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3기 신도시 사전청약, 당첨확률 높이려면?

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여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다.


이번 시간은 많은 분들이 기다리는 3기 신도시 사전청약에 대해 알아보겠습니다.


지난 8일 국토교통부는 내년 7월부터 실시할 공공분양주택 사전청약 계획을 발표했는데요. 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시 사전청약을 비롯해서 서울 용산 정비창부지와 과천 등 수도권 주요 공공택지에서 공공분양하는 아파트 6만가구 사전청약을 진행한다고 밝혔습니다. 국토부 자료에 따르면 내년 7~8월 인천 계양 1100가구를 시작으로, 9~10월에는 남양주 왕숙2 1500가구가 사전청약을 진행합니다. 내년 11~12월 중에는 남양주 왕숙에서 2400가구, 부천 대장 2000가구, 고양 창릉 1600가구, 하남 교산 1100가구 등 일부물량이 사전청약을 할 예정입니다.


2022년에는 상반기에 남양주 왕숙 4000가구, 인천 계양 1500가구, 고양 창릉 2500가구, 부천 대장 1000가구 등 3만가구 대부분이 나옵니다. 용산 정비창 3000가구는 2022년 하반기에 사전청약이 진행될 예정인데 변동 가능성이 있다고 합니다.


이번 사전청약 계획에는 8.4 대책에서 수도권 추가 공급지역으로 언급했던 서울 노원구 태릉골프장, 용산 캠프킴 부지, 과천정부청사 유휴지 등은 포함되지 않았습니다. 이들 지역은 주민 반발이 거센 지역이기도 한데요.


국토부 자료에 따르면 태릉골프장은 내년 상반기 교통대책 수립 후에, 과천청사 부지는 청사 활용 계획수립 후에, 캠프킴은 미군이 반환한 뒤에, 서부면허시험장은 면허시험장 이전계획이 확정된 뒤에 구체적인 사전청약 계획을 발표할 예정입니다. 

다시 부활한 사전청약

사전청약은 본 청약 1∼2년 전에 아파트 분양을 예약하는 것으로 볼 수 있는데요. 보통 아파트 입주 2년 전쯤에 청약을 진행하는데 사전청약은 입주 3~4년 전에 신청하는 셈입니다. 사전청약에 당첨되고 나서 본 청약 때까지 자격 요건을 유지하면 아파트에 입주할 수 있습니다.


사전청약이 처음 등장한 때는 2008년 이명박 정부 때입니다. ‘반값 아파트’로 불린 보금자리주택 공급 시 도입됐습니다. 2011년 폐지됐다가 9년 만에 다시 부활했는데요.


보금자리주택 때 경험한 사전청약과 견주어보면 주의할 점도 있습니다. 당시에 토지보상도 끝나지 않은 땅을 사전예약으로 공급하면서 서울 항동, 하남 감일 지구 등 사업이 늦어진 곳이 있었습니다.


일례로 2010년에 사전청약을 한 하남 감일지구 B1블록은 올해 7월에 본 청약을 마무리했는데요. 사전청약에서 본 청약까지 10년이 걸린 셈입니다.


이번 3기 신도시 사전청약은 내년 하반기에 실시해 입주는 2024년 예정입니다. 계획대로 진행되면 좋겠지만 신도시 개발 특성 상 지연되는 경우가 많은 만큼 입주시기가 늦어질 수도 있다는 점을 염두해 사전청약에 나서야겠습니다.


또 하나 주의할 것은 분양가가 본 청약 때 확정된다는 점입니다.


국토부에 따르면 입주자모집공고는 아파트 블록별로 진행됩니다. 면적과 가구수, 추정 분양가, 개략적인 설계도, 본 청약 일정 등이 이 때 공개되는데요. 분양가상한제를 적용한 실제 분양가는 본 청약 시 확정됩니다. 주변 시세보다 30% 저렴하게 공급된다고 하지만 사전청약 시점에는 분양가 확정되지 않는다는 것을 유념해야겠습니다. 

