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GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?

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수도권 부동산시장에서 GTX(수도권광역급행철도)는 대형 호재 중 하나로 불립니다. GTX가 개통되면 수도권 외곽지역에서 서울 도심까지 가는데 걸리는 시간을 3~4배까지 단축시킬 수 있어 섭니다. 그렇다면 GTX가 들어서는 지역의 집값과 상권에도 긍정적인 영향을 미치게 될까요? 이번 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.

수도권을 30분 생활권으로 만드는 GTX

GTX는 국내에 처음으로 도입되는 수도권광역급행철도입니다. KTX가 전국을 반나절 생활권으로 바꿨다면 GTX는 수도권을 30분 생활권으로 만들 것으로 예상됩니다. 이것이 일반 지하철 개통 효과보다 훨씬 큰 파급효과를 줄 것으로 기대하는 이유입니다.


GTX는 현재 A, B, C 등 3개 노선으로 추진 중입니다. GTX-A(운정~동탄)는 2018년 12월 착공 후 현장공사 추진 중이며, GTX-C(덕정~수원)는 2018년 12월 예타통과 이후 기본계획 수립 중에 있습니다. GTX-B(송도~마석)은 지난해 8월 3개 노선 중 가장 늦게 예타가 통과됐습니다. 개통은 2023년 말부터 2026년까지 순차적으로 이뤄질 전망입니다. 최근에는 정부에서 수도권 서부권역을 위한 신설 노선(약칭 D노선)도 검토할 수 있다고 밝히기도 했습니다. 

GTX 개통 후 집값 어느 정도 오를까?

GTX가 들어서는 지역 내 집값이 오를 것이란 기대는 누구나 하고 있습니다. 관건은 GTