KB부동산

본 칼럼을 쓰게 된 계기는 우연히도 국민주택규모 전용 85㎡(전용 25.7평)의 기준은 언제, 무슨 근거로 만들어져 지금까지 주택 정책, 청약 기준, 임대주택 기준 및 세금 관련 등에 전반적인 영향을 미치고 있는 걸까라는 궁금증에서부터 시작했습니다.

우선 주택법상 ‘국민주택 규모’의 정의는 다음과 같습니다. 

[주택법 2조(정의)의 6] 

“국민주택 규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다.)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다.) 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

‘국민주택 규모’가 만들어진 계기는 1970년대 초반 지금은 ‘주택법’으로 개편된 ‘주택건설촉진법’상에 ‘국민주택규모’를 대통령령으로 정하는 것으로 했습니다.

아마도 그 당시 가구당 평균 가구원수가 5명이 넘었기에(통계청 자료 기준 1970년 1가구당 약 5.2명) 인당 5평 정도로 해서 정해진 것으로 보입니다(여기 저기 알아봤으나 정확한 근거는 없고 공통적인 설에 근거한 부분임). 

국민주택규모는 1970년대에 만들어졌는데 현재까지도 그 기준은 그대로 쓰이고 있습니다. 통계청 자료에 의하면 현재 기준으로 1가구당 평균 가구원수는 2.4명입니다. 앞으로 약 30년 후면 2.03명 수준으로 예측된다고 합니다.

그렇다면 앞으로는 주택 평형이 32평형이 대세가 아닐 수도 있습니다. 가구의 특성, 연령, 지역 등의 변화 방향을 보면 앞으로의 주택 변화상이 보일 것 같았습니다. 

궁금증의 출발은 국민주택규모 ‘전용 85제곱미터’에 근원을 알고자 했으나 통계청 보고서 ‘장래가구 추계: 2017 ~ 2047’를 보고 몇 가지 시사하는 점이 커서 통계청 자료를 공유하고 의견을 드리고자 합니다.

앞서 평균 가구원수 추이 자료에서는 1970년대 평균 가구원수가 5명이었다면 2017년 기준 2.5명 이하가 되었고 향후 2047년에는 2.03명으로 예측을 하였습니다. 즉 감소추이를 보면 2047년 이후에는 2.0명 기준이 깨지게 될 것으로 보입니다.

상기 가구 증가율 추이 자료에서는 2017년 1,957만가구에서 지속적으로 가구는 증가할 것으로 예측되고 2040년 정점을 찍고 감소할 것으로 예측을 하였습니다. 2040년 가구수는 2,265만 가구로 예측을 하였습니다. 평균적으로 매년 약 9만가구 수준으로 증가하는 수준입니다. 

또 총가구수는 지속적으로 증가하지만 증가률이 점차 감소하는 부분도 보입니다.

통계청의 장래가구 추계 자료는 가구 규모에 대한 예측도 나와 있는데요. 자료에 따르면 1~2인가구가 2017년 기준 전체 가구에서 약 55%비중을 자치하고 있으며 2047년이 되면 82%까지 증가할 수 것으로 추정하고 있습니다.

급증하는 1인가구 연령별 규모를 보면 해가 지날수록 1인가구 연령대가 올라가는 것을 볼 수 있고 2047년이 되면 60세 이상 1인가구 비중이 55%가 넘는다는 예측입니다. 

시도별 가구 증감 추이는 어떨까요? 자료에 따르면 2017년 대비 2047년에는 경기, 세종, 제주 등지에서 가구 증가할 것으로 예측했습니다. 오히려 서울, 부산, 대구 지역에서 가구수가 감소할 것으로 보입니다. 

통계청의 자료 중에서 몇 가지 예측 자료를 보여 드렸습니다. 정리하자면 아래와 같습니다.

1. 해가 갈수록 가구수는 증가

2. 가구의 평균 구성원은 지속적으로 줄어 2047년 이후는 2명 이하

3. 1~2인 가구가 증가하고 그 비중이 2047년에는 80%가 넘을 전망

4. 1인가구 연령비 고령화, 2047년 1인가구 50% 이상이 60세 이상의 고령 가구

5. 지역별로 가구수가 증가하는 지역과 감소하는 지역이 나뉠 것으로 예상

장기적으로 보면 위 통계자료는 아주 큰 의미가 있을 것으로 보입니다. 앞으로 가구수는 증가하지만 점점 1~2인 가구 위주로 늘고, 1~2인 가구도 점점 고령화 될 전망입니다.

국민주택 규모라는 것이 주택법에 근거하여 주택 정책 수립 기준, 임대주택 공급 기준, 공공분양 평형 기준, 청약 시 가점제 적용 대상, 특별공급 기준, 분양가 부가세 포함 기준 등등 여러 가지 방면에서 영향을 미칩니다.

단기적으로 보면 이런 인구 통계 수치 변화 예측 자료가 특별히 영향이 없어 보이겠지만 점차 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

앞으로는 이러한 변화를 예측해 주택공급 정책을 펼쳐야 할 것입니다. 공공이든 민간이든 이러한 변화 방향에 맞춰 주택공급이 이뤄져야 합니다. 예를 들면 현재는 청년주택, 신혼부부 위주의 공급 정책이 맞지만 향후에는 고령화 시대에 맞춘 공급 및 주택 상품이 나와야 할 것입니다.

주택 공급자, 특히 공공성 있는 주택 공급 정책 수립자나 공급자의 경우 장기적인 변화를 예측하고 적절한 시기에 잘 대응해야겠습니다.

만약 장기적인 흐름에서 수요에 맞지 않는 주택공급이 진행될 경우 공급은 충분하나 불필요한 주택이나 수요자 니즈에 맞지 않는 주택공급으로 인해 주택시장 불안정을 야기할 수 있기 때문입니다.