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토지 매입 시 사기 당하지 않으려면 ‘이것’을 조심하라!

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부동산 재테크 중 하나인 토지는 아파트, 오피스텔, 상가와는 보는 눈이 달라야 하는데요. 그럼, 토지 재테크에 성공하기 위해서는 어떤 점을 주의해서 봐야 할까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)이 토지 매입 전 유의 사항 9가지를 정리해봤습니다.

토지 매입 전 현장답사는 필수!

토지를 구매하기 전 거리가 멀다는 이유로 서류나 사진만 보고 결정하는 분들이 심심치 않게 계신데요. 토지 매입을 하기 전에 현장 방문은 필수입니다. 토지가 어떤 식으로 형성되어 있는지, 일조량은 어떤지, 도로와의 접근성은 좋은지 또 서류나 사진과 동일한 토지인지 확인하는 절차는 직접 방문해서 둘러봐야 알 수 있습니다. 그렇기 때문에 토지 매입 계약 전 현장답사를 통해 제대로 된 정보 확인은 반드시 필요합니다.

매입할 토지가 어떤 용도인지 파악하셨나요?

아파트, 건물, 오피스텔과 같은 이미 토지에 지어진 건물을 계약하는 것과 달리 토지 매입 거래에서 주의 깊게 살펴야 하는 것이 있습니다. 그건 바로 토지 용도인데요. 토지마다 그 용도가 지정되어 있기 때문에 어떤 용도를 지닌 토지인지에 대한 이해가 필요합니다.


토지 용도 지역을 간단하게 설명하자면 주거지역(전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역), 상업지역(중심상업지역, 일반상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역), 공업지역(전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역), 녹지지역(보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역), 관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역), 농림지역, 자연환경보전지역 등이 있습니다.


토지를 매입해 집을 지을 것인지 아니면 상업시설을 지을 것인지에 따라 토지 용도를 주의 깊게 살펴야 합니다. 만약 농사를 지어야 하는 땅에 집을 짓거나 상업시설을 짓기 위해서는 용도 변경을 할 수 있는데요. 토지 용도 변경을 위해서 제일 먼저 토지 소재지 관할 시, 군, 구청에 직접 방문하여 건축 허가 및 용도 변경 가능 여부를 확인해 봐야 합니다.


건축 허가 및 용도 변경이 가능하다면 개발행위 허가를 받은 후 부지조성 공사, 건축 공사를 진행할 수 있습니다. 공사가 다 끝난 후에는 개발행위 허가 때와 동일하게 준공됐는지 심사를 받게 되는데요. 허가 신청 때와 동일하게 준공이 됐다면 비로소 토지 용도 변경이 최종적으로 확정됩니다.


하지만 사실상 개인이 용도 변경을 하는 것은 어렵기 때문에 땅을 구입한 후 용도 변경을 하는 것보다 용도에 맞게 조성된 토지를 매입하는 것이 더 나은 방법이라 볼 수 있습니다.

유해시설물 있는 토지는 피해야 한다?

만약 내가 매입할 토지 인근에 전기 고압선, 쓰레기 매입장이 있다면 과연 그 땅을 매입하는 게 맞는 걸까요? 누가 봐도 그 대답은 ‘NO’겠죠? 매입할 토지를 볼 때 인근 지역에 위치한 시설물에 대한 정보 확인이 필요한 것도 바로 이런 이유입니다.


주변에 어떤 시설이 위치해 있는지 특히 유해시설물이 위치해 있는 것은 아닌지 확인해야 합니다. 사람들이 기피하는 유해시설물이 인근에 자리잡고 있다면 아무래도 토지의 가치가 하락할 수밖에 없기 때문에 유해시설물의 유무와 거리를 꼭 체크해야 합니다.

개발 호재는 토지 구매의 중요 포인트

피해야 하는 유해시설물 유무와 달리 개발 호재가 있는 토지는 많은 사랑을 받을 수밖에 없습니다. 신도시 개발이나 교통망 연결 등 여러 개발 호재가 있는 토지는 미래 가치 상승이 기대되기 때문에 토지 재테크를 하는 분들에게 인기가 높습니다.


매입할 땅이 위치한 지역만이 아니라 인근 지역의 개발 호재도 영향이 있기 때문에 토지를 매입하기 전 인근 지역에서 일어나고 있는 개발 상황에 대해서도 귀 기울여야 하는데요. 주변 지역이 활발하게 개발되고 있는 상황이라면 내가 구입할 토지에도 그 영향이 미칠 수 있기 때문에 토지를 매입할 지역과 그 인근 지역의 뉴스에 늘 관심을 둬야겠죠? 

