KB부동산

8.4 수도권 주택공급 확대 방안이 발표된 지 일주일이 지났습니다.

이번 대책은 서울 노원구 태릉골프장에 이어 용산 캠프킴, 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 유휴부지, 정부 과천청사 등 신규 부지를 발굴해 수도권에 13만2000가구를 추가로 공급하겠다는 내용을 담고 있는데요.

정부는 앞서 5.6 대책에서 정비사업 활성화, 유휴공간 정비 등을 통해 서울 도심에 7만가구를 공급하겠다고 밝혔습니다. 3기 신도시 등 공공분양 사전청약 6만가구와 이번 8.4 대책으로 확대된 물량을 포함하면 총 26만2000가구 이상이 수도권에서 신규 공급될 전망입니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)은 명지대 부동산학과 권대중 교수와 인터뷰를 진행했는데요. 8.4 주택공급 대책이 시장에 어떤 영향을 미칠지 고견을 들어봤습니다.

“주택은 공급하되 개발 이익은 환수하겠다”

권대중 교수가 8.4 주택공급 대책을 평가한 한마디입니다.

이번 대책을 살펴보면 7만가구가 공공참여 고밀 재건축(5만가구)과 재개발 사업(2만가구)을 통해 공급됩니다. 유휴부지 개발을 통한 신규택지 3만3000가구, 3기 신도시 용적률 상향 2만가구 등 13만2000가구를 공급한다는 계획입니다. 이 중 서울지방조달청, 국립외교원 부지 등 강남권 물량이 3000가구를 차지합니다.

권 교수는 “실효성 있는 방안도 있지만 강남권 3000가구는 공공기관이 이전하고 분양 및 입주까지는 3~6년 정도 걸릴 것으로 보여 당장 주택시장을 안정화하기에는 역부족”이라고 분석했습니다.

이번 대책에서 정부는 공공참여형 재건축 규제 완화 카드를 꺼내들었습니다. 기부채납을 늘리는 조건으로 재건축 용적률을 300~500% 수준으로 높여 공급량을 늘린다는 계획인데요.

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등이 참여하면 현재 35층으로 묶인 서울시의 층고 규제를 50층까지 허용해 줄 방침입니다. 용적률 증가분의 50% 이상을 임대주택으로 공급하고 여기서 발생하는 개발이익을 기부채납으로 환수하는 방식입니다.

이에 대해 권 교수는 “민간택지 분양가 상한제 도입, 재건축 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 등으로 민간사업으로는 재건축을 추진하기 힘든 상황에서 공공이 재건축에 참여해 용적률을 500%로 올려 공급을 늘리겠다는 방안은 좋은 대책”이라고 설명했습니다. 하지만 “개발이익을 90% 환수하기 때문에 기존 민간사업 방식을 택한 조합에서는 공공참여 사업으로 진행하지 않을 가능성이 높다”고 내다봤습니다.

특히 재건축 이후 자산가치가 높아질 수 있는 강남4구나 마용성(마포∙용산∙성동구) 등지에서는 공공참여 재건축이 어려울 것으로 예상했습니다.

지분적립형 분양주택도 이번 대책에서 처음 등장했습니다. 전체 분양가격의 20~40%를 먼저 낸 뒤 나머지는 10~30년 동안 순차적으로 나눠 매입하는 방식입니다. 주택 마련 자금 여력이 부족한 청년층이나 신혼부부를 위한 주거 대안으로 주목 받고 있는데요.

30년이란 긴 시간 동안 소형 평형에서 거주해야 하는데다 소유권이 완전히 넘어오지 않아 권리행사가 제할될 수 있다는 우려가 있습니다.

권 교수는 “토지임대부 주택이나 지분적립형 주택은 10~20년 정도의 기간이 적당하며 도중에 자금이 생기면 상환할 수 있게 하거나 새로운 주택으로 이전할 수 있도록 보완이 필요하다”고 지적했습니다.

이번 수도권 주택공급 대책까지 포함하면 부동산 대책이 23번 나왔습니다. 쏟아지는 정책 속에서 무주택 서민에게 꼭 필요한 내집 마련 해법은 없는 걸까요?

아파트값은 오르는데 서둘러 집을 사야 하는지, 저렴한 매물이 나올 시기는 언제인지, 3기신도시 청약은 어떻게 해야할지…

막막한 내집 마련 전략을 ‘리브온TV’가 영상으로 담아왔습니다.

권대중 교수와의 인터뷰 영상에서 확인할 수 있습니다.