KB부동산

우리는 정보의 홍수 시대에 살고 있습니다. 신문이나 인터넷은 물론 1인 미디어 등 다양한 매체를 통해 정보를 접하곤 하는데요. 수많은 정보 속에는 정확하지 않은 내용이 있기 마련이기에 주의가 필요합니다. 이는 부동산도 마찬가지입니다. 특히 부동산 정보는 금전적 손실과 연결되기 때문에 더더욱 주의를 요합니다. 그렇다면 생각과 다른 부동산 상식은 뭐가 있을까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)이 잘못된 부동산 상식 몇 가지를 알아봤습니다.

전세 세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약 체결 이후 2년간 법적으로 보호받습니다. 이후 계약을 해지하려면 임대인(집주인)은 임대차 기간 6개월 전부터 2개월까지 계약 갱신 거절 의사를 임차인(세입자)에게 통보해야 하는데요. 만일 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면 임대차 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하고 이를 묵시적 갱신이라 칭합니다.

묵시적 갱신이 되면서, 임대차 계약 기간 중 세입자가 계약 기간을 만료하지 않고 나가게 될 경우 집주인이 세입자에게 중개보수를 요구하는 상황이 종종 발생합니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 중개보수 비용을 지급해야 할까요? 

그렇지 않습니다. 판례에 따르면 계약 기간 중 3개월을 남기고 나갈 경우 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개보수는 기존 임차인이 부담한다는 특별한 약정이 없는 한, 임대인이 부담해야 합니다. 

주택임대차보호법 제6조 2항에도 묵시적 갱신이 된 경우라도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 이후 3개월이 지나면 바로 법적 효력이 발생한다고 명시되어 있습니다. 즉 약정한 계약 기간 3개월을 남기고 나갈 경우라도 별도의 약정이 없는 한 임차인은 중개보수를 지불할 의무가 없게 됩니다. 

일반적으로 집수리 비용을 처리하는 과정에서 전세는 임차인이, 월세는 임대인이 비용을 지불해야 한다는 생각이 많습니다. 그러나 현행법과 판례에 따르면 전세와 월세의 수리 비용 부담에 대한 차이는 없습니다. 주요 시설물에 대한 관리 책임과 수리비용은 모두 집주인에게 있는 게 맞습니다.

민법 623조에 따르면 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다’고 명시되어 있습니다. 반면 임차인은 민법 374조에 따라 ‘임차한 건물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며’ 민법 615조에 의거해 ‘원상회복 의무’를 가지게 됩니다. 

그렇다면 임대인은 얼마나 임차인의 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지해줘야 할까요? 대법원 판례에 따르면 임대인은 난방이나 전기시설, 상하수도 등 주요 설비의 노후, 불량은 수선 의무를 다하게 되어있습니다. 다만 고의 혹은 과실에 의한 파손, 간단한 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 

임차인의 수리 요구를 임대인이 거절할 경우는 어떻게 해야 할까요? 임차인은 우선 자신의 비용을 지불하고 수리하면 됩니다. 그 후 수리 비용에 대해 청구하면 되는데요. 민법 626조 임차인의 상황청구권에 따르면 ‘임차인이 임차물 보존에 관한 필요 비용을 지출할 경우 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다’고 명시되어 있습니다. 

이러한 임대인과 임차인의 의무를 잘못 파악하고 있어 하자 분쟁으로 이어지는 경우가 종종 있는데요. 때문에 임차인들은 거주하면서 수리가 필요한 부분은 수리 전 임대인에게 사진으로 보여주고 통보한 후에 수리하시는 것이 좋습니다. 

우리가 흔히 온라인이나 마트에서 물건을 구매했을 경우에는 소비자 보호법에 따라 소비자 단순 변심일지라도 통상 일주일 이내 주문을 취소할 경우 환불이 가능합니다. 제품이 발송되기 이전에만 취소를 요청해도 환불이 가능한데요.

그렇다면 부동산 계약도 일반 구매와 마찬가지로 일정 시간 이내에 계약 취소를 요청한다면 성립이 될까요? 흔히 부동산도 계약 후 시간이 많이 지나지 않았다면 계약 취소 시 계약금을 돌려받을 수 있다고 생각합니다. 특히 24시간 이내 계약 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있다고들 알고 있는데요. 그러나 부동산 계약 관련 법률적으로 보면 계약한지 얼마 되지 않았다고 해서 언제든 계약 해지할 수 있다는 아무런 근거가 없습니다. 아쉽게도 부동산은 소비자 보호법에 보호받는 일반적인 물건 구매와 다르기 때문에 같은 효력이 발휘될 수 없다는 얘기죠. 

