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조정대상지역 vs. 비조정대상지역, 규제 뭐가 다를까

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6.17 부동산 정책이 발표된 이후 조정대상지역으로 지정된 지역은 어디인지, 또 조정대상지역 지정 기준은 무엇인지, 조정대상지역으로 지정되면 어떤 제한이 있는 것인지 등 여러 궁금증이 쇄도하고 있는데요. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 조정대상지역에 대한 궁금증을 해결하기 위해 조정대상지역에 대한 정보를 자세히 정리해봤습니다.

조정대상지역, 지정 기준은?

지난 6월 발표된 부동산 정책 이후 조정대상지역과 비조정대상지역에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 특히 이번 조정대상지역이 재조정돼 조정대상지역 지정 기준은 무엇인지 궁금한 분들이 많으실 텐데요. 그럼 조정대상지역 지정 기준은 무엇인지 살펴볼까요?


조정대상지역을 선정은 국토교통부에서 주거정책심의위원회 심의를 거쳐서 진행됩니다. 주거정책심의위원회에서는 지정 지역 근거를 소득세법 제104조의2제1항, 소득세법 제104조의2제3항, 소득세법 시행령 제168조의3제1항에 두고 심의를 합니다.


국토교통부에서 조정대상지역 지정을 하기 위해서는 최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 다음의 3가지 조건 중 하나에 해당되는 경우 조정대상지역으로 지정됩니다. 첫 번째로 청약경쟁률이 5대 1을 초과한 경우, 두 번째 최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 경우, 마지막으로 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 중 하나라도 해당된다면 조정대상지역이 되는 것이죠.


최근 3개월간 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역 중에서 위의 3가지 조건 중 하나라도 해당된다면 그 지역은 조정대상지역으로 지정됩니다. 즉, 조정대상지역은 부동산 거래가 활발하고 집값이 많이 오른 동네라는 것이죠.


그렇기 때문에 집값 안정화를 위해 여러 부동산 정책이 조정대상지역에 적용됩니다. 부동산 정책으로 집값 안정화를 추구하면 아무래도 부동산 거래에 여러 제약을 받기 마련인데요. 이로 인해 부동산 거래를 희망하는 이들이 비조정대상지역으로 옮겨가는 것이죠. 그렇다면 최근 많은 주목을 받고 있는 비조정대상지역과 조정대상지역은 어디일까요?

조정대상지역 선정된 지역구는 어디?

6.17 부동산 대책 발표 전까지 조정대상지역은 서울(전 지역), 경기도 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산, 별내동), 하남, 화성(동탄2신도시), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인(수지, 기흥), 의왕만 해당됐습니다. 하지만 6.17대책 발표 이후 조정대상지역은 확 늘어났는데요.


6.17대책에서 발표된 조정대상지역은 서울(전 지역), 경기[김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 영주, 이천, 용인 처인구(포곡읍, 모현, 백암, 양지면, 원삼면 가재월, 사암, 미평, 좌항, 두창, 맹리), 광주(초월, 곤지암, 도척, 퇴촌, 남종, 남한산성면), 남양주(화도읍, 수종면, 조안면), 안성(일죽면, 죽산면 용설, 장계, 매산, 장릉, 장원, 두현리, 삼죽면 용월, 덕산, 율곡, 내장, 배태리)을 제외한 전 지역], 인천(강화, 옹진을 제외한 전 지역), 세종(행복도시 예정 지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창, 오송읍만 지정)로 확대됐습니다.


이전보다 훨씬 더 많은 지역구가 조정대상지역으로 지정돼 6.17대책 발표 당시 많은 화제를 일으켰습니다. 도대체 조정대상지역으로 지정되면 어떤 부동산 규제가 있길래 비조정대상지역으로 부동산 투자가 몰리는 것일까요?

조정대상지역으로 지정되면 어떤 규제가 적용되나요?

조정대상지역으로 지정되면 아파트 청약 1순위 자격 요건이 강화됩니다. 비조정대상지역이 청약통장 가입 1년 이상, 12회 이상 납입(지방은 6회 이상)인 것에 비해 조정대상지역은 청약통장 가입 2년 이상, 24회 이상 납입해야 청약 1순위 조건을 획득할 수 있습니다.


