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집값 비싸서일까? 인구 많아서일까? 서울 경기 자가점유율 낮은 이유

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


지난 사랑방 이야기 #82회에서 수도권의 주택이 지방도시에 비해 얼마나 부족한 것인지 상대평가를 할 수 있는 지표인 『주택보급률』에 대해 알아봤습니다.


오늘은 주택보급률의 양적지표 한계점을 보완하는 『자가점유율』에 대해 알아보고, 추가적인 주택수요가 있을 만한 지역에 대한 각종 주택 수급지표를 살펴보겠습니다.

서울, 세종, 경기, 대전 자가점유율 낮고, 인구도 조밀

인구밀도』를 살펴보겠습니다. 인구밀도는 1㎢당 거주인구수로 인구의 밀집정도를 나타냅니다.


산업화, 기술력, 경제력 등으로 인구수용력이 큰 지역은 인구밀도가 높습니다. 산업화된 북서유럽, 미국 북동부, 동북아시아 등지입니다. 150명/㎢ 이상은 ‘인구조밀지역’입니다. 한국은 2015년 기준 509명/㎢으로 인구밀도가 높은 나라에 속합니다. 국토의 70% 산지, 도시화가 원인입니다.


지역별로는 서울 16,364명, 부산 4,480명, 광주 2,999명, 대전 2,852명, 대구 2,791명, 인천 2,756명 등입니다. 이밖에 1,000명이 넘는 지역은 경기도 1,226명, 울산 1,100명이고, 가장 인구밀도가 낮은 지역은 강원 90명, 경북 141명입니다. 인구가 모이는 곳에 주택공급 확대는 당연합니다.

그런데 인구밀도가 높은 지역에 『자가점유율』이 낮습니다. 자가점유율은 자기집에 사는 비율 (자가소유주택 중 본인거주주택÷일반가구ⅹ100), 즉 현재 거주하는 거처의 점유형태가 임대 등의 형태가 아니라 직접 소유하는 비율을 말합니다. 주택수가 가구에 비하여 얼마나 부족한지 보여주는 주택보급률의 양적지표 한계점을 보완합니다.


2006년 작성된 이래 증가 추세입니다만, 미국 64.2% 등 선진국이 60%대와 비교했을 때 우리나라는 월세, 전세 등 임대비중이 높아 자가비율 상승에 한계가 있습니다. 전국 주택보급률 104.2%와 자가점유율 58.0%의 차이 46.2%p는 10가구 중 4가구 이상이 전월세를 살고 있다는 의미입니다. 그래서 일본, 미국, 영국, 중국 등에 비해 낮습니다.


2019년 지역별 자가점유율은 전국 58.0%, 도지역 68.8%, 광역시 60.4%, 수도권 50.0%입니다. 주요 특징은 다음과 같습니다.


①소득이 낮으면 자가점유율 낮고, 소득이 높으면 자가점유율 높아


②가구주의 연령이 높을 수록 증가


③1인가구는 30.6%로 2인이상 가구 66%의 절반에 못 미쳐


④수도권은 자가점유율 ↓, 전세비율 ↑. 도지역은 자가점유율 ↑, 전세비율 ↓


⑤지역별로 자가점유율이 낮은 곳은 자가실거주를 못한 대기매수세가 많다는 것을 의미


⑥개발이슈가 작동될 경우 매수 강도가 높아질 수 있고, 가격에도 영향을 줄 수 있어


서울은 자가점유율이 가장 낮습니다. 투자가치가 높고, 임대사업 등 주택수요가 많기 때문입니다. 실거주목적의 잠재매수자도 많을 것입니다. 한편 자금부족으로 주택매수가 어려운 거주자도 다수겠지요. 주택가격 변화에 비례해 점유율이 높아지면 집값이 탄력적으로 상승할 수 있습니다.


한편 전남은 전국에서 자가점유율이 가장 높습니다. 임대사업자보다 저렴한 주택가격에 힘입어 매수를 통한 실거주를 택한 수요층이 많기 때문으로 보입니다.


