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“복잡하다 복잡해~” 공무원도 헷갈리는 공공임대주택

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요즘처럼 집값, 전셋값이 오르는 시기에 무주택 서민들의 최대 고민은 바로 ‘내집 마련’ 아닐까요?


정부는 저소득계층이나 무주택 서민의 주거 안정을 위해 주거공간을 제공하는 주거복지 정책을 펴고 있는데요. 소득 수준이나 재산 규모에 따라 신청할 수 있는 임대주택이 대표적입니다. 


하지만 임대주택은 그 유형이 다양한 데다 입주자격 등이 달라 헷갈리기 일쑤입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)과 함께 복잡한 공공임대주택의 세계를 정리해 볼까요? 

공공임대주택이란?

공공임대주택은 임대 또는 임대한 뒤 분양전환을 목적으로 공급하는 공공주택을 뜻합니다. 정권 변화에 따라 다양한 유형이 공급되기 시작했는데요.


KB금융지주 경영연구소가 최근 발표한 ‘공무원도 헷갈리는 복잡한 주택유형, 공공임대주택’ 보고서에 따르면 공공주택 특별법을 기준으로 현재 공공임대주택의 유형은 


①영구임대주택 ②국민임대주택 ③분양전환 공공임대주택 ④행복주택 ⑤장기전세주택 ⑥기존주택 매입임대주택 ⑦기존주택 전세임대주택 총 7가지로 분류할 수 있습니다.

보고서에 따르면 우리나라 최초의 공공임대주택은 1972년 입주한 서울 구로구 개봉동 ‘개봉주공아파트’ 입니다.


당시 대한주택공사가 저소득층의 주택문제 해결을 위해 5층, 6개동, 300가구 규모의 개봉주공아파트를 1971년 9월 준공했는데요. 


135만원의 분양가(13평형)가 책정돼 초기 분양에 실패하고 250가구를 공공임대주택으로 전환했습니다. 임대보증금 7만8000원, 월 임대료 6500원으로 일정기간 임대 후 입주자가 분양대금을 마련해 해당 아파트를 분양 받는 ‘임대 후 분양’ 조건을 제시하자 입주를 원하는 서민들이 늘었습니다. 당시 13:1의 경쟁률을 기록하며 큰 관심을 받기도 했는데요. 


이후 1980년대부터 아파트 공급이 확대되면서 공공임대주택의 숫자도 늘었습니다. 정권별로 다양한 유형으로 공급됐는데요. 


노태우 정부 시절에 1988년부터 1992년까지 주택 200만호 공급 계획을 수립하고 ‘영구임대주택’을 포함한 서민용 주택을 90만호 공급하면서 공공임대주택이 제도화되기 시작했습니다. 


김영삼 정부 들어서는 노태우 정부의 ‘영구임대주택’ 대신 ‘50년 공공임대주택’을 공급했고, 김대중·노무현 정부 시기에는 ‘국민임대주택’으로 바뀌었습니다. 


이후 이명박 정부에서는 ‘보금자리주택’, 박근혜 정부는 ‘행복주택’으로 이름을 바꿔 달았습니다.

이처럼 정권이 바뀔 때마다 새로운 정책이 추진되면서 다른 유형의 공공임대주택이 생겨 최근까지도 과거의 유형들이 혼재돼 공급되고 있는 상황입니다. 유형이 다양해지면서 입주자격, 임대료, 거주면적, 거주기간이 조금씩 달라졌는데요.

공공임대주택 7가지 유형

그럼 공공임대주택 유형별 특징을 살펴볼까요?


① 영구임대주택은 최저소득 계층의 주거안정을 위해 영구적인 임대를 목적으로 공급합니다. 국민기초생활 수급자, 국가유공자 또는 그 유족, 북한이탈주민 등 사회적 지원이 필요한 계층이 입주 대상입니다. 전용면적 40㎡ 이하의 주택에서 50년의 장기간 계약기간이 보장되며 2년마다 갱신하는 형태로 운영됩니다. 임대료는 시세의 30% 수준으로 공공임대주택 중에 가장 저렴한 수준입니다.


② 국민임대주택은 무주택 저소득층의 주거안정을 위해 30년 이상 임대하는 주택입니다. 전용면적에 따라 소득기준 등 입주자격이 달라집니다. 50㎡ 미만은 무주택세대 구성원으로서 도시근로자 월 평균 소득의 70%이하가 신청할 수 있으며, 50% 이하에게 우선 공급됩니다. 50~60㎡, 60㎡초과는 청약저축에 가입한 무주택세대 구성원으로서 각각 도시근로자 월 평균 소득의 70%와 100% 이하인 자가 대상입니다.


③ 분양전환 공공임대주택은 임대 의무 기간동안 임대 후 분양전환하는 공공임대주택인데요. 임대 의무 기간이 종료되면 해당 주택을 시세대비 저렴하게 분양받을 수 있습니다. 일정한 수준의 소득 및 자산을 충족하고 청약저축을 가입한 무주택 세대주가 공급 대상입니다. 임대의무기간은 5년 또는 10년이며, 임대료는 시세의 90% 수준으로 공공임대주택 중에서는 임대료가 높은 편입니다.