또한 조정대상지역에 분양되는 민영주택 일반공급 가점 제도에도 변화가 있는데요. 조정대상지역의 가점제 적용 비율은 전용 85㎡ 이하 75%, 전용 85㎡ 초과 25%나 됩니다. 정책 발표 전에는 전용 85㎡ 초과가 30%였던 것에 반해 이번 6.17 부동산 정책에서는 가점제 적용 비율을 5% 낮춘 것이죠. 반면 비조정대상지역은 전용 85㎡ 이하 40%, 전용 85㎡ 초과 0%로 지난 정책과 동일하게 적용됩니다.


청약 1순위 자격 요건, 가점제 비율도 제한을 받지만 조정대상지역에 가장 큰 영향을 주는 제한 정책은 대출일 텐데요. 조정대상지역에 위치한 주택을 거래하기 위해 받는 가계 대출, 사업자 대출에 제한이 있습니다.


먼저 가계 대출을 보면 2주택이상 보유한 사람은 주택담보대출이 금지 되며, 1주택자는 6개월 내 기존주택 처분 후 입주(2020년 7월 1일 이후) 가능, 무주택자는 거래가액 무관 6개월 내 입주(2020년 7월 1일 이후)해야만 대출이 가능합니다.


주택담보대출이 가능해도 대출 금액에 제한 기준이 있기 때문에 잘 확인하셔야 하는데요. LTV는 9억원 이하 시 50%, 9억원 초과 시 30%만 대출이 가능합니다. DTI는 50%만 대출이 가능하고요.


사업자 대출은 매매, 임대사업자 주택담보대출이 아예 금지 됩니다. 다만 전세 대출은 기존과 동일한데요. 투기지역, 투기과열지구에 한해 전세대출 기준이 강화됐지만 조정대상지역은 기존의 전세대출 기준을 그대로 적용했습니다.


대출 다음으로 많은 분들이 조정대상지역에 궁금하신 부분은 역시 세금 문제겠죠? 7월 10일 발표된 국토교통부 대책에 따르면 조정대상지역은 다주택자 양도세 중과되고, 장기보유특별공제가 배제됩니다.


양도세가 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 상승됩니다(단, 2020년 6월까지 10년 이상 보유 주택 양도시 중과 배제, 장기보유특별공제 적용, 분양권도 주택수에 포함). 또한 종부세는 2주택 이상 보유 시 1.2~6%포인트(2021년 이후) 세율을 적용합니다.


보유세 세부담 상한도 2주택·3주택 보유자 모두 300% 상향(2021년 이후) 되는데요. 주택을 많이 보유한 다주택자일수록 세금에 대한 압박이 커질 것으로 보입니다. 이번 6.17 부동산 정책에서 눈 여겨 봐야 할 점은 재건축 조합원도 분양 신청 시까지 2년 이상 거주가 필요하다는 점인데요. 이는 재건축 조합원 자격을 강화하여 부동산 투기를 막으려는 정부의 노력으로 해석되고 있습니다.


정부는 조합원 실거주 기간과 더불어 분양권 전매제한도 강화했는데요. 비조정대상지역의 분양권 전매제한은 6개월(민간택지)인 것에 비해 조정대상지역은 소유권이전등기일(최대3년)까지 제한을 받게 됩니다.


이처럼 조정대상지역은 비조정대상지역에 비해 세금, 대출, 분양권 전매제한이 더 까다롭기 때문에 조정대상지역보다 비조정대상지역으로 부동산 관심이 쏠릴 수밖에 없습니다. 대출 규제, 세금 문제, 실거주 정책 강화로 전·월세 매물이 부족해질 수 있습니다.


이를 대비하기 위해서는 대출 규제에 무주택자를 위한 예외 조항과 서울 전·월세 매물 부족으로 인해 실수요자가 몰릴 경기·인천 수도권 지역에 내 집 마련을 할 수 있는 환경 조성이 필요해 보입니다. 


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KB부동산 리브온

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