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부동산 신조어 알면 투자흐름이 보인다?

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안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.


부동산 광고나 기사에 ‘O세권’이라는 신조어가 나옵니다. 건설사 혹은 시행사에서 마케팅용으로 만든다고 하죠.


만들어진 신조어는 인터넷 매체를 통해 조금씩 알려지다가 언론기사를 통해 확산됩니다. 마지막으로 각종 사전에 등재되어 인지도를 올립니다.


오늘은 유행처럼 만들어지고, 매체를 통해 확산되는 부동산 키워드 ‘O세권’에 대해 알아봅니다. 어떤 의미를 가지고 있고, 제작 동기는 무엇인지 살펴보겠습니다.

트로이카 O세권은?

부동산 신조어는 ‘세권(勢權)’이라는 명사가 붙습니다. 특정 시설을 도보로 이용할 수 있는 권역을 뜻합니다. 시설에 근접해 접근성, 편리성, 인지도, 다중결합 시너지를 기대할 수 있습니다.


부동산 신조어는 '역세권'에서 파생된 단어가 많습니다. 교통발달→상주인구 증가→상권발달→유동인구유입→도시확장→아파트공급→주택가격상승→구도심재생사업→지가상승으로 연동됩니다. 역세권을 중심으로 주거지에 연결된 핵심시설에 맞춰 파생어가 증가하죠.


부동산 가치에 영향을 미치는 『트로이카 이슈』는 ①교통 ‘역세권’, ②교육시설과 연관되는 ‘학세권’, ③상권과 연관된 ‘O세권’입니다.


1. 역세권은 거리, 연계 노선에 따라 세분화

거리, 이동 시간에 따라 ‘초역세권’, ‘1차역세권’, ‘2차역세권’으로 세분화됩니다. 연계 노선에 따라 ‘더블역세권’을 비롯해 신도림역, 고속터미널역, 종로3가역, 청량리역 같은 ‘트리플역세권’이 생겼습니다. 도로와 연결된 ‘도세권’, 버스역 근처인 ‘버세권’으로 확장됐습니다. 사전에 등재될 확률이 높습니다.


2. 학세권은 강남학군에서 시작

이후 학교&학원을 도보로 이용하는 권역 의미로 확장됐습니다. 그러나 교육신조어는 8학군이나 특정 학원가로 제한됐고, 영어학원을 강조한 ‘영세권’ 정도가 생겼습니다. 최근 초등학교를 품은 아파트단지가 주목받으면서 ‘초품아’가 생겨났습니만, 확장성은 넓지 않습니다.


3. 상권은 가장 화려한 엔트리를 보유

특정 브랜드의 ‘맥세권’, ‘스세권’, ‘쓱세권’, ‘킹세권’, ‘포세권’이 있습니다. 상권을 강조하는 ‘몰세권’, ‘편세권’, ‘햄세권’, ‘군세권’도 있습니다. 최근 슬리퍼 이동 권역인 ‘슬세권’이 회자되었고, 호떡 및 붕어빵가게 근처인 ‘호세권’‘붕세권’도 오픈 사전에 등재됐습니다.

전통적인 O세권 트로이카의 아성에 도전하는 뉴트로이카

신조어(新造語)는 진화합니다. 시대 변화에 따라 새로운 것들을 표현하기 위해 기존 단어에 새로운 의미를 부여합니다.


종전 ‘교통’, ‘교육’, ‘상권’의 트리플 『트로이카』 키워드에서 ‘공용시설’, ‘친환경’, ‘복합영역’의 『뉴트로이카』 키워드로 빠르게 확장되고 있습니다. 2015년 들어 각 영역에 새로운 이벤트가 발생될 때마다 그 상황을 반영하고 있습니다.

1. 생활편리를 위한 공용시설

도서관, 법조타운, 병원, 영화관, 대학병원, 주차장 등 생활편리시설의 유무가 주택지 선택에 영향을 미칩니다. 각종 사전에 등재됨으로써 신조어의 인지도를 확보하고 있고, 언론매체를 통해 빠르게 확산되고 있습니다.


2. 생활편리보다 친환경을 선택

생활편리시설보다 친환경을 더 중요하게 보는 관점입니다. 도심에서 쾌적한 자연환경을 어필하는 신조어가 ‘공세권’, ‘녹세권’, ‘뷰세권’, ‘수세권’, ‘숲세권’, ‘천세권’, ‘호세권’, ‘흙세권’ 등입니다. 각종 사전은 물론 최근들어 언론기사에 많이 노출됩니다.


3. 공용시설과 친환경 외 복합영역으로 틈새 노려

억지스러운 부분도 있지만, 신조어는 단어에 새로운 가치와 기능을 부여한다는 측면에서 창조적인 의미도 전달합니다. ‘다세권’, ‘돈세권’, ‘옆세권’, ‘욕세권’ 등은 차칫 지나친 언어 유희로 말장난으로 비춰질 수도 있습니다만, 언론 기사에 등재되고 있어 이채롭습니다.

교통, 교육으로서 시작해 상권, 거주 편리로 이동

부동산 신조어는 처음 교통과 관련된 ‘역세권’으로 시작됐습니다. ‘직주근접’이라는 교통이슈가 주거지역을 선정하는 가장 중요한 키워드입니다. 교통관련 권역은 서울의 지하철역과 수도권의 광역교통망이라는 다양한 포인트가 연결됩니다.