전국 평균 58%를 하회한 지역은 관심지역일 가능성이 높습니다. 서울 -15.3%p, 세종 -4.7%p, 경기 -4.5%p, 대전 -4.2%p 등으로 자가점유율이 평균치를 하회합니다.


지역별로 오랜 기간 동안의 평균값을 하회한 지역이나 상회한 지역은 평균수준으로 회귀할 가능성이 있습니다. 기술적인 회귀매매 타이밍을 잡는 보조적인 매수수요 예측지표로 활용할 만합니다.

서울, 세종, 경기 평균경상소득 높고, 공동주택 평균공시가격 탄력적

전국적인 『공동주택 공시가격』을 살펴보겠습니다. 공동주택가격은 시장 정상거래가 이루어질 경우 성립될 적정가격을 산정합니다. 매매, 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등을 활용하고, 호가위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 채택하지 않습니다.


가격에는 다양한 가치기준이 반영되지만, 결과적으로 가격수준이 높다는 것은 그만큼 수요기반이 탄탄함을 의미합니다. 전국평균보다 높은 지역은 서울, 세종, 경기 등 3곳입니다.


한편 주택을 구입하기 위해서는 『경상소득』이 중요합니다. 가구원이 근로제공 등의 대가로 받는 비교적 정기적이고, 예측이 가능한 경상적으로 발생하는 소득을 말합니다. 근로소득, 자영사업자의 사업소득, 이자 · 배당금 등 재산소득, 정부 및 타가구로부터 이전되는 이전소득입니다. 


가구당 경상소득은 전국평균이 5,828만원입니다. 전국평균보다 높은 지역은 세종 +1,319만원, 서울 +767만원, 경기 +602만원, 울산 +585만원 등 4곳입니다.


서울, 세종, 경기도가 평균경상소득 높고, 공동주택 평균공시가격이 탄력적인 지역입니다. 울산은 소득대비 평균공시가격이 중위권인데, 주택보급률과 자가점유율이 이미 상위권을 유지하고 있는 것이 원인으로 보입니다.

우리나라 자가보유율은 주요 국가보다 크게 높지 않은 수준

본인소유 주택에 자기가 사는 비율을 『자가점유율(自家占有率)』이라 하고, 살지는 않지만 본인주택을 소유한 비율을 『자가보유율(自家保有率)』이라 합니다. 한국은 2019년 자가보유율이 61.2%로 2019년 자가점유율 58.0% 보다 높습니다.


자가보유율은 주택 및 주택 이외의 거처(오피스텔, 숙박업소 객실, 판잣집, 비닐하우스 등 준주택)가 자기집인 경우를 포함합니다. 즉, 분양권 소유 및 미등기상태의 신규주택에 입주한 무주택가구도 포함하는 광의의 소유개념입니다. 가구를 대상으로 등기여부 등 법적소유 상관없이 실질적인 소유 여부에 대한 인식을 조사한 지표죠.


전국 자가보유율은 2016년 59.9%, 2017년 61.1%, 2018년 61.1%, 2019년 61.2%로 소폭 증가하고 있습니다.


해외 자가보유율은 싱가폴 91.0%, 이탈리아 72.4%, 캐나다 66.3%, 영국 65.1%, 프랑스 65.1%, 호주 65.0%, 미국 64.8%, 일본 61.7%, 터키 59.1%, 독일 51.5%, 홍콩 49.2% 등입니다. 한국이 전세계 주요 국가보다 크게 높지 않습니다.


특히 수도권은 2016년 52.7%, 2017년 54.2%, 2018년 54.2%, 2019년 54.1%로 정체 상태입니다. 전월세의 특수성이 반영됐음을 시사합니다. 다주택자의 주택 처분이 적절히 진행되거나, 수도권 주택공급이 추가된다면 주택수급이 개선될 것으로 보입니다.


지금까지 ‘수도권 자가점유율’에 대해 알아봤습니다.


고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다.

고맙습니다. 건승(健勝)


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