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30년 맞은 1기 신도시, 지금 현실은 어떤가요

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과거 정부는 신도시 조성을 통해 집값 안정화, 주택공급 확대에 나섰는데요. 지난 2018년에 발표된 3기 신도시도 마찬가지입니다. 주택 공급 정책으로 시행된 3기 신도시가 과거 1기 신도시와 다른 점은 서울 도심과 접근성을 높이기 위한 교통망 연결에 있습니다.


3기 신도시로 거론된 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구는 서울 도심까지 30분 내 접근 가능한 교통망 개선을 예정하고 있어 기존 1기 신도시와 차별점을 두고 있는데요. 이로 인해 3기 신도시에 대한 관심은 늘었지만 1기 신도시에 거주 중인 주민들의 걱정은 깊어질 수밖에 없습니다. 그럼 올해로 30년차를 맞은 1기 신도시의 현 상황은 어떤지 살펴볼까요?

과거 ‘흥’했던 1기 신도시는 어디?

1기 신도시는 1980년대 주택난이 일어나면서 조성됐습니다. 80년대 국내 경제 시장이 호황을 기록하면서 집값도 급등해 주택난이 일어난 것이죠. 이에 당시 노태우 정부는 주택 보급을 위해 신도시 개발에 착수했습니다.


1기 신도시로 개발된 경기도 분당·일산·중동·평촌·산본 지역은 1889년에 건설 계획이 발표된 후 1992년 말 입주가 완료됐습니다. 서울과 25km 이내에 있는 1기 신도시가 조성된 이후 서울에 몰려있던 인구가 분산되면서 1기 신도시 사업은 성공적인 신호를 보였습니다.

그 사례로 일산신도시가 속한 경기도 고양시 총인구수 추이를 들 수 있는데요. 신도시 입주가 한창이던 1992년도에만 해도 고양시의 총인구수는 25만7,654명이었습니다. 하지만 현재(2020년 7월) 고양시의 인구는 총 107만7,347명입니다. 30년이라는 시간 동안 고양시의 인구는 약 5배나 증가한 셈입니다.

1기 신도시는 인구가 증가하면서 집값도 오름세를 기록했습니다. 부동산114에 따르면 2000년도에 1억6,571만원이었던 1기 신도시 전체 아파트 평균 매매가는 2019년에 5억3,055만원까지 올랐는데요. 특히 그 중에서도 분당은 2000년도 2억원대였던 아파트 평균 매매가가 지난해 8억원까지 치솟아 1기 신도시 중 가장 높은 집값을 보였습니다. 이처럼 1기 신도시는 조성 당시보다 인구 증가, 집값 상승세를 보이며 승승장구했습니다.


하지만 1기 신도시의 주거시설이 대부분 노후화 되고 3기 신도시 개발 사업이 발표되면서 상승 기운이 한풀 꺾이고 있는데요. 교통편, 주거시설 노후화로 인한 불편사항이 대두되면서 1기 신도시에 대한 미래 가치는 낙관적인 평가를 보이고 있습니다.

주거 시설 노후화로 한숨 늘어난 1기 신도시

1기 신도시는 그동안 서울보다 쾌적한 주거 환경을 자랑해 많은 인구 유입을 이뤘는데요. 하지만 서울 도심으로 이어주는 교통망 연결에 차질이 생기면서 1기 신도시 주민들에게 교통난은 풀리지 않는 숙제로 자리잡고 있습니다.

뿐만 아니라 1기 신도시는 조성된 지 30년이라는 시간이 흘러 노후화 단지가 밀집돼 있는데요. 신도시라는 이름을 지녔지만 이미 30년이 흐른 노후 단지가 많아 재건축 이야기가 지속적으로 나오고 있습니다.


문제는 1기 신도시의 경우 평균 용적률이 198%로 재건축을 해도 용적률을 높이기 어려워 수익성을 기대하기 힘들다는 것인데요. 과거에 비해 인구 유입도 많지 않은데다 재건축을 해도 수익이 보장되지 않아 최근 1기 신도시에서는 리모델링이 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다.


리모델링 사업이 거론되고 있지만 1기 신도시 주민들 상당수는 여전히 재건축을 선호합니다. 지난해 경기연구원이 ‘1기 신도시 내 리모델링 대상 공동주택 자가 거주자’에게 한 조사(총 405가구의 방문면접조사 결과, 신뢰도 95%, 오차범위 ±4.9%)에 따르면 사업 유형 선호도에서 리모델링이 37.8%, 재건축은 62.2%로 재건축을 선호하는 주민들이 훨씬 많았습니다.


재건축을 원하는 주민들이 많지만 용적률과 같은 문제로 사업 수행이 쉽지 않아 주거 시설의 변화를 꾀하기가 어려운데요. 이런 문제로 인해 신축 아파트가 대량으로 공급되는 3기 신도시, 서울 재건축 단지로 1기 신도시 인구 유출이 예측되고 있어 노후 주거 시설에 대한 방안이 시급한 상황입니다.

1기 신도시, 과거의 영광 돌릴 방법은?

주거시설 노후화에 대한 방안으로 고민 중인 1기 신도시에 최근 희소식이 들렸습니다. 바로 GTX 노선 계획인데요. 서울 도심과 수도권 외곽 지역을 잇는 GTX 노선은 총 3가지의 노선으로 계획돼 있습니다. A·B·C 노선으로 나뉘는 GTX 노선은 일산, 동탄, 인천 등 여러 서울 외곽지역에 들어설 예정인데요. 수도권 지역과 서울 도심이 직통으로 연결되는 교통 노선 소식은 연일 화제를 모았습니다.


GTX-A 노선이 일산에서 시작되기 때문에 그동안 교통편이 부족했던 일산 신도시에 편리함을 더해 줄 것으로 예측됩니다. 또 GTX-C노선이 들어서는 안양, 지하철 연장이 예정되어 있는 분당 등 1기 신도시 곳곳에 교통 호재가 있어 그동안 교통 문제로 고민했던 1기 신도시에 숨통을 트여주고 있습니다.


교통 호재 외에도 1기 신도시는 3기 신도시나 서울에서 누릴 수 없는 여러 장점을 지니고 있습니다. 1기 신도시는 조성된 지 오래된 완성형 신도시이다 보니 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 서울보다 주거 밀집도가 적기 때문에 쾌적한 생활이 가능하다는 점도 있죠. 교통 호재와 탄탄한 인프라, 쾌적한 주거 환경을 지닌 1기 신도시가 침체기를 벗어나 앞으로 어떤 활약을 보여줄지 귀추가 주목됩니다.


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리브부동산

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