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정부는 6.17 부동산 대책에서 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성동·대치동·청담동 등 강남권 4개 동을 토지거래허가구역으로 묶고 6월 23일부터 1년간 이들 지역에 부동산을 구입하려면 구청의 허가를 받아야 하는 토지거래허가제도를 시행키로 했습니다. 아파트도 아닌 토지 거래 제도라는 말에 고개를 갸우뚱 하시는 분들이 많으실 텐데요. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 토지거래허가제도에 대해서 알아보겠습니다.

지난 5월 14일 토지거래허가구역으로 지정된 용산 정비창·한강로 일대에 이어 6월 17일 발표된 6.17대책에서는 서울 송파구(잠실동), 서울 강남구(삼성동·대치동·청담동) 등 강남권 4개 동이 토지거래허가구역으로 묶였습니다. 앞으로 1년간 이들 지역에선 토지거래허가제가 시행되기 때문에 이 지역 부동산을 구입하려면 구청의 허가를 받아야 하고, 부동산을 구입 목적대로 이용해야 합니다. 주택을 사더라도 2년간 직접 살아야 하고 상가를 구입하면 직접운영해야 합니다.

최근 이 제도 시행에 관해 시장에서 연일 이슈가 되고 있는데요. 도대체 토지거래허가구역은 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.

토지거래허가구역이란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다. 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나 예정되어 있는 지역과 그 인근지역들이 허가구역으로 지정됩니다.

즉 토지의 투기방지와 합리적 지가 형성을 위해 일정기간 동안(5년 이내) 토지거래 계약을 허가받도록 하는 제도인데요. 단, 유상계약이 아닌 경매로 낙찰받은 경우라면 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 허가대상 면적에 대한 기준을 초과하지 않으면 역시 허가대상이 아닙니다.

그렇다면 토지거래허가제의 상세한 면적 기준은 어떻게 되어 있을까요? 그 기준을 살펴보면 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡가 넘는 토지 거래 시에 지자체의 허가를 받아야 한다고 되어 있습니다. 또 주거시설 거래의 경우 실거주 목적이어야 하고, 상업시설 거래는 직접 영업을 하는 것을 원칙으로 합니다. 다시 말해, 직접 거주하거나 영업 시설을 운영할 것이 아니라면 거래가 엄격히 금지되는 것이죠. 또한 2년간 매매와 임대가 금지되기 때문에 전세 보증금을 승계한 갭 투자도 불가능합니다.

토지거래허가제 시행은 갭 투자를 막기 위한 정부의 강력한 의지를 나타내고 있는데요. 그럼, 토지거래허가제 시행이 이뤄지고 있는 서울 지역 위치와 제도 처벌 규정은 어떤지 살펴볼까요? 

서울 내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 지난 5월 14일 지정된 용산 정비창 부지와 인근 한강로 일대의 재건축, 재개발 사업구역이 있습니다. 그리고 제일 많은 토지거래허가제 지정 지역이 있는 곳은 서울 강남권입니다. 앞서도 밝혔듯 강남구 삼성동, 대치동, 청담동 3개 동이 이번 6.17대책에서 토지거래허가구역으로 지정됐고 이 외에 서울 송파구 잠실동도 6.17대책에서 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 용산에 이어 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동이 토지거래허가제로 지정된 이유는 무엇일까요?

국토부는 그 이유에 대해 국제교류복합지구와 영동대로 복합개발 사업을 언급했는데요. 국제교류복합지구인 잠실~코엑스 일대(잠실동, 삼성동)와 영동대로 복합개발 사업 영향권(청담동, 대치동)은 개발호재로 인해 지역 매수 심리가 커져 과열 양상을 보일 수 있기 때문에 이번 대책에서 토지거래허가제 시행 지역으로 지정했다는 것이 국토부의 전언입니다. 개발호재로 강남권 부동산 상승을 우려한 정부는 이번 6.17 부동산 정책을 통해 강남 부동산 투기를 막으려는 단호함을 드러내고 있습니다.

토지거래허가제는 시행 지역만큼이나 처벌 규정이 화두에 오르고 있는데요. 허가 받지 않은 거래를 할 경우에는 2년 이하 징역이나 토지가격 최대 30%에 해당되는 벌금을 내야 합니다. 물론, 계약도 무효처리 되고요. 강력한 규제만큼이나 처벌 규정도 만만치 않습니다.

토지거래허가제에 대한 반대 의견의 목소리가 높은 이유는 재산권 침해에 있습니다. 1989년 12월 22일 헌법재판소에서는 토지거래허가제가 사유재산권의 본질을 침해하지 않는다며 합헌 판결을 내렸습니다. 또 1997년에도 헌법재판소는 토지거래허가제에 대해 합헌이라고 판단한 바 있습니다.

그렇다면, 토지거래허가제가 재산권 침해라고 말하는 이유는 무엇일까요? 토지거래허가구역에서는 기존 세입자의 전세 기간이 2~3개월 남은 주택만 매수할 수 있기 때문에 전세 계약 기간이 오래 남아 있는 집주인은 토지거래허가제로 인해 주택을 매각할 방법이 없습니다. 이로 인해 전세 계약 기간이 오래 남은 이들의 재산권 침해가 언급되고 있는 것입니다. 하지만 위 헌법 재판소 사례에서 알 수 있듯이 토지거래허가제는 재산권 침해로 볼 수 없습니다.

또한, 정책 기준뿐만 아니라 규제 지역 지정에 대한 궁금증도 잇따르고 있는데요. 잠실동의 경우, 법정동을 기준으로 하고 있습니다. 법정동 기준으로 신천동으로 규정되는 잠실4동을 비롯한 일부 단지는 토지거래허가제 규정 지역이 아니기 때문에 토지거래허가제 지정 구역이 어디인지에 대한 정보 확인은 거래를 앞둔 분들에게는 필수 사항입니다.