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KB부동산 리브온

서울에서 주목받지 못했던 구로, 집값 오르는 이유는?

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서울 구로구 아파트 매매 가격이 오름세를 보이고 있습니다. 서울 대부분 지역의 집값이 보합이거나 하락세를 보이는 가운데 구로구는 상승세를 이어가고 있어 관심을 끌고 있는데요. 서울 아파트 매매시장은 강남3구가 3월 4째 주 이후 8주 연속 하락세입니다. 서울 시장은 4월 총선 이후 일관된 정부의 부동산 안정화 대책 발표와 코로나19로 인한 경기 침체 및 상반기까지 양도세 중과 유예로 인한 절세 매물이 나온 영향이라는 분석입니다.

노도강, 마용성, 강남3구보다 높은 성장세

KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 올해 1월부터 4월까지 구로구 아파트 매매가격은 노도강과 마용성, 강남3구 상승률을 제쳤습니다.


아파트 매매 거래량도 눈에 띕니다. 한국감정원 통계에 따르면 구로구 아파트 매매 거래량은 올해 1월부터 3월까지 총 1,792건을 기록해 노원구 (3507건)와 성북구(1796건)에 이어 세 번째로 거래가 많았습니다. 구로구의 최근 3달치 평균 거래량(597건)은 고강도 세금·대출 규제인 12·16 부동산대책 직전 3개월 평균(476건)보다도 높았습니다. 


최근 서울 구로구 주택시장 상황에 대해서 인근 공인중개사는 가산디지털단지, 구로디지털단지, 영등포 등 업무 지구가 가까워 실수요 문의가 꾸준하다고 전했습니다. 

중저가 단지 위주로 신고가 기록 중

구로구는 6억원 대의 중저가 단지 위주로 상승세를 보였습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면 구로구 고척동 'LIG리가2차' 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 면적이 3월 6억7,000만원에 거래되며 신고가를 경신했습니다. 2월 6억4,800만원보다 2,200만원이나 오른 가격입니다.


구로구 구로동 '삼성래미안'의 전용면적 58㎡ 역시 지난 4월 역대 최고가인 6억4,600만원에 손바뀜 됐는데요. 전월에 기록한 최고 거래가에 비해 1,000만원 오른 가격입니다. 같은 구로동의 '구로SK뷰' 전용면적 84㎡도 3월 6억6,950만원에 거래됐습니다. 2월보다 4,000만원 이상 오른 가격입니다. 


개봉동의 '현대' 아파트의 전용면적 59㎡는 3월 5억9,000만원으로 최고가를 찍은 이후 4월 5억9,600만원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 해당 단지의 전용 114㎡ 면적 역시 2월 7억8,000만원과 4월 8억원으로 매매가로 연이어 신고가 경신 중입니다. 

대출 규제가 만든 반작용

구로구의 상승세에 대해 업계 관계자들은 ‘대출규제가 만든 반작용’ 이라고 분석했습니다. 정부가 9억원 초과 주택에 대해 대출 규제를 강화하자 9억원 이하 주택이 포진한 구로구로 수요가 이동해 거래가 늘고 가격이 상승했다는 해석입니다.


지난해 정부는 12·16 부동산대책을 내놓으면서 시가 9억원 초과, 15억원 이하 주택의 주택담보인정비율(LTV)을 40%에서 20%로 줄이고, 15억원 초과 아파트의 대출을 막은 바 있죠. 실제 강남구는 9억 이상 자금계획서제출 등의 규제로 접근이 어려워지자 투자수요가 감소하면서 관망세를 이어 오다가 2월 코로나19 확산으로 문의 전화가 급감하면서 거래 성사 자체가 안되는 시장이 장기화되고 있는 상황입니다. 

코로나19에도 끄떡없는 신안산선 호재

구로구가 상승할 수 있었던 또 다른 요인으로는 여러 개발 호재도 산재해 있다는 점입니다. 대표적으로 ‘신안산선’ 개발 호재가 있죠. 신안산선은 서울 영등포구 여의도와 경기 안산시, 시흥시를 잇는 복선전철인데요. 2024년 개통을 목표로 지난해 9월 착공을 시작했습니다. 향후 서울지하철 2호선 구로디지털단지에 신안산선이 뚫리면 여의도까지 환승 없이 갈 수 있게 됩니다. 송도에서 서울역을 거쳐 마석을 잇는 수도권광역급행철도(GTX) B노선 역시 구로와 신도림 일대로 연결되는 것으로 설계됩니다.


또 다른 호재로는 ‘가리봉동 도시재생사업’을 들 수 있습니다. 2015년부터 2022년까지 진행되며 총 사업비만 139억원에 달하는 대규모 사업입니다. 가리봉동은 30년 이상 경과된 노후한 쪽방촌이 형성돼 있는 곳입니다. 인근에 있던 구로공단은 디지털단지로 최첨단 되었으나 가리봉동은 변화에 대응하지 못해 쇠퇴했습니다. 이에 서울시는 ‘G-valley와 연계한 물리·사회·경제적 통합 재생’을 통해 가리봉동 일대의 도시재생을 활성화 시키겠다는 계획입니다. 


구로1동의 ‘차량 기지 이전 사업’도 있는데요. 2026년까지 구로철도차량기지를 9.4km 떨어진 광명시 노온사동으로 이전하는 사업입니다. 차량기지가 이전한다면 철도가 이동할 때 나오는 소음이나 매연 문제를 해결할 수 있고, 이적지에 상업시설이나 업무시설 등이 추가로 들어설 수 있어 상당한 호재로 여겨집니다.


구로시는 해당 부지 중 15만2667㎡ 면적에 지식산업센터, 호텔, 컨벤션 등을 건립할 계획인데요. 남은 이적지에 대해서는 시 차원에서 계획적인 관리방안을 마련할 예정이라고 밝혔습니다. 

국제적인 경기침체에 앞으로 상승폭 둔화될 것

구로구의 상승세는 앞으로도 계속 될까요? 아쉽게도 그렇지 않다는 의견도 있습니다. 최근 구로구는 상대적으로 가격이 저렴하고 개발호재가 있어 주목을 받고 있습니다. 하지만 코로나19 사태로 경기 침체가 지속되는 상황에서 지금과 같은 나홀로 상승세를 지속하긴 어려워 상승폭이 다소 둔화될 가능성이 있습니다. 계속되는 규제와 코로나 타격에 앞으로 구로구 집값이 어떻게 변할지 귀추가 주목됩니다.


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KB부동산 리브온

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