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청약경쟁률 '박빙' 예고.. 수색증산뉴타운 청약 전략은?

조회수 2020. 8. 10. 18:10 수정
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여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’입니다.


하반기 분양시장 막이 올랐습니다. 8월에는 수도권과 지방광역시로 전매제한이 확대되는 데다 분양권 양도세율 인상, 분양권 주택 수 포함 등 청약에 영향을 미칠 규제들이 시행을 앞두고 있습니다.


부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 8월에만 전국에서 총 68개 단지가 청약일정을 시작하거나 견본주택을 오픈할 계획입니다. 가구수는 총 6만6212가구로, 이 중 4만7533가구가 일반분양 물량입니다. 지난해 같은 달보다 5배 가량 많은 수준입니다.


이처럼 8월 물량이 크게 증가한 것은 7월 분양예정이었던 물량 가운데서 월말까지 입주자모집공고를 낸 곳들이 8월 1~2주에 걸쳐 청약을 실시하기 때문인데요.


특히 수도권은 코로나19로 인해 3개월 유예됐던 민간택지 분양가 상한제가 7월 29일부터 시행되면서 28일까지 입주자모집공고를 신청하지 않은 경우 분양가 상한제를 적용 받기 때문에 분양을 서두른 곳들이 많습니다. 분양가 상한제가 적용되면 주택도시보증공사(HUG)가 심사하는 분양가보다 5~10%가량 낮은 분양가가 책정될 수 있어 수익성 악화를 우려한 재개발·재건축 조합들이 서둘러 입주자모집공고 신청에 나서기도 했습니다. 

8월 분양시장 ‘핫플레이스’, 수색증산뉴타운

대표적인 곳이 서울 은평구 수색증산뉴타운인데요. 증산2구역과 수색6,7,13구역 재개발조합이 분양가 상한제 시행 하루 전날에 입주자모집공고 신청서를 제출했습니다. 이들 4개 구역은 8월 일반분양을 앞두고 있어 청약 수요자의 관심이 높은 지역입니다. 

수색증산뉴타운은 2005년 지정된 서울 3차 뉴타운입니다. 총 20개 구역(수색1~14구역, 증산1~6구역)으로 나뉘는데 한동안 재개발 사업이 지지부진했는데요. 정비구역 지정 해제 수순을 밟은 구역도 있습니다.


수색6구역과 9구역 사이에 자리잡은 대형 변전소를 지하화하는 사업이 추진 중이지만 아직 첫 삽을 뜨지 못했습니다. ‘수색역세권 마스터플랜’에 따르면 수색역 일대를 복합개발하고 철길로 단절된 상암동과 수색역을 연결하는 수색역세권 개발사업이 진행 중에 있습니다.


하지만 낡고 허름한 주택과 상가 등이 남아있어 주변환경은 아직 낙후된 편입니다. 개발사업이 점차 완료되면 뉴타운다운 면모를 갖출 것으로 기대됩니다.


수색증산뉴타운은 가재울뉴타운과 함께 상암디지털미디어시티(DMC)의 배후 주거지로 꼽히는데요. 지하철 6호선·공항철도·경의중앙선 환승역인 DMC역을 비롯해 경의중앙선 수색역, 6호선 증산역 3곳을 이용할 수 있어 입지적인 면에서 가재울뉴타운보다 선호도가 높을 것으로 보입니다.


올해부터 새 아파트 입주가 이뤄지고 있는데요. 수색4구역 ‘DMC 롯데캐슬 더퍼스트’가 6월부터 입주를 시작했습니다. 수색9구역 ‘DMC SK뷰’는 내년 10월경 입주를 앞두고 있습니다. 

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이미 입주한 수색4구역 ‘DMC 롯데캐슬 더퍼스트’ 전용 84㎡는 11억8980만원(2020년 6월, 19층)에 거래됐습니다. 분양가 5억8000만원에서 6억원 넘게 올랐는데요.


가재울뉴타운 대장주인 ‘DMC 파크뷰 자이’도 비슷한 수준입니다. KB부동산 리브온을 살펴보면 전용 84㎡ 시세가 10억5667만~12억5000만원에 형성돼 있습니다.


인근 상암동 상암월드컵파크 4단지 84㎡ 시세는 9억8500만~11억1500만원 선입니다. 입주한 지 10년 넘은 상암동 구축 아파트와 비교하면 수색증산뉴타운과 가재울뉴타운 신축 아파트 시세가 1억원 정도 높게 형성돼 있습니다. 

증산2구역 vs 수색6구역 vs 수색7구역

수색증산뉴타운 새 아파트 몸값이 분양가보다 6억원 오른 가운데 8월 일반분양하는 단지들의 분양가는 당초 예상보다 낮은 3.3㎡당 1900만원대로 책정됐습니다.


특히 분양가 9억원 이상은 중도금 대출이 막힌 상황에서 서울 도심을 비롯해 마곡·상암지구로 출퇴근이 수월한 뉴타운에서 대출이 가능한 신규 청약 단지가 나오기 때문에 3040세대는 물론 서울 내집 마련 수요층의 관심이 집중되고 있는데요.


