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다주택자,법인 옥죄… 집값 끌어올린 원정 투자 급매물 나올까?

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1년 후, 16개 시도 중 5채 이상 구입 가능 2곳 → 7곳 늘어

서울 거주자들의 타지역 원정거래가 어려워질 전망입니다. 그동안 서울 집값이 오르고 규제가 강화되면서 비규제지역인 지방 원정거래가 증가했는데요. 6~7월 두 번의 대책으로 규제지역이 지방으로 확대되고, 다주택자 및 법인 세금 규제, 아파트 주택임대사업자 폐지로 인해 신규 주택을 매입하기가 어려워졌기 때문입니다.

서울 거주자, 지방광역시 아파트 구입 마지막 저점 기회?

올해 들어 지방에서 아파트값이 오른 곳은 공통적으로 서울 외지인 거래가 늘었습니다. 외지인 거래가 늘어난 이유는 서울 아파트값 급등으로 수도권과 지방 간의 집값 격차가 커졌기 때문입니다. 그렇다 보니 현재가 서울에서 집을 갖고 있는 사람이 지방 아파트 구입부담이 낮은 시기로 인식되고 합니다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 월간주택가격동향 6월 기준 호당 평균 매매가격으로 시뮬레이션 한 결과 서울 아파트 한 채를 팔면 제주를 제외한 지방 7곳에서 5채 이상을 구입할 수 있습니다. 1년 전만 해도 16개 시도 중 충북(5.4채)과 경북(5.2채) 두 곳뿐이었습니다. 5개광역시에서도 구입 가능한 주택수는 2.9채에서 3.1채로 늘었습니다.

지방 및 5개광역시에서 서울 거주자의 외지인 아파트 매매 거래 비중은 확대됐습니다. 올해 1월 기준 지방 및 5개광역시 아파트 매매거래량은 6만494건으로 이 중 서울 거주자 거래 비중 은 9.4%(5664건)를 차지했습니다. 5월은 전체 아파트 매매거래량이 4만8028건으로 줄었지만 서울 거주자 거래 비중 은 11.8%(5662건)까지 커졌습니다.

대전, 세종, 경기가 서울 거주자 거래 비중 커진 이유는?

인구가 증가하거나 집값 상승률이 높았던 지역에서는 구입 가능한 아파트 가구수가 줄거나 지난해와 큰 차이가 없었습니다. 올해(1~5월) 17개 시도 중 인구가 늘어난 곳은 경기(7만6746명)와 세종(3736명)뿐입니다. 경기는 1년 전(2.2)과 비슷한 2.3채입니다. 6월 기준 최근 1년 동안 서울은 6.18% 오르는 동안 경기는 4.91%로 상승했습니다.


경기는 신규 택지조성으로 새 아파트가 늘어나고 교통망 확대로 서울과의 접근성이 개선되면서 인구 증가세가 가파른 곳입니다. 경기는 올해 들어 월평균 1만5349명이 이사를 오고 있는데요. 이는 지난해보다 36% 늘었고, 2004년 월평균 순전입인구(1만5740명) 다음으로 많습니다.


경기도 집값 상승폭도 커져 구입 부담은 줄지 않았지만 서울 거주자의 거래 비중 은 커졌습니다. 올해 5월 기준 경기도에서 서울 거주자의 거래 비중 은 15.1% 입니다. 이는 1월 13.3% 대비 1.8% 포인트 증가했습니다.


대전과 세종은 구입 가능한 아파트 가구수가 감소했습니다. 대전은 1년 전 3.3채에서 3채, 세종은 2.7채에서 2.4채로 소폭 줄었습니다. 최근 1년 동안 대전(11.7%)과 세종(8.6%) 아파트값은 서울보다 1.3배~1.8배 더 올랐습니다. 5월 기준 대전에서 서울 거주자 거래 비중 은 1월 2.95%에서 2.5%로 줄었습니다. 반면 세종은 2.73%에서 3.77%로 커졌습니다. 대전이 가파르게 아파트값이 오르면서 부담이 커져 세종이 반사이익을 받았습니다.

다주택자 매도 전략이 필요한 시기

최근 지방광역시 주택시장은 국지적 오름세를 보였는데요. 이번 7.10대책으로 수그러질까요? 7.10대책 이후 다주택자 및 법인에 대한 세금 규제가 강화되면서 신규 주택 구입은 신중해야 합니다. 오히려 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 외곽 지역과 지방 부동산을 먼저 내놓을 가능성이 높아졌습니다. 세금 규제 효과가 나타나는 시점에 지방부터 상승세가 주춤해질 것으로 보입니다. 따라서 규제를 받더라도 하락 조정을 상대적으로 덜 받는 좋은 입지와 선호도가 높은 신축 아파트 대상으로 거래 대상이 좁혀질 것으로 보입니다.


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