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KB부동산 리브온

한국 부동산 버블? 일본과 닮은 듯 다른 점

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국내 부동산 시장이 급등하게 되면 일본 부동산 시장의 버블 붕괴 초기와 비교를 하게됩니다. 최근 몇 년간 주택 시장의 급등기를 거치면서 국내 부동산 시장에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 인구가 줄어들고 경기 침체를 겪는 일부 지방에서는 가격 상승 후 하락세를 겪기도 합니다.


“대한민국 부동산 10년 후 미래가치에 주목하라” 저자인 박합수 수석전문위원은 책에서 한국과 일본 부동산 시장의 상관관계에 대해 설명하고 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 과거 일본 부동산 시장의 장기 침체 원인을 살펴보고 국내 부동산 시장과 어떤 점이 다른지 저자와 인터뷰를 진행했습니다.

Q. 80~90년대 일본 부동산 시장 급등기, 그 이유는?

일본 부동산 시장의 버블기는 1983년부터 시작해 1991년 정점을 찍습니다. 8년간 상승세가 이어진 거죠. 일본 부동산 시장이 버블(거품)을 겪었던 이유는 1985년 ‘플라자 합의’에 따른 외부 충격 여파입니다. 미국이 달러를 안정화시키기 위해 G5 국가들이 독일과 일본 엔화 가치를 올리는데 합의한 것입니다. 미국은 베트남 전쟁으로 달러 가치가 낮아져 인플레이션이 발생하게 됩니다. 이를 억제하기 위해 금리인상을 추진하지만 다시 달러 강세로 바뀌면서 대규모 무역 적자를 겪으면서 플라자 합의를 진행했습니다.

하지만 일본 시장에 후폭풍은 컸습니다. 플라자 합의 이전 미국에서 발생된 상황이 일본에서 똑같이 재현됩니다. 일본은 엔화 상승으로 일본 기업들의 수출이 줄어들어 고용이 악화됩니다. 일본 정부는 내수를 살리기 위해서 금리를 낮추고, 주택담보대출 LTV 비율은 100% 이상까지 해주는 금융정책을 펼칩니다. 시중에 자금이 풀리면서 주식시장 호황이 나타납니다. 기업들은 주식시장 호황에 힘입어 부동산 투자로 옮겨갑니다. 이로 인해 자산 버블이 생기게 됩니다.

Q. 급락기 → 침체기, 일본 부동산 시장 잃어버린 20년을 겪은 원인은?

일본 정부는 부동산 시장의 버블을 감지하면서 대책을 내놓습니다. 금융정책과 주택공급 확대입니다. 하지만 금융정책은 미국의 블랙먼데이(1987년)라는 변수로 적절한 시기를 놓치고 1990년 들어서 금리인상 대책을 진행합니다. 금리를 2.5%에서 6%로 단기간에 올립니다. 지나친 조치는 급속한 경기 침체와 자산가격 하락을 불러오게 됩니다. 시장이 조정을 받아서 폭락하게 됩니다. 우리도 경험을 했습니다. 97년 IMF와 2008년 금융위기로 금리가 인상되면서 주택가격도 급락했습니다.

초기 건실함을 보였던 금융기관의 붕괴는 시스템 불안으로 이어집니다. 버블 기간 동안 발생한 과도한 대출 실행은 부실 자산 증가로 연결됩니다. 일본 주택정책은 부동산 가격 하락세에도 불구하고 공급 확대를 이어가 장기 침체를 겪게되는 원인을 제공하게 됩니다.

Q. 2013년 아베노믹스 출범, 일본 부동산 시장 점차 회복, 국내와 비교하면?

일본 부동산 시장은 2013년 아베노믹스가 출범하면서 금리인하 정책으로 대도시 상업지역을 중심으로 회복하기 시작했습니다. 국내 부동산 시장도 2008년 금융위기 이후 2013년까지 침체를 겪었지만 박근혜정부 출범 후 대출규제 완화, 신규 공공택지 지정 중단 등의 공급감소 대책으로 회복세를 나타냈습니다.

다만, 현재 상황에서 보면 국내 주택시장은 일본을 역전했다고 보여집니다. 예를 들어 도쿄 2020년 4월 기준, 서울 아파트와 도쿄 맨션의 가격을 비교해보면 올림픽선수촌으로 사용 예정이었던 오다이바의 맨션 분양가는 전용 85㎡ 기준으로 시세가 10억원 가량 입니다. 서울 송파구 올림픽선수촌아파트와 비슷한 평형의 실거래가는 작년 12월 기준으로 16억6천만원입니다. 올림픽선수촌아파트는 지하철 9호선 개통과 재건축 기대감이 반영되었지만 일본과 비교하면 싸다고 할 수 없는데요. 특히, 최근 단기간에 단기 급등하면서 강남은 과도하게 올랐다고 보여집니다.

Q. 국내 부동산 시장은 일본처럼 급등기를 거쳐 장기 침체 가능성은?

최근 국내 부동산 가격이 급등 현상을 보이면서 버블을 우려하며 장기 침체에 대한 불안감이 보이기도 합니다. 하지만 일본처럼 급격한 침체 가능성은 크지 않다는 것입니다. 먼저, 일본이 버블 이후 진행한 정책과 전혀 다른 것은 국내의 금리 향방입니다. 한국은 제로금리를 유지하고 있습니다.

결정적으로 다른 것은 대출 운영 문제입니다. 우리나라는 LTV대출 규제를 강화하면서 안정적으로 잘 운영되고 있습니다. 현재 LTV 비율은 40~50%선입니다. 은행의 자산 건정성이 개선되는 효과도 나타납니다. 집값은 완만한 상승을 이어오면서 주택 실행 때보다 주택가격이 상승해 주택담보대출 비율이 낮아졌습니다.


두 번째는 저출산, 고령화에 따른 인구구조 변화로 일본의 빈집 증가가 부동산 시장에 악영향을 미치는 것에 한국은 당장 영향을 받지 않을 것입니다. 국토가 좁고 수도권에 인구의 절반이 거주하고 있습니다. 1,2인 가구수도 늘어나고 있습니다. 다만, 인구가 수도권으로 몰려들면서 지방은 타격을 받을 수 있습니다. 


경기 침체가 일본처럼 지속될 경우 기업과 부자는 버틸 수 있겠지만 일반 서민들은 한계를 갖게됩니다. 성장기에는 대출을 통한 투자가 가능하지만 저성장기에는 현금 투자가 리스크가 적습니다. 따라서 국내 시장이 성장기인지 일시적인 저성장인지 만성인지를 판단해야 합니다. 




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KB부동산 리브온

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