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수도권·광역시 분양권 전매 금지 이후 시장 향방은?

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오는 8월부터 수도권 전역과 지방 광역시에서 아파트 분양권을 사고파는 행위가 사실상 금지될 전망입니다. 기존에 투기과열지구에만 적용되던 분양권 거래 규제가 이제는 수도권 전역과 지방 광역시까지 확대되었습니다.

오는 8월부터 수도권과 지방 광역시 분양권 전매제한 적용

오는 8월부터 수도권 및 지방 광역시 민간택지에서 신규 공급되는 주택의 전매제한 기간이 기존 6개월에서 소유권 이전 등기까지로 길어집니다. 이에 따라 경기 일부 자연보전권역을 제외한 수도권 전역과 부산, 대전, 울산 등 지방 광역시가 사실상 전매제한 지역이 됐습니다.


정부가 전매제한 규제를 강화한 것은 비규제지역 청약 당첨 6개월 이후, 프리미엄을 얹어 되파는 투자가 집값 상승을 유도한다는 판단 때문입니다. 국토교통부가 지난 3년간(2017년~2019년) 수도권과 지방 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록한 단지를 분석한 결과에 따르면, 당첨자 4명 중 1명이 전매제한 기간 종료 후 6개월 이내 분양권을 매도한 것으로 나타났습니다. 

분양권 전매제한 장단점은?

현재 청약이 인기를 끄는 것은 시세차익에 대한 기대감이 있기 때문입니다. 분양가를 통제하면서 기존 아파트보다 저렴한 수준으로 분양가가 책정되고, 단기간에 시세 차익을 거둘 수 있다는 기대심리 때문인데요. 분양권 규제가 강화되면 투자수요는 걷히고 실수요자만 남을 가능성이 크기에 청약 열기는 한풀 꺾일 것으로 보입니다. 때문에 진짜 집이 필요한 사람이 응모하고 당첨돼 합리적인 가격에 거주할 수 있게 되는 것이죠.

지방 등 정부 규제 미치지 않는 곳 부동산 들썩

그렇다면 분양권 전매 금지 이후 시장은 어떻게 될까요? 관련업계에서는 규제를 비껴간 지방 일부 대도시로 수요가 유입될 가능성이 있다고 보고 있습니다. 또 분양권 거래가 안되니 입주권 거래가 활발해지며 입주권 가격이 오를 것이란 전망도 나옵니다. 또 다른 풍선효과가 나타날 거라는 우려죠.


실제 시장에서도 그러한 움직임이 있습니다. 한 예로 6.17 대책에서 투기과열지구로 지정된 인천 서구 검단신도시 아파트 분양권 가격은 떨어진 반면 규제지역에서 제외된 김포 아파트 분양권은 대책 발표 이후 거래가 활발해져 호가가 1억원 이상 올랐습니다. 


네이버 부동산에 따르면 내년 6월 검단신도시에 입주 예정인 호반써밋 1차 전용면적 84㎡ 분양권 프리미엄은 2000만원 이상 하락했습니다. 이 단지 분양권 최초 등록가는 4억7740만원이었는데 현재 등록가는 4억5440만원 수준입니다. 실제 매물로 올라온 정보들을 봐도 대책 이전에는 프리미엄이 1억3000만~1억5000만원까지 붙어 있는 매물들이 많았지만 현재는 1억원 이하로 빠져서 나오는 매물이 태반입니다. 


반면 규제에서 비껴간 김포 아파트값은 과열 현상이 나타나고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 주간 아파트 가격동향조사에 따르면 대책 이후인 6월 22일 기준 김포 아파트 매매가격은 전주보다 0.32% 올랐습니다. 그 다음주인 6월 마지막주(29일 기준) 역시 전주 대비 0.36% 올라 상승폭을 더 키우고 있습니다.


분양권 프리미엄도 가파르게 오르고 있습니다. 김포시 걸포동에 이달 준공 완료하여 입주를 시작하는 한강메트로자이2단지가 그 예입니다. 국토교통부 실거래가를 보면 이 단지 전용면적 84㎡(24층) 분양권은 지난 4일 6억4615만원에 거래됐습니다. 이는 6월 17일 이전 거래된 전고가(5억8840만원, 13일 거래) 대비 5775만원 오른 값이며, 올해 1월 분양권 실거래가(4억9840만원)와 비교하면 1억5000만원 가량의 프리미엄이 붙은 것입니다. 


개발 호재나 산업단지가 위치해 일자리가 풍부한 지방 강소도시 중심으로 부동산 거래 시장은 활기를 뛸 것으로 보입니다. 지방 강소도시에서 집값 상승 움직임을 보이고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 주간 아파트 가격동향조사 자료를 보면 대책 발표 이전까지 보합세를 보이던 충남 계룡시는 대책 발표 이후 집계된 6월 22일 기준 전주 대비 아파트값이 0.78% 올랐습니다. 경남 창원이나 거제 아파트 매매가격(6월 22일 기준)도 일주일 만에 각각 0.33%, 0.59% 상승했습니다. 

입주권 거래 늘고 똑같은 규제라면 서울로 수요 돌아올 수도

하지만 이와 달리 분양권 거래보다는 입주권 거래가 늘고 서울이나 수도권 유망지역의 ‘똘똘한 한채’ 매입에 집중할 것이라는 분석도 있습니다.


조합원에게 주어지는 입주권은 기존 건물의 평가액과 납부 청산금, 프리미엄 등이 모두 포함돼 가격이 책정됩니다. 청약이 아닌 기존 주택 매수처럼 매입 비용을 짧은 시일 내에 내야하는 부담이 있고, 규제지역의 경우 조합원도 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가 이후부터 지위양도가 제한되긴 하지만 거래가 막힌 분양권보다는 입주권 시장으로 투자자들이 옮겨갈 가능성이 높다는 거죠. 


실제 이미 분양권 전매 제한이 강화된 서울 아파트 시장에선 입주권 거래가 분양권 거래보다 활발하다는 게 그 방증입니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 입주권은 지난해 9월 141건, 지난해 12월 128건, 지난 3월과 6월은 각각 38건, 64건이 거래됐습니다. 반면 같은 기간 분양권은 각각 28건, 13건, 11건, 14건 거래되는데 그쳤습니다. 


이처럼 8월 이후 사실상 분양권 거래가 금지되는 수도권이나 지방 광역시 역시 마찬가지로 분양권보다 장기적으로 투자하는 입주권 거래가 늘어날 것으로 예상됩니다. 


또한 분양권 전매 금지가 강화되면서 서울이나 과천, 판교, 광교 등 인기 지역으로 수요가 돌아올 수 있고 선호도 높은 새 아파트에 대한 수요도 꾸준히 이어질 것이란 전망도 나오고 있습니다. 규제지역과 비규제지역이 똑같은 제재를 받는다면, 기왕이면 더 입지 좋고 가치 상승이 기대되는 지역으로 수요가 몰릴 것이라는 판단입니다. 

집값 처방 효과, 얼마나 갈까?

역대급 강한 규제에 벌써부터 불평의 목소리가 들려오고 있습니다만 정부의 입장은 확실합니다. “진짜 집이 필요한 사람에 한해 일부 예외를 둘 수는 있지만 비싼 집값은 확실히 해결하겠다”는 것입니다. 규제가 강해진 만큼 효과가 얼마나 오래갈지 살펴봐야 한다는 의견입니다.


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