두 번째는 교육환경과 관련된 권역입니다. 연령에 따라 편의시설이 더 중요할 수도 있지만, 육아 중인 실수요자들에게는 교통 다음으로 교육이 핵심 키워드입니다.

교육관련 권역은 대치동 중심의 ‘8학군’이 전통적으로 유명합니다. 목동 ‘7학군’과 잠실 ‘6학군’이 수요에 영향을 미치는 정도입니다. ‘4학군’ 노원구 은행사거리 등 학원 밀집지역을 제외하고는 확장성이 제한적입니다. 최근 ‘초품아’ 정도가 유행을 타는 수준입니다.


그래서 다중이용시설에 대한 편리성을 부각시키는 마케팅 신조어가 나타나기 시작했습니다. 다중이용시설은 상권→공공시설→친환경→(핵심지역에서 벗어났지만) 하이브리드 복합권역 순으로 관심도가 높습니다.


핵심지역은 이미 교통, 학군, 상권 등 트로이카 프리미엄 만으로도 선호도가 높습니다. 신주택단지의 경우 마케팅용 신조어가 필요했고, 주변 상황을 강조하면서 대중적 관심을 끌어옵니다. 급기야 ‘욕세권’ 등 해학적 표현을 통해 마케팅을 극대화시키고 있습니다.

O세권 외에 부동산관련 신조어가 제한적인 이유는?

그런데 왜 부동산 신조어는 ‘O세권’이 많을까요? O세권을 제외한 부동산 신조어는 ‘리빙텔’, ‘아파텔’, ‘편스토랑’, ‘횰로가’ 등 특정 상품과 디자인을 지칭하거나, ‘스테이케이션’, ‘홈루덴스족’, ‘홈캉스’, ‘웰리스’ 등 집과 연관된 행동양식을 설명하는 경우가 많습니다.


주택의 지역 프리미엄을 부각해야 하는 마케팅 측면에서 연결되는 신조어는 ‘초품아’가 유일합니다. O세권 신조어의 유행은 앞으로도 상당기간 마케팅에 활용될 것으로 보입니다.

O세권 중에서도 주의할 지역이 있다면

특정 시설만으로 집값 상승을 기대할 수 없습니다. 마케팅 차원의 O세권이 영향을 못미치는 경우도 많습니다. 별별세권이 다 생겼지만, 투자수요 변화로 선호도가 급락하는 경우도 생깁니다.


1. 대학입학정원 축소, 통폐합으로 대학가 상권 약화

부실 단계에 따라 정원감축, 재정지원제한, 국가장학금 및 학자금대출 제약이 있을 수 있고, 결과적으로 유동인구 감소 및 상권 위축이 불거집니다. 폐교 시 지방상권이 급속도로 약화됩니다.


2. 인터넷 강의 확산, 로스쿨 도입이 고시촌 상권에 영향

노량진동, 대학동에는 원룸, 식당, 서점, PC방, 노래방, 만화방 등의 상권이 있습니다. 전문자격사에 대한 인터넷강의 확대, 대학내 고시반 운영, 로스쿨 도입이 영향을 줄 수 있습니다.


3. 대형쇼핑몰 건설로 영세점포의 젠트리피케이션

이대상권은 대형쇼핑몰 등장으로 소형 전문점포들이 홍대상권으로 이동했습니다. 외국관광객의 변화와 유커 이탈, 오피스텔 과잉공급 등이 임대수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.


4. 뉴타운개발로 인한 임대료 상승 부담

명지상권은 뉴타운의 임대료 상승으로 전문상권 명성이 예전만 못합니다. 신촌상권은 홍대성장, 언덕지형, 경의선철도 상권차단, 좁은 일방도로, 숙박시설이 영향을 미칠 수 있습니다.


5. 리스크를 극복한 홍대상권과 건대상권

홍대상권은 임대료 상승에 따른 젠트리피케이션을 다양한 아이템으로 극복 중입니다. 건대상권은 블록마다 특화상점 입점, 복합상권 개발로 유동인구를 유입시키고 있습니다.


6. 포켓몬고의 부침이 포세권에 영향

포세권은 포켓몬고 게임아이템을 얻는 '포켓스톱' 권역입니다. SK텔레콤이 2017년 포켓몬고 공동제작사와 파트너십 체결로 4,000여 대리점이 포켓스톱이 됐죠. 이후 롯데리아와 제휴로 전국에서 게임을 즐길 수 있게 되면서 종전 포세권 메리트가 희석됐습니다.


7. 코로나19로 공유오피스시장 차별화

공유오피스시장은 비대면, 사회적 거리, 질병위험 리스크 등 변수가 많습니다. 방역, 공용물품 접촉제한, 출입관리를 하지만, 랜드마크를 벗어나면 공실 우려가 있습니다. 한편 대기업은 공유오피스에 인력을 분산시키고, 공유오피스도 다양한 프로모션으로 시장확대를 모색 중입니다.


지금까지 ‘O세권’을 활용한 부동산 마케팅에 대해 알아봤습니다. 특정시설 입점에 아이디어를 얻은 신조어는 가치 상승에 영향을 주는 스토리입니다. 반면, 지나친 언어유희, 무리한 미사여구, 현학적 의미전달이 오히려 신뢰성을 낮추는 부작용이 있습니다.


고객 여러분! 부자 되세요.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 함께 하겠습니다. 

고맙습니다. 건승(健勝)


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