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대출 한도 줄고, 분양가 내려가고... 롤러코스터 탄 청약시장?

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안녕하세요. 리브온TV입니다. 


여러분의 청약을 참견해드리는 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’ 입니다. 


이번 시간에는 상반기 청약시장을 결산하고 하반기 청약전략, 분양물량 등을 살펴볼텐데요. 그 전에 상반기 발표된 부동산 대책부터 짚어보도록 하겠습니다. 

고강도 부동산 대책 잇따라

최근 강도 높은 규제가 나왔는데요. 수도권 대부분의 지역을 비롯해 집값이 과열된 대전, 청주 등 지방 도시까지 조정대상지역과 투기과열지구로 지정해 규제지역을 대폭 확대한 6.17 부동산 대책이 발표됐습니다.


비규제지역이었다가 규제지역으로 지정되면 대출과 전매제한 조건 등이 달라지는 만큼 청약 전략도 다시 점검해봐야 할 것 같습니다.


특히 비규제지역에서 투기과열지구로 지정된 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로, 조정대상지역은 50%로 하향 조정됩니다. 대출 비율이 줄기 때문에 자금 계획도 잘 세워서 청약에 나서야겠죠?

또 7월 29일부터 코로나19로 유예됐던 민간택지 분양가 상한제가 시행되고, 8월에는 투기과열지구 등 규제지역에서만 시행되던 분양권 전매제한이 수도권 전 지역과 지방광역시로 확대됩니다.


6.17 대책으로 규제지역이 확대된데다 분양가 상한제, 전매제한 강화 등의 규제가 시행되면서 하반기 청약시장은 롤러코스터를 탈 것으로 보이는데요. 


시세차익을 노릴 목적으로 접근했던 투기수요가 줄고 실수요자 중심으로 청약시장이 재편될 것으로 기대되지만 청약시장 과열 조짐도 엿보입니다. 규제를 피해 분양일정을 서두르는 건설사의 분양 물량이 7월에 쏟아지기 때문인데요. 


전매제한 강화 전에 청약하려는 수요를 비롯해 청약 가점이 낮은 수요자의 경우 8월 분양가 상한제가 시행으로 치열해질 청약 경쟁을 피해 7월에 ‘막차’ 청약에 나설 것으로 예상됩니다. 


반면에 분양가 상한제 시행을 기다리는 대기수요도 상당한데요. 분양가 상한제를 적용 받아 분양가가 저렴한 새 아파트로 내집을 마련하려는 고가점 청약수요가 8월부터 몰리면 인기 단지의 청약 경쟁률은 높아질 전망입니다.

규제 피해 7월에만 8만6000여 가구 쏟아져

부동산114 조사에 따르면 올 하반기 전국에서 24만2000여 가구가 공급될 예정입니다. 이 중에서 7월 분양을 앞둔 물량만 8만6000여 가구에 달할 것으로 예상됩니다. 하반기 공급될 물량의 3분의 1정도가 7월 한달에 쏟아져 나오는데요.

그럼 지역별로 주요 분양 예정 단지를 살펴볼까요?


서울에서는 재건축·재개발 아파트 물량이 많습니다. ‘드라이브 스루’ 방식으로 관리처분계획 변경 총회를 성사시킨 ‘개포주공1단지’의 일반분양 소식이 들려오는데요. 총 6702가구로 재건축되는 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’입니다. 분양가 상한제를 피해 7월 초에 1235가구가 일반분양될 예정입니다. 


은평구 수색증산 뉴타운에서도 증산2구역과 수색6,7구역이 7월 분양을 준비 중입니다.

경기에서는 최근 집값이 올랐던 지역에서 신규 분양이 예정돼 있습니다. 수원, 용인, 오산 등에서 대단지 물량이 나옵니다. 평택 고덕신도시, 양주신도시 등에서 분양을 앞둔 물량도 꽤 됩니다.


인천도 재건축·재개발 단지 물량이 눈에 띄는데요. 미추홀구 주안동, 부평구 삼산동, 서구 가좌동 등에서 일반분양이 이어집니다. 

그런데 한 가지 확인해야 할 사항이 있습니다. 입주자모집공고가 6.17 부동산 대책 발표 이전에 났다면, 즉 변경된 규제지역 시행일인 6월 19일 이전에 입주자모집공고 승인을 받았다면 이번 대책이 적용되지 않습니다.


실제로 6.17대책 발표 이후에 분양한 단지를 예로 한 번 들어볼게요. 


인천 연수구 송도국제도시에 들어서는 ‘힐스테이트 레이크 송도 3차’는 6월 25일 1순위 청약을 접수했는데요. 인천 연수구는 비규제지역이었다가 6·17대책으로 서구, 남동구와 함께 투기과열지구로 지정된 지역입니다. 


이 아파트는 입주자모집공고가 6.17대책 발표 이전에 났는데요. 이 때문에 6개월 후면 전매가 가능한데요. 다만 LTV한도는 40%로 줄어듭니다. 또 6개월 뒤 이 분양권을 사들이는 매수인은 다른 투기과열지구와 마찬가지로 소유권이전 등기 시까지 전매를 할 수 없습니다. 


그래도 청약에 당첨되면 6개월 뒤 전매가 1회 가능하기 때문에 앞서 분양한 ‘더샵 송도 센티니얼’(청약경쟁률 143.43대 1)이나 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’(72.17대 1)보다는 경쟁률이 낮지만 평균 경쟁률이 44.75대 1에 달한 것으로 보입니다. 

6.17 부동산 대책과 전매제한 강화, 분양가 상한제 시행 등으로 하반기 청약을 앞둔 수요자들의 고민이 커졌는데요. 기다렸던 지역에서 청약 단지가 나온다면 입주자모집공고가 언제났는지부터 살펴보고, 자신의 청약가점이나 바뀐 대출한도 등을 꼼꼼히 따져보고 청약 전략을 세워야겠습니다.


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KB부동산 리브온

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