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KB부동산 리브온

갈림길에 선 주택시장, 6월 이후 오를까? 내릴까?

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집값 상승세가 주춤해진 5월 서울 주택매매시장은 강남권 급매물이 줄면서 관망세가 짙어졌다. 정부는 5.6공급대책을 발표한 가운데 시장을 잡기 위한 일관된 규제 대책도 내놓았다. 용산을 토지거래허가구역으로 지정해 매매 거래를 차단했다. 수도권과 광역시에서도 분양권 전매 금지를 입주 시까지 확대했다. 상반기까지 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 배제 기한도 한달 밖에 남지 않았다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)이 발표한 월간 KB주택시장동향 자료에 따르면 전국 주택 2020년 5월 매매가격은 전월 대비 0.14% 상승을 기록했다. 주요 50개 아파트의 상승세는 3월부터 3개월 연속 마이너스를 기록했지만 하락폭이 줄었다. 서울의 매매가격전망지수는 하락 전망이 깊어지지 않고 살짝 반등하면서 부정적인 시장 분위기로 넘어가지 않고 있다. 코로나19 사태가 소강 상태가 되면서 주택시장이 현상을 유지하는 형세다.

[매매] 수도권과 충청권, 인천 상승

수도권(0.20%)과 5개 광역시(0.14%)는 전월 대비 상승폭이 줄었다. 기타지방(-0.01%)은 충청권에서 상승했으나, 대다수 지역이 하락을 보여 전월 대비 미미하게 떨어졌다.


수도권에서는 경기(0.28%)와 인천(0.42%)이 상승했지만 4월(0.66%)보다 상승폭이 둔화됐다. 서울(0.02%)은 지난달(0.16%) 보다 상승폭이 줄어들면서 보합권이다. 서울 아파트는 0.00%로 변동이 없었다. 단독주택이 0.04%, 연립주택 0.05% 또한 미미하게 상승해서 주택 전체 0.02% 상승하는데 그쳤다.


지방 5개 광역시는 대전(0.41%)이 조금 높게 상승했다. 광주(0.30%), 울산(0.09%), 대구(0.08%)는 전월 대비 오르고, 부산(-0.01%)은 하락했다.


기타지방에서는 강원(-0.15%), 경북(-0.09%), 경남(-0.05%), 전남(-0.02%)은 하락했으며 세종(0.21%), 충남(0.13%), 충북(0.02%), 전북(0.01%)은 상승했다. 

[매매 서울] 강북권은 소폭 상승 vs. 재건축 추진 강남4구, 양천 줄줄이 하락

서울 주택 매매가격은 전월 대비 0.02%의 변동률을 기록했다. 강북권인 종로구(0.25%)와 중구(0.16%), 은평구(0.12%), 구로구(0.11%)가 소폭 상승하는데 그쳤다. 강남구(-0.26%), 서초구(-0.08%), 송파구(-0.06%)는 하락했다.


종로구는 명륜동 일대 대학교 교직원 및 젊은 세대에게 인기가 많고, 종로·광화문·창신동은 시내 중심에 위치해 직장인 수요가 많고 월세 거래가 잘 되는 소형 위주로 수익용 투자 수요가 꾸준하다.


구로구는 가산디지털 단지 및 영등포·여의도 업무지구로 출퇴근이 용이해서 실거주 수요와 투자 관심이 높아 역세권 단지들은 가격이 상승했다.


송파구는 대출규제, 경기침체 등으로 인해 투자 수요가 집중되었던 재건축 단지들의 매매가격이 하락세로 전환됐다. 또한 다주택자들이 한시적인 세제 혜택을 보기 위해 내놓는 물량과 공동주택 공시가격 급등으로 보유세 부담을 줄이려는 고가주택 매물이 증가했다.

[매매 경기·인천] 경기, 인천 풍선효과 수그러져

경기(0.28%)와 인천(0.42%)은 전월 대비 상승했지만 최근의 상승세가 둔화된 모습니다. 경기지역은 성남 중원구(1.76%), 안산 단원구(1.34%), 고양 덕양구(0.67%), 남양주(0.62%)가 소폭 상승했다. 또한 지난달 변동률이 높았던 군포(0.51%), 안양(0.33%), 수원(0.22%), 용인(0.18%), 시흥(0.05%) 지역도 전월 대비 둔화됐다. 고양 일산서구(-0.30%), 과천(-0.16%), 파주(-0.14%)는 하락했다.


안산 단원구는 신안산선, 수인선 등의 교통 호재가 투자자들에게 좋은 호응을 얻고 있고 교통이 좋은 인기지역 위주로 매수가 붙기 시작하여 구주택의 저렴한 물건들이 소진되고 있다.