도심과의 접근성 높을수록 몸값 기대도 커진다

월별 지가변동률만 봐도 도심과 접근성이 좋은 토지의 몸값이 높은 걸 알 수 있는데요. 한국감정원의 2020년 3월 월별 지가변동률 자료에 따르면, 과천시 지가는 지난달보다 0.54% 상승했습니다. 과천시는 서울 강남과 대중교통으로 30분 거리에 있는 수도권 지역이기 때문에 서울 도심과 접근성이 좋아 지가상승률도 높은 수치를 보이고 있는데요.


이는 서울 도심과 거리가 있는 수원시(-0.37%), 안양시(-0.32%), 오산시(-0.26%)보다 높은 상승을 보이고 있어 투자 가치 높은 토지는 도심과 접근성이 좋아야 한다는 의견에 힘을 실어 주고 있습니다.

토지 매매, 도로 시설 접근성이 중요한 이유는?

토지를 볼 때 중요한 확인할 사항이 있습니다. 바로 도로 시설 접근성인데요. 그 중에서도 매입할 토지의 진입로를 꼭 확인하셔야 합니다. 토지로 들어가는 진입로에 따라 그 가치가 달라지기 때문인데요. 건축법에 따르면 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접하지 않은 토지에는 건축을 할 수 없습니다. 물론, 예외 사항은 있습니다. 폭 4m 미만의 도로라 해도 건축법의 도로로 이미 지정되었거나, 공고된 도로는 건축이 가능합니다.


또한, 지형적인 조건으로 도로 설치가 어렵다고 판단된다면 폭 3m 도로도 인정 가능하고, 막다른 골목에 위치해 있다면 폭 2m 도로도 건축 허가를 받을 수 있습니다. 건축법은 예외사항이 많기 때문에 꼭 관할 시·군·구청에 문의가 필요합니다.

토지 형태도 예뻐야 좋다?

토지 형태가 예뻐야 한다는 건 무슨 의미일까요? 토지마다 어떤 위치에 있는지에 따라 그 모양도 다릅니다. 모든 토지가 네모 반듯하게 되어 있는 것이 아니라 세모 모양이거나 경사가 있는 토지일 수 있는데요. 그렇기 때문에 재정비를 하지 않아도 건물, 집 같은 건축물을 잘 지을 수 있는 토지를 형태가 예쁜 토지라고 말합니다.


아무래도 세모 모양이거나 경사가 급한 토지는 재정비하는 비용이 들어가거나 건축물 설립에 어려움이 있기에 형태가 잘 구성되어 있는 토지는 그만큼 인기가 높아 비싼 가격대를 자랑합니다.


그렇다고 토지 형태가 예쁘지 않은 곳이 인기가 없는 건 아닙니다. 형태가 예쁘지 않은 토지는 예쁜 토지에 비해 상대적으로 가격이 저렴하기 때문인데요. 안 예쁜 토지를 저렴하게 구매해 개발한 후 비싼 값에 팔려는 수요로 인기가 좋을 수도 있습니다.

집 지을 땅을 보고 있다면, 마을을 봐야 한다

만약 토지 매입의 목적이 집을 짓는 것에 있는 분들은 단순히 토지만 봐서는 안됩니다. 집을 짓고 생활을 하기 때문에 마을에 편의시설이 잘 조성되어 있는지 또 전기, 수도 시설 설치가 용이한지를 확인해야 합니다.


또한 마을의 인구가 현지인과 외지인 비율이 적절한지도 봐야 하는데요. 현지인과 외지인의 비율이 적절하다면 외지인도 살아가기에 좋은 마을이라는 게 입증된 것이기에 마을 커뮤니티를 중요시 하는 분들은 꼭 체크하셔야 할 사항입니다.

꼼꼼한 서류 점검과 확인으로 피해 막는다

마지막으로 토지 매입에서 제일 중요한 부분입니다. 직접 현장을 방문해 답사도 했고, 자신의 토지 매입 목적과 꼭 맞는 토지를 발견해 매입하려고 한다면 어떤 것을 확인해야 할까요? 토지 매입에 앞서 서류 검사는 필수인데요. 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 도시계획 확인서를 무조건 확인해야 합니다.


부동산등기부등본, 건축물대장, 도시계획 확인서를 통해 땅 소유자가 매도자가 맞는지, 매입할 토지 인근의 하천·주변도로 등 땅에 대한 여러 조건을 서류상으로 확인할 수 있습니다. 토지대장은 토지의 종류, 주소, 소유자의 정보 등을 검토할 수 있습니다. 이와 같은 서류 검증은 사기 피해를 줄일 수 있는 안전망이기도 한데요. 내가 매입할 토지가 서류상으로도 확인이 가능한 곳인지 꼭 점검 하셔야 토지 사기를 막을 수 있습니다.


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KB부동산 리브온

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