④ 행복주택은 공공용지 등 도심 내 부지를 활용해 신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 젊은 층에게 저렴하게 공급하는 주택입니다. 거주면적은 전용면적 45㎡이며, 임대료는 주변시세의 60~80% 수준으로 책정됩니다. 거주기간은 대학생 및 청년·산업단지 근로자 6년, 신혼부부·창업지원주택 입주자 6년(자녀가 있는 경우 10년), 주거급여수급자·고령자 20년입니다.


⑤ 장기전세주택은 서울시와 SH공사가 공급하는 임대주택인데요. ‘시프트(shift)’로 불리우기도 합니다. 주변 전세 시세의 80% 이하의 보증금으로 무주택자가 최장 20년까지 거주 가능합니다. 입주자격은 국민임대주택과 거의 비슷합니다. 대부분의 공공임대주택과 달리 임대료 대신 환산된 전세금으로 비용을 지불해 매달 임대료를 내는 불편함을 덜 수 있습니다. 거주면적은 전용면적 85㎡ 이하로 면적에 따른 소득자격과 부동산이나 자동차 등 자산기준도 적용됩니다.


⑥ 기존주택 매입임대주택은 기초생활수급자 등 저소득층이 현 생활권에서 거주할 수 있도록 기존주택을 매입한 뒤 개·보수해 저렴하게 임대하는 주택입니다. 기존주택은 85㎡이하의 단독·다가구·다중·공동주택으로 임대보증금은 대부분 시중 전세가의 30% 이내로 저렴합니다. 임대기간 최초 2년 이후 2년 단위로 9회 재계약하면서 최장 20년까지 장기 거주가 가능합니다. 입주 대상자에 따라 일반 매입임대주택, 청년 매입임대주택, 신혼부부 매입임대주택, 매입임대리츠, 공공리모델링 매입임대주택으로 유형이 나뉩니다.


⑦ 기존주택 전세임대주택은 매입 임대방식의 매입비 부담과 주택관리 문제 같은 부작용을 줄이기 위한 대안적 방법인데요. 기존주택을 매입하는 방식이 아닌 정부가 기존주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저소득층에게 재임대하는 전대차 방식으로 운영됩니다. 지역 및 입주자격에 따라 6천만원~2억원까지 지원받을 수 있는데요. 임대보증금은 한도액 범위 내에서 전세금의 5%, 월 임대료는 전세금 중 임대보증금을 제외한 금액에 대해 연 2% 이내의 이자 해당액이 지원됩니다. 

'통합공공임대주택' 프로젝트 추진

유형별로 복잡하고 제각각 다른 자격 기준 등이 문제가 되자 국토교통부는 2020년 3월 20일 발표한 ‘주거복지로드맵 2.0’을 통해 임대주택 유형을 통합하는 ‘통합공공임대주택’ 프로젝트 추진 방안을 내놨습니다. 


입주자격, 임대료, 거주면적, 거주기간 등 제도 전반을 수요자 관점에서 개선할 예정인데요. 


소득 및 자산기준 등 유형별로 다른 입주자격을 중위소득 130%(3인가구 월소득 503만원, 1인가구 228만원) 이하로 통일한다는 방침입니다. 


임대료는 부담 능력에 따라 시세의 35~80% 수준으로 차별적으로 책정할 예정입니다. 거주면적은 가구원수에 따른 대표면적(1인: 18㎡, 2인: 26㎡, 2~3인: 36㎡, 3~4인: 46㎡, 4인 이상: 56㎡)을 정해 지역별 수요에 맞게 유연하게 설정할 계획입니다. 


이에 따라 통합공공임대주택의 공급기준이 신설되고, 거주기간의 경우 청년·신혼은 6~10년, 고령·수급자 등은 희망하는 기간동안 거주할 수 있도록 개선됩니다.

정부는 2021년까지 공급기준·임대료 등 세부 기준을 마련한 뒤 시범사업을 시작으로 2022년부터는 ‘통합공공임대주택’을 전면 시행한다는 방침인데요.


특히 수도권 3기 신도시에 공급되는 공공임대의 경우 모두 통합공공임대주택으로 공급할 예정입니다. 청년·고령자 등 맞춤형 주택도 통합된 입주자격·소득연계 임대료 등이 적용됩니다. 


그동안 정권이 바뀔 때마다 새롭게 등장하는 공공임대주택을 봐왔는데요. 새로운 유형을 만들기에 앞서 일원화된 법체계 안에서 기존 공공임대주택의 보완과 개선이 필요하지 않을까요? 


보고서에서도 “단순한 통합이 아닌 임대료 부담을 완화하고 입주자격 확대, 주택품질 향상 등을 통해 실질적인 주거 안정화를 고려해야 한다”고 지적했습니다. 


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KB부동산 리브온

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