남양주는 8호선 연장선 별내선, 4호선 연장선 진접선 개통 예정으로 매수 문의가 증가하고 있다. 와부읍은 뉴타운이 진행 되는 곳을 중심으로 개인 투자자의 문의가 많고, 호평동, 평내동, 화도읍 등 조정지역으로 묶이지 않은 곳은 법인 투자자들의 매수 문의가 증가했다.

[전세 전국] 수도권 상승, 기타지방 하락

전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.06% 소폭 상승했다. 수도권과 광역시는 전세수요가 꾸준해 0.09% 각각 올랐다. 지방(-0.04%)은 일부 지역이 소폭 하락했다.


서울(0.06%)은 전월 대비 소폭 상승했다. 5개 광역시에서는 대전(0.37%), 광주(0.09%), 대구(0.08%), 울산(0.03%)은 상승했고, 부산(-0.01%)은 하락했다.

[전세 서울] 이사철 비수기로 전세 수요 줄어

서울 전셋값(0.06%)은 수요자들의 움직임이 크지 않아 시장에 나온 매물은 바로 소진하면서 소폭 올랐다. 강남구(0.30%), 종로구(0.29%), 강서구(0.23%), 성북구(0.13%), 서초구(0.11%)는 상승했고, 금천구(-0.10%), 양천구(-0.05%)는 하락했다.


강남구는 12.16부동산정책발표 이후 매매시장 위축으로 매매보다 전세시장으로 수요가 몰리고 있으며 투자수요 감소로 전세 매물이 줄고 있다. 만기가 다가오는 전세 물건은 대부분 재연장하여 시장에 공급이 원활하지 않다.


성북구는 동선2구역, 삼선5구역 등 재개발 진행 구역을 위주로 움직임이 꾸준하다. 실수요거주가 많고, 노후 대책으로 월세 투자자들이 많아 전세 물건이 부족하다.

[전세 경기·인천] 경기, 인천 소폭 상승

경기도는 전월 대비 0.12%의 상승을 보였다. 안양 만안구(0.56%), 용인 수지구(0.38%), 남양주(0.31%), 안양 동안구(0.30%) 등이 상승한 반면, 과천(-1.27%), 파주(-0.02%)가 하락했다.


용인 수지구는 전세 시장에 부담으로 작용했던 대규모 단지들 입주가 마무리됐다.


안양 동안구는 비산동 지역 재개발·재건축이 5~6월 이주 시작이 예상되면서 수요 문의가 증가하고 있고 학군 수요가 높은 평촌동 일대를 중심으로 상승 움직임을 보이고 있다.


과천은 과천주공1단지 재건축 단지인 과천푸르지오써밋 1,571세대가 4월부터 입주를 시작해서 인근 단지들까지 전세 매물이 많아져 가격 하락을 이어가고 있다.

[매매가격 전망지수] 매매가격 하락 기대감 줄어

지난달 서울의 매매가격 전망지수가 기준점인 100보다 아래인 86까지 떨어졌다가 이번 달에 다시 92로 반등하여 하락 기대감이 줄었다. 전망지수가 가장 높던 대전지역은 지난달 110에 이어 이번 달에는 111을 기록하면서 상승에 대한 기대감을 보였다. 충북, 인천, 울산, 충남 등 일부 지역에서는 상승 전망으로 전환됐다.


전망지수의 기준인 110 이상 넘으면서 가장 높은 지역은 충북(130)과 대전(111), 인천(110) 등 이다. 광역시 중에는 광주(90), 부산(90), 도지역에서는 경북(90)지역이 전망지수가 가장 낮다. 서울은 강남권과 강북권 모두 매매전망지수가 상승했다. 강북14개구는 89.8에서 99로, 강남11개구는 82.3에서 90.3으로 올랐다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 매매가격 전망지수는 전국 4,000여 중개업소를 대상으로 지역의매매가격이 상승할 것인지 하락할 것인지 전망에 대한 조사를 하여 0~200 범위의 지수로 나타낸 것이다. 지수가 100을 초과(미만)할수록 ‘상승(하락)’ 비중이 높다는 것을 의미한다.

[선도아파트 50지수] 시가총액 상위 50개 아파트 3개월 연속 하락

KB선도아파트 50지수가 전월 대비 0.64% 하락했다. 지난 3월에 마이너스를 기록한 이후 3개월 연속 하락을 보인 것이다. 코로나19 사태가 지속되면서 유명 대형단지들에서 가격을 낮춘 급매물이 나오고 있지만 구매 의향을 보이는 매수자가 드물면서 매물 호가도 낮아지고 있다.


KB부동산 리브온(Liiv ON) 선도아파트 50지수는 전국 아파트단지 중에서 시가총액(세대수X 가격) 상위 50개 단지를 매년 선정하여 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것이다. 전체의 단지보다 가격 변동에 영향을 가장 민감하게 보여주기 때문에 전체 시장을 축소하여 선험적으로 살펴보는데 의미가 있다.


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