KB부동산

평균 수명 100세 시대가 머지않았습니다.

노후 준비, 어떻게 해야 할까요?

안정적인 노후를 위해 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 은퇴계층이 늘고 있다고 합니다. 내 집에 살면서 월세 수익까지 챙길 수 있는 ‘상가주택’은 은퇴를 앞두거나 은퇴한 50대 이상 연령층을 중심으로 큰 관심을 받고 있는데요. 하지만 입지 선택부터 상권분석, 임대관리까지 어디서부터 시작해야 할지 막막하기만 합니다. 

상가주택은 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 구성된 점포겸용 주택을 뜻하는데요. 보통 4층은 주인이 거주하고 나머지 층은 세를 놓아 고정적인 월세 수익을 올릴 수 있습니다. 

몇 년 전만 해도 신도시나 택지지구에서 공급된 상가주택용지는 높은 청약경쟁률을 기록하며 인기를 끌었는데요. 2014~2017년에 분양한 상가주택용지는 지역과 관계 없이 수천 대 1의 경쟁률을 기록하며 과열 양상을 보이기도 했습니다. 하지만 최근 들어 일부지역에서 상가주택 공실이 늘면서 수익률에 경고등이 켜졌는데요. 

코로나19 이후 상가주택 시장 분위기는 어떤지 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 수도권 신도시 내 상가주택지를 직접 탐방하고 왔습니다.

‘골드라인’으로 불리는 김포도시철도가 지나는 경기도 김포한강신도시 구래동 일대를 다녀왔는데요. 1층에 편의점을 품은 상가주택 사례를 통해 수익률을 살펴보고 투자 주의점을 알아봤습니다.

경기도 김포시 장기·운양·구래·마산동 일원에 조성된 김포한강신도시는 6만여 가구, 15만여 명이 거주하는 수도권 2기 신도시입니다. 2011년 입주를 시작한 장기동에 이어 최근 구래동과 마산동에서 막바지 입주와 상업시설 조성이 한창입니다.

상가주택의 경우 신도시 입주 초기에는 장기동 이주자택지를 중심으로 조성됐는데요. 최근에는 대규모 상권이 형성된 마산역과 구래역 인근으로도 상가주택이 속속 들어서고 있습니다.

장기동 이주자택지 내 상가주택의 경우 대지면적 231㎡(70평) 규모로, 엘리베이터가 없는 상가주택이 주를 이룹니다. 매매가격은 10억~13억원대에 형성돼 있습니다.

구래·마산동 일대에서 최근 3~5년 사이 지어진 상가주택은 덩치가 조금 커졌습니다. 대지면적이 264~330㎡(80~100여 평) 정도로, 엘리베이터까지 갖춘 상가주택이 많습니다. 몸값도 장기동보다는 비싼편인데요. 매매가격이 15억~25억원 선입니다.

인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가주택 수익률은 주인세대가 직접 거주하는지, 모두 임대를 주는지 여부에 따라 다르지만 5~8%대의 수익률을 거둘 수 있다고 합니다.

김포탑부동산 조은서 대표는 “김포한강신도시 상가주택은 대부분 역 주변에서 멀지 않은 곳에 입지하고 한 건물당 가구수가 많아 수익률이 다른 지역보다 높은 편”이라며 “최근 들어 세금 문제 등을 고려해 안정적인 소득과 거주를 동시에 원하는 실거주자 매입수요가 많은 추세이다”고 설명했습니다.

그렇다면 실제 수익률을 어떨까요? KB부동산 리브온(Liiv ON)이 김포도시철도 구래역 인근에 자리한 상가주택 수익률을 분석해봤습니다.

사례 매물은 2015년 4월 준공된 상가주택인데요. 대지면적 264.4㎡(80평), 연면적 457.46㎡(138.38평), 1~4층 규모입니다. 엘리베이터와 CCTV도 갖췄습니다.

구래역까지는 차량으로 5분, 도보 15분 거리입니다. ‘김포한강 예미지’, ‘한강신도시 모아엘가2차’ 등 신축 아파트에 둘러싸인 입지인데요. 인근에 구래초(2022년 9월 개교 예정)와 마산중(2022년 개교 예정)이 있습니다.

이 상가주택은 1층 상가 2실, 2~3층 8가구(각 2룸 1실, 1.5룸 2실, 1룸 1실), 4층 주인세대 1가구와 1룸 1가구, 총 10가구로 구성됐는데요. 현재 1층에 편의점이 입점한 대로변 코너 건물입니다. 주변 상가주택에도 음식점과 카페 등이 입점해 공실은 거의 없는 상황입니다.

해당 매물의 경우 주인세대만 비어 있습니다. 상가 2실, 전세 4가구, 월세 5가구의 전월세 보증금이 총 3억3000만원, 월세(관리비 포함)는 532만원입니다.

이 상가주택은 18억원에 매물로 나왔는데요. 총 보증금 3억3000만원, 대출 7억1500만원으로 초기자금 7억5500만원이면 인수 가능합니다. 이자비용을 포함한 연 수익률을 따져보면 5.3%입니다. 주인세대도 세를 놓거나 모든 세대를 월세로 전환할 경우에는 연 수익률이 6~8%대로 높아질 것으로 보이는데요.

하지만 이는 단순 시뮬레이션에 불과합니다. 취득세 등 각종 세금을 비롯해 상가주택의 필요 경비가 일반상가보다 높은 점을 고려하면 수익률 계산 시 꼼꼼히 체크할 필요가 있습니다.

거주와 임대수익이라는 ‘두마리 토끼’를 잡을 수 있는 상가주택. 낭패보지 않으려면 장단점을 제대로 파악하고 투자에 나서야 합니다.

무엇보다 입지 선정이 중요합니다. 지하철역과 버스 정류장이 가까운지, 유동인구는 어느 정도인지, 주변 상권은 어떤지 등을 둘러보고 지역을 선택해야 합니다. 지하철 개통이나 도로 신설 등 개발호재까지 갖춘 지역이라면 향후 시세차익도 노려볼 만합니다.

공실 리스크도 철저히 대비해야 합니다. 같은 김포한강신도시 내에서도 상권 형성이 덜 됐거나 중심상권이나 대로변에서 멀리 떨어진 외곽지역, 상가주택 공급이 많았던 곳에서는 1층 점포가 비어있는 건물을 발견할 수 있었습니다.

1층 상가 업종 역시 중요합니다. 유명 프랜차이즈가 입점하면 안정적인 수익을 확보할 수 있어 수익률을 높이는 데 도움이 됩니다. 입점 업종에 따라 주차 문제나 소음, 악취 등 주거환경에도 편차가 생길 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

게다가 상가주택은 초기자금 부담이 만만치 않습니다. 상가주택 분양용지 면적이 평균 264㎡(80평)인 점을 감안하면 토지 비용과 건축비 등을 합해 최소 10억원 이상의 초기자금이 필요합니다. 가격이 높은데다 거래량이 많지 않아 환금성이 떨어지고, 세입자 관리나 건물 유지보수 등이 번거로울 수도 있습니다.

세금도 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 상가주택은 그동안 주택면적이 상가면적보다 클 경우 전체를 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 및 장기특별보유공제 혜택을 받을 수 있었습니다. 2022년부터는 주택으로 쓰이는 부분에 대해서만 비과세를 적용합니다. 거래가 9억원이 넘는 상가주택은 주택면적만 주택으로, 상가면적은 상가로 보고 양도소득세를 계산하게 됩니다. 세금 부담이 커질 수 있다는 점도 투자자가 유념해야겠습니다.