부동산은 계약 성립 시점부터 계약 당사자들에게 ‘구속력’을 갖기 때문입니다. 즉 별도의 특약 등이 없는 한 계약이 확정됐다면 취소를 요청한다 해도 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 특히 부동산 계약은 정식 계약이 체결됐는지, 되지 않았는지를 잘 살펴봐야 합니다. 

판례에 따르면 정식 계약이 이뤄지기 전이라도 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있다면 매매계약은 성립됐다고 봅니다. 다시 말해 매매대상 물건과 매매대금, 잔금 지급일자나 입주일자 등을 협의하고 계약금을 지불했다면 매매계약이 성립된 것으로, 이런 경우 계약금을 돌려받기 어렵다는 것입니다. 다만 계약금이 위약금으로 처리는 되는 경우 그 감액을 주장할 수 있는지는 검토해야 합니다. 

가장 흔히 착각하는 부동산 상식 중 하나는 바로 ‘가계약’입니다. 부동산 거래를 하다 보면 중개업자나 임대인이 가계약을 권유하는 경우가 종종 생기곤 하는데요. 이때 많은 사람들이 가계약을 단순히 임시 계약 정도로만 생각하는 경우가 많습니다. 계약금을 미리 주더라도 계약이 성사되지 않았을 시 계약금을 돌려받을 수 있다고 생각하는 것이죠.

그러나 민법 563조에 따르면 ‘매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다’고 합니다. 즉 특별한 조약을 설정한 경우가 아니라면 계약금을 돌려받을 수 없습니다.

판례를 보더라도 ‘중요 부분에 대한 합의’가 있다면 가계약도 일반 계약과 마찬가지로 성립된 것으로 봅니다. 임차인이 가계약 시 지급한 계약금을 반환 요청하더라도 임대인에게 계약금 반환 의무는 없다고 보고 있습니다. 따라서 만약을 대비해 계약 취소 시 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약, 구두 계약 등 증명 가능한 것들을 준비해두는 것이 좋습니다. 

흔히들 부동산을 팔려고 매물로 내놓을 때 여러 중개업소에 등록하면 매물의 수가 많은 것처럼 보일 뿐 아니라 중개업소간 경쟁을 유발해 높은 가격에 빨리 잘 팔릴 것으로 생각하곤 합니다. 하지만 이는 오히려 매물 가격을 떨어뜨리는 행위가 될 수도 있습니다.

믿을 수 있는 중개업소를 한두 군데 정도 선별해서 내놓는 것이 더 유리할 수 있습니다. 전속이 아닌 모두가 갖고 있는 매물이 되면, 중개수수료를 확실히 받을 수 있다는 보장이 없어 중개업소‘팔리면 좋고 안 팔리면 말지’라는 식으로 매물을 방치해 둘 가능성이 높아섭니다. 

요즘은 전산망이 잘 되어 있어서 어떤 매물이 어디에 올라왔는지 대부분 공유가 가능합니다. 너무 많은 곳에 매물을 등록하면 어느 중개업소에서도 그 매물을 중개하려 하지 않을 수도 있다는 얘기입니다. 차라리 믿을만한 중개업소 한두 군데를 정해 두고 집중 공략하면서 정확한 시세를 파악한 후 원하는 가격을 최대한 받을 수 있을 때까지 정해진 업소에 계속 거래 성사를 독촉하는 것이 부동산을 더 빨리, 잘 팔 수 있는 방법 중 하나입니다. 

하지만 때에 따라서는 매물을 다양한 곳에 내놓는 것이 유리한 경우도 있습니다. 매물을 독점으로 받은 중개업소가 의도적으로 매물 가격을 낮추거나 거래를 미루는 경우도 더러 있기 때문입니다. 또한 전속중개 계약을 하지 않은 상황에서 한두 군데 정해진 업소에 매번 독촉하는 것도 임차인 입장에서는 불편할 수 있습니다. 이럴 경우에는 다른 중개업소에 내놓는 것이 좋습니다. 

지금까지 일반적으로 당연히 맞는 것이라고 여기던 몇몇 부동산 정보가 사실은 틀린 것이었음을 확인했습니다. 세상에는 많은 상식들이 있습니다만 그런 상식들 중, 의외로 잘못된 상식도 많은데요. 이를 바로 잡지 않으면 손해를 입게 되는 경우가 있으니 유의하셔야 합니다.