크 프리미엄)도 확대되는 추세입니다.

[간접투자] 리츠 배당수익률 상승 기대로 투자유인 증가

1. 전체 리츠 시장규모는 지속적으로 성장 중 

주택관련 리츠규모의 지속적인 확대가 전체 리츠시장 규모 확대를 견인하고 있습니다. 리츠가격 하락에 따른 배당수익률 증가 기대 및 주식시장 하락세로 대부분의 공모리츠 가격이 전월 대비 상승했습니다.

2. 해외 신규펀드 규모 약보합으로 연초 이후 시장 성장은 둔화

연초 대비 시장 전체규모는 7조원 정도 증가했으나, 시장 성장은 전년 대비 감소했습니다. 해외펀드 신규설정 수준은 5월 이후 보합세이며, 국내펀드 신규 설정이 전월 대비 3천억원 증가해 신규시장 속도 회복에 긍정적입니다.

[미국 주택시장] 저금리 및 교외거주수요 확대로 주택수요 증가

1. 코로나19 확산으로 교외로 이전하는 수요 증가

기존 주택 및 신규주택 판매량 모두 2006년 이후 최고치를 기록하면서 증가한 주택수요를 반영했습니다. 7월 S&P주택가격지수는 226.6으로 전월 대비 0.6% 상승했고, 9월 30년만기 모기지금리는 2.9%로 역대 최저 수준입니다.

2. 저금리 유지 및 정책 이슈로 신규주택 착공도 증가할 전망

대선을 앞두고 내수경기 부양을 위해 주택공급 확대 정책을 제시, 저금리와 더불어 주택수요 증가는 신규주택 착공증가로 이어질 전망입니다. 

[미국 상업용시장] 코로나19 여파로 오피스 및 리테일 부동산시장 타격

1. 미국 상업용부동산 시장, 리테일 및 오피스시장을 중심으로 빠른 하락세

상업용부동산 가격지수는 리테일을 중심으로 가장 먼저 하락세로 전환됐으며, 거래량도 급감했습니다. 리테일 부동산가격지수는 전년동월 대비 4.1% 하락하면서 5개월 연속 하락세가 지속되고 있습니다. 

2. 재택근무 장기화, 온라인 쇼핑시장 확대로 상업용부동산 시장의 수요 감소

코로나 장기화에 따른 상업용부동산 시장의 부진은 관련 금융기관 부실로 이어질 우려가 부각되고 있습니다. 미국 상업용부동산저당증권(CMBS)의 연체율은 6월 10.3%로 고점 기록 이후 다소 감소해 9월 현재 9.0%를 기록했습니다. 


이상으로 KB경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 10호』 상업용 및 해외 부동산시장 (상가, 오피스텔, 오피스, 간접투자, 미국 주택시장, 미국 상업용시장)을 요약해 드렸습니다. 자세한 내용은 KB부동산 리브온(Liiv ON)이나 KB경영연구소 홈페이지의 첨부파일을 참고하시기 바랍니다. 


고객 여러분! 부자 되세요. 

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)


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리브부동산

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