해당지역 거주요건도 꼭 확인해야 합니다. 사전청약 당시 해당 지역에 거주하고 있으면 일단 충족한 것으로 간주하지만 본 청약 시점까지 의무거주기간을 채워야 합니다. 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정여부 등에 따라 의무 거주기간 등이 다르기 때문인데요.


투기과열지구인 경우는 2년 거주, 조정대상지역은 최대 1년 거주가 요건입니다.


만약 서울 거주자가 하남 교산에 사전청약을 계획 중이라면 사전청약 전에 하남시로 이사를 가는 것도 당첨확률을 높이는 방법이 될 수 있습니다. 하남시 거주자는 30% 우선 공급하는 해당지역 경쟁에서 밀리더라도 경기지역 20%, 수도권 거주자 50% 공급에서 2번의 기회가 더 주어지기 때문입니다.


3기 신도시 본 청약 전까지 의무거주기간 2년 요건을 충족시킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보고 사전청약을 준비해야겠습니다. 

사전청약 일반공급 자격 요건은?

사전청약은 본 청약과 마찬가지로 일반공급과 특별공급으로 나뉩니다. 사전청약 전체 물량의 15%는 일반공급에서, 85%가 특별공급에서 나오는데요.


사전청약 자격은 본 청약 자격과 같습니다. 이번에 발표한 3기 신도시 사전청약 물량은 모두 공공분양이기 때문에 공공분양 자격조건과 동일한데요. 기본적으로 무주택세대 구성원, 입주자저축 가입, 해당지역 거주요건을 갖춰야 합니다.


하지만 공급유형별, 면적별로 자격요건과 당첨자 선정 방식이 달라 헷갈리기 쉬운데요.


공공분양 일반공급은 청약통장 가입기간과 납입 횟수로 1순위 자격이 주어집니다. 지역별로 1순위 자격 요건이 다릅니다. 

투기과열지구 또는 청약과열지역은 청약통장에 가입한 후 24개월이 경과하고, 월 납입금액 24회 이상 납입한 무주택세대주이면서 세대구성원이 5년 이내 청약에 당첨된 사실이 없어야 1순위 자격이 주어집니다. 수도권은 청약통장 가입기간 12개월 경과, 납입 횟수 12회 이상인 무주택세대구성원이 해당합니다.


1순위 내에서도 해당 지역 거주자에게 우선공급하는데요. 당첨자는 3년 이상 무주택세대구성원이면서 전용면적 40㎡를 기준으로 선정 방법이 나뉩니다. 전용면적 40㎡ 초과 주택일 경우 청약저축 총액이 많은 순으로, 그 이하 면적은 납입 횟수가 많은 순으로 당첨자를 선정합니다. 전용면적 40㎡가 넘는 주택형에 청약하는 수요가 많기 때문에 저축총액에서 당락이 갈립니다. 

일반공급 예상 커트라인은?

그럼 청약통장에 얼마가 있어야 당첨권일까요?


우선 해당지역에서 과거 공공분양한 단지의 당첨자 커트라인을 참고해야 합니다.


지난 3월 분양한 ‘과천 제이드자이’는 일반공급 기준 당해지역 우선권이 있었던 과천거주자 대상 당첨 커트라인이 전용 49㎡ 기준 1620만원이었습니다. 경기는 2090만원, 수도권 거주자 기준은 2023만원이었습니다. 전용 59㎡ 커트라인은 이보다 높은데요. 당해가 1970만원, 경기와 수도권은 2160만원 입니다. 2160만원은 매달 10만원(최대 납입인정금액)씩 최소 18년 납부해야 모을 수 있는 금액인데요. 

