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다주택자만 잡으면 집값 잡힐까? 고민 깊어지는 다주택자

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정부는 주택가격 안정을 위해 6.17 대책을 발표한 지 한 달도 안 되어 초강력 규제를 발표했다. 모든 수요 억제책을 총동원 한 모양새다. 집값 상승의 원인이 다주택자에서 비롯되었다는 판단 아래 대책의 역량을 집중했다.


종합부동산세 세율을 인상하고 임대사업자 제도를 일부 폐지했다. 2021년 5월말까지 매도하라는 취지로 그 후에는 양도소득세 중과세율을 더 강화하고, 다주택자로의 진입을 차단하기 위해 취득세를 대폭 늘린 것이 골자다.

‘진퇴양난’ 다주택자

대책의 영향으로 다주택자는 핵폭탄급 중과세를 감당해야 한다. 여러 채를 보유하며 이 상황을 견뎌내기는 쉽지 않아 보인다. 특히 정기적인 수입이 없는 고령층의 고충은 심각해질 수 있다. 대출을 받기도 여의치 않을 뿐더러 그런다고 해결될 수준도 아니다.


예를 들면 조정대상지역 아파트 2채의 공시가격이 30억원이라면 종합부동산세 등 보유세는 대략 1억원 가량 나올 것으로 예상된다. 이 금액은 세입자에게 전월세를 전가한다고 해결될 수준이 아니다. 결국 매도 등의 고민이 깊어질 것으로 예상된다.


그렇지만 당장 매도를 하려고 해도 고민스러워진다. 12.16 대책처럼 중과세를 유예한 것이 아니기 때문이다. 현재의 중과세 상태를 그대로 둔 채 추가 인상만을 예고했다. 장기보유특별공제도 배제된 상태에서 매각해야 한다. 이렇게 양도세 중과로 인한 세금과 증여를 통한 퇴로를 비교해서 판단할 것으로 예상된다.


또 팔지 않고 유지할 경우 늘어나는 종합부동산세도 산정해 봐야 한다. 여러모로 다주택자는 외나무다리로 몰린 형국이다. 정부는 곧바로 증여 관련 취득세 중과를 검토한다고 발표하며 차단에 나선 상황이다.


등록임대사업자는 그동안 종합부동산세와 양도소득세 중과 배제 혜택 등을 받으려고 급증하는 추세였다. 물론 정부는 2018년 9.13 대책을 통해 9월 14일 이후 조정대상지역에서 1주택자가 추가로 주택을 매입하여 임대사업자 등록을 할 경우 위 2가지 혜택을 주지 않고 있다. 그 이전에 취득한 주택을 등록하는 것은 가능한 상태였다.


이번에 단기 임대(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 사업을 폐지하고 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환도 불가(세제혜택 미제공)하도록 강화했다. 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간을 8년에서 10년으로 연장하여 공적 의무를 강화했다. 등록임대사업이 다주택자의 조세 회피처로 등장함에 따라 철저하게 단절을 선언한 셈이다.


폐지되는 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동적으로 등록을 말소한다. 또 임대의무기간 종료 전 자발적인 등록말소를 허용했다. 이는 과태료 3천만원을 면제한다는 의미다. 다만 기 등록주택 등록말소 시점까지 세제혜택을 유지한다는 방침이다. 매물을 유도한다는 차원에서다.


사실 세입자 입장에서 등록임대는 일종의 안심주택이다. 임대기간 4년, 8년간을 안정적으로 거주할 수 있고 2년에 한번 5% 인상제한이 적용되는 상한제 주택이나 다름없기 때문이다.

당분간 관망세 예상, 다주택자 고민의 시간

시장은 당분간 관망세를 보이며 치열한 수 싸움을 벌일 것으로 예상된다. 내년 5월말까지는 시간이 상당부분 남아 있어 고민의 시간이 길어질 수도 있다. 대부분 연말까지는 결정이 이루어질 것으로 보인다.


매물이 상당부분 출회될 경우 주택가격 하락이 일정부분 나타날 것으로 예상된다. 다만 다주택자의 매물이 많지 않은 9억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 지역은 상황이 달리 움직일 수도 있다.


종전처럼 다주택자 중과세를 유예했더라면 매도자는 거의 대부분 고민 없이 매도에 나섰을 것으로 예상된다. 매물이 많아야 가격이 안정되는 것은 당연한 이치다.


다주택자 취득세율을 전국에서 실시하는 것도 제도 개선이 필요해 보인다. 수도권 규제지역, 지방 광역시, 지방 대도시(인구 50만명 이상)에서 실시하여 지방소도시와 농어촌 지역 등은 제외할 필요도 있다. 이 지역은 도시민의 매입이 없으면 지역경제 활성화에 대한 영향력이 커질 수 있기 때문이다. 물론 이 때도 주택수가 늘어나므로 종합부동산세의 영향을 받는 것은 불가피하다.


‘전월세 3법’이라 일컫는 전월세 신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제 실시도 앞두고 있다. 가뜩이나 늘어나는 세금을 세입자에게 전가할 우려가 있고, 주택가격 상승에 따른 전세가율 반영으로 전세금 상승이 나타날 수 있다.


여기에 분양시장의 대기수요까지 전세에 머무는 것을 감안하면 수급 불균형에 따른 전세가격 상승은 기정 사실이다. 6.17 대책에서 나온 재건축 아파트는 실거주 2년을 채워야 분양권을 주는 정책으로 인해 당장 세입자는 집을 비워야 할 수도 있다.


이처럼 전세시장은 올 하반기와 내년으로 갈수록 불안해지는 양상이다. 이 부분에 대한 해법도 반드시 모색해야 한다.


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KB부동산 리브온

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