증산2구역과 수색6,7구역 3곳은 같은 날 동시에 분양합니다. 8월 13일 특별공급을 시작으로 14일부터 1순위 청약을 시작합니다. 당첨자 발표일이 26일로 같아 중복 청약은 할 수 없습니다. 중복 청약했다가 동시에 당첨될 경우 모든 당첨이 부적격처리되며 1년간 청약이 금지됩니다.


3개 단지 모두 투기과열지구 내에 들어서는 아파트로, 일반분양 물량이 전용 85㎡이하여서 100% 가점제가 적용되고 무주택자에게 우선 공급됩니다. 

그럼 단지별 입지를 살펴 볼까요?


수색증산뉴타운 대장주로 꼽히는 곳은 증산2구역 ‘DMC 센트럴 자이’ 입니다. 지하철 6호선·공항철도·경의중앙선이 지나는 DMC역을 걸어서 갈 수 있는 입지인데요. 3개 단지 중에서 DMC역이 가장 가깝고, 증산초·중으로 통학할 수 있습니다.


수색6구역 ‘DMC 파인시티 자이’는 DMC역과는 거리가 있지만 수색역을 이용할 수 있습니다. 수색초도 가깝습니다.

수색7구역 ‘DMC 아트포레 자이’는 수색초를 끼고 6구역보다 안쪽에 자리합니다. 수색역까지 걸어서 10분, DMC역과는 걸어서 20분 정도 걸립니다.


분양가는 3개 단지 모두 3.3㎡당 평균 1992만원으로 책정됐습니다. 전용 59㎡ 분양가가 4억 중반~5억 초반대, 전용 84㎡가 6억~7억원 초반대입니다. 전용 84㎡ 기준으로 주변 시세보다 5억~6억원가량 저렴한 수준입니다.


전 주택형이 분양가 9억원 이하여서 중도금 대출이 가능하기 때문에 3개 단지 중복청약이 안되더라도 경쟁이 치열할 전망인데요. 구역별 입지나 주택형 등에 따라 선호도가 갈릴 것으로 보여 신중한 청약전략이 필요합니다.


입주자모집공고를 살펴보면 증산2구역 ‘DMC 센트럴 자이’는 전용 84㎡ 물량이 절반이 넘습니다. 59㎡B타입은 5가구로, 모두 1층에 배정되는 물량입니다. 59㎡C타입도 저층 물량이 대부분입니다.


수색6구역 ‘DMC 파인시티 자이’는 일반분양 454가구 중에서 전용 59㎡가 198가구, 74㎡가 174가구, 84㎡가 81가구여서 전용 74㎡와 59㎡ 물량이 절반이 넘습니다. 이 단지는 전용 84㎡에 저층 물량이 많다는 점을 감안해야 할 것 같습니다.


수색7구역 ‘아트포레 자이’는 672가구 중에서 307가구가 일반분양 물량인데요. 전체 물량의 절반 정도가 일반분양으로 나와서 다른 단지보다 동호수 배정에서는 유리할 것으로 보입니다. 일반분양 307가구 중 59㎡ 물량이 절반을 차지합니다. 

앞서 분양한 수색9구역 ‘DMC SK뷰’ 청약가점을 살펴보면 전용 59㎡ 청약가점이 더 높았는데요.


이 단지는 2018년 12월 일반분양 당시 평균 경쟁률이 92대 1에 달했습니다. 전용 59㎡는 238. 19대 1의 경쟁률로 최고 경쟁률을 기록했습니다. 가점은 최저 69점, 최고 74점이었습니다.


전용 84㎡는 타입별로 당첨 커트라인이 다른데 최저 55점에서 최고 74점을 나타냈습니다. 전용 112㎡에서는 84점 만점 당첨자도 나왔습니다.


이 때문에 당첨가점은 최소 60점 이상이어야 안정권에 들 것으로 보입니다. 가점이 높다면 상대적으로 입지가 좋은 단지를 공략하거나 가점이 낮은 경우엔 선호도가 떨어지는 주택형을 선택하는 등 전략적으로 접근해야겠습니다.


3개 단지 동시분양 이후에는 수색13구역 ‘DMC SK뷰 아이파크 포레’ 일반분양이 이어집니다. 18일 특별공급을 시작으로 19일부터 청약 1순위 접수를 받을 예정인데요. 3개 단지 동시분양에서 떨어진 낙첨자들이 몰릴 것으로 보입니다. 이 단지는 총 1464가구 중 일반분양 물량이 183가구로 적어 경쟁이 더 치열할 전망입니다.


특히 앞서 분양한 3곳에는 없었던 초소형 면적이 공급됩니다. 전용 39㎡(69가구), 49㎡(51가구), 53㎡(16가구)가 136가구를 차지합니다. 추첨제로 당첨자를 선정하는 전용 85㎡ 초과 물량도 나옵니다. 전용 102㎡(4가구), 전용 120㎡(5가구) 9가구로, 물량이 적고 추첨제가 적용돼 높은 경쟁률이 예상됩니다. 

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