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10년 후 재건축이 사라진다? 1기 신도시 리모델링의 반란

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재건축 규제가 강화되면서 수익성이 낮은 노후 단지들이 리모델링과 재건축을 놓고 저울질하고 있는데요. 준공 30년이 다가온 1기 신도시가 노후화되면서 리모델링 관심이 높아졌습니다. 1기 신도시가 위치한 성남시, 고양시, 안양시는 기본계획을 수립했고, 부천시와 군포시도 진행 중입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 10년 후 재건축 시장을 대체할 리모델링 시장에 대해 KB국민은행 박합수 수석전문위원과 인터뷰를 진행했습니다.

Q1. 10년 후 재건축 시장은 어떤 모습일까?

재건축 시장은 규제가 강화되고 있습니다. 안전진단, 조합원지위양도금지, 초과이익환수제, 분양가 상한제 등 네 가지 규제의 문턱을 넘어야 합니다. 규제가 강화되기 전 재건축 사업 기간은 전체 10년 예상했다며 지금은 15년 이상으로 늘어날 가능성이 커졌습니다.


먼저, 6.17대책으로 사업 초기 단계인 안전진단이 강화됐습니다. 사업 현실성이 높은 곳은 재건축 초과이익환수제로 분담금 부담이 커졌죠. 투기과열지구에서 재건축을 추진하면 조합설립인가 후 조합원지위양도 금지로 거래가 막힙니다. 관리처분인가를 받고 일반분양을 준비하면 분양가 상한제 적용으로 조합원들은 추가 분담금이 늘어나게 됩니다. 

Q2. 재건축 규제로 사업이 힘들어지는데… 리모델링 사업의 수익성은?

노후 아파트는 재건축과 리모델링 추진을 공존 병행한다고 보시면 됩니다. 공존 병행한다는 의미는 재건축과 리모델링 사업을 비교해서 유리한 쪽을 판단해 선택한다는 것입니다. 재건축은 준공 연도 30년이 지나면 사업을 추진할 수 있지만 리모델링은 15년이 지나면 가능합니다. 현실에서는 15년 만에 리모델링을 추진 한 단지는 없습니다. 결국엔 리모델링도 20~30년 지나야 진행할 수 있습니다.


현재는 새로운 공법으로 최신 기술을 적용하기 때문에 새로운 단지로 바뀌는 재건축 선호도가 더 높습니다. 반면 리모델링은 신축으로 만들기에 한계가 있습니다. 10년 동안은 재건축 시장이 대세를 이어갈 것입니다. 그 이후는 재건축 추진이 어려운 단지를 대상으로 리모델링이 진행될 것입니다. 

Q3. 1기 신도시 리모델링 추진 가능한가?

1기 신도시는 20층 단지들이 많아서 리모델링이 유리합니다. 중층 10~15층의 중대형 아파트가 리모델링 수익성을 높이려면 기존 용적률은 180% 이내여야 합니다. 수도권 1기 신도시 아파트의 용적률이 230~250%에서 지어졌다면 재건축 추진은 어렵습니다. 이런 단지는 리모델링으로 갈 수밖에 없습니다. 재건축은 기존 아파트의 용적률이 200% 이내여야 수익성을 낼 수 있습니다.


리모델링이 재건축보다 유리한 점은 임대주택을 짓지 않아도 되며, 추가분담금 부담도 줄일 수 있습니다. 

Q4. 1기 신도시 리모델링, 체크 포인트는?

리모델링은 수직증축과 수평증축 두 가지 방법으로 진행됩니다. 수직층축 가능 대상은 여러 단계를 거쳐야 합니다. 먼저, 준공 당시 구조 도면이 있어야 합니다. 또는 안전진단 1차에서 B등급 이상이어야 합니다. 안전진단 이후에도 1,2차 안전성 검토를 거친 후 다시 2차 안전진단을 받아야 합니다. 수직층축은 15층 이상이면 3개층, 14층 이하는 2개층까지 증축할 수 있습니다. 세대 수 증가는 기존 세대수의 15% 이내로 제한됩니다.


수평증축은 안전진단 C등급이면 가능합니다. 전용 면적은 전용 85㎡ 이하는 40%, 초과는 30%까지 증축할 수 있습니다. 다만, 리모델링을 통해 새로운 세대수를 늘리는 경우 전체 증축 가능한 전용면적에서 신규 세대의 신축면적을 제외해야 합니다.


리모델링 추진 시 중대형 면적은 세대분리형 부분임대로 지을 수 있습니다. 분당신도시는 중대형 아파트가 많은 편인데요. 일부는 소유주가 살고, 나머지 공간은 임대로 활용할 수 있습니다. 두 주택으로 나뉘지만 1주택자로 허용합니다. 기준시가 9억원 이하 1주택자의 월세 소득은 임대소득세가 비과세됩니다.


내력벽 철거 허용 여부도 신경써야 합니다. 내력벽 철거 여부는 하반기에 발표될 예정입니다. 내력벽 철거는 안전성과 연결되기 때문에 결정이 늦어지고 있습니다. 층고 문제도 고려해야 합니다. 층간 소음을 해결하기 위해서 바닥을 보강하면 층고가 낮아지는 문제가 발생합니다.


1기 신도시는 주차장이 부족합니다. 동간의 거래가 넓을수록 지하 주차장 공간을 확보할 수 있습니다. 동간의 거리를 비교하면서 단지를 선택하는 안목이 필요합니다. 앞으로 1기 신도시는 리모델링이 유리한 단지와 불리한 단지 간의 차별화가 진행될 것으로 보입니다.


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