7월 분양한 하남감일지구 B1블록도 지난 1일 당첨 결과가 공개됐습니다. 전용 74㎡ 기준 당해지역은 1850만원, 경기도는 2200만원, 타지역은 2230만원이 당첨선으로 집계됐습니다. 전용 84㎡도 비슷한 수준인데요. 당해지역은 1680만원, 경기와 타지역은 모두 2200만원이 커트라인 입니다.


지역·입지·주택형별로 다르겠지만 선호도가 높은 과천이나 하남 같은 지역은 매달 10만원씩 최소 15년~18년 이상 납부한 청약통장이 안정권으로 예상됩니다. 당해지역은 최소 1800만원, 경기나 기타지역 거주자라면 총액이 2000만~2200만원은 되어야 당첨권에 들 것으로 보입니다. 

사전청약 물량 85%가 특별공급

3기 신도시 사전청약은 특별공급 물량이 85%를 차지하는 만큼 3기 신도시 입성을 노린다면 특별공급에 해당하는지부터 살펴봐야 합니다. 

물량 비중은 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 기관추천(15%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%) 순 입니다.


특별공급은 유형에 따라 별도 요건을 충족해야 신청할 수 있으며, 당첨자 선정 방식도 유형별로 다릅니다.


신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비신혼부부, 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족을 대상으로 합니다. 입주자 저축에 6개월 이상 가입해야 신청할 수 있습니다. 소득 요건은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(맞벌이 120%) 입니다. 자산은 올해 기준으로 토지와 건물 등을 합친 부동산 자산 보유가액이 2억1550만원 이하, 자동차를 보유한 경우에는 해당 가액이 2764만원 이하여야 합니다.


신혼부부 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 있는 경우에 한해 1순위 자격을 부여합니다. 순위 내 경쟁이 있을 경우 도시근로자가구 월평균소득의 80%(맞벌이 100%) 이하(1점), 자녀 수(1~3점), 당해지역 거주기간(1~3점), 입주자저축 납입횟수(1~3점), 혼인기간(1~3점)에 따라 총 13점 만점으로 배점이 높은 순으로 당첨됩니다. 혼인 기간이 짧으면서 자녀 수가 많을수록 유리한 구조인데요. 배점 항목 기준을 충족하는 신혼부부가 많기 때문에 사실상 자녀 수가 당첨을 좌지우지하는 상황입니다.


이 때문에 자녀가 없는 신혼부부에게는 100% 추첨제로 뽑는 생애최초 특별공급이 현명한 선택지가 될 수 있습니다.


현재 공공분양 생애최초 특별공급은 세대원 모두 과거 주택을 소유한 이력이 없어야 신청할 수 있습니다. 입주자 저축액이 600만원 이상이면서 혼인했거나 자녀가 있어야 합니다. 소득은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100% 이하입니다. 다만 입주자모집공고일 기준 근로자나 자영업자여야 하고, 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 합니다. 자산 요건은 신혼부부 특별공급과 동일합니다. 

특별공급 요건 갖추기 어렵다면?

공공분양 특별공급 요건을 갖추지 못했다면 이후 나올 민영주택 특별공급을 노려야 합니다. 7.10 부동산 대책으로 민영주택에도 생애최초 특별공급이 신설됐기 때문인데요. 전용면적 85㎡이하 민영주택이 공공택지에서 지어지는 경우 분양 물량의 15%가 생애최초 특별공급으로 배정됩니다.


자격요건은 종전 국민주택과 동일한데 소득요건이 완화됩니다. 국민주택 기준 도시근로자 월평균소득 100%이하만 해당됐는데요. 민영주택 생애최초 특별공급의 경우 분양가가 국민주택보다 높다는 점을 감안해 소득기준이 도시근로자 월평균소득 130% 이하로 책정됐습니다.


신혼부부 소득요건도 완화됩니다. 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부가 분양가 6억~9억원인 민영주택과신혼희망타운에 청약한다면 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)가 적용된다는 점을 염두에 둬야겠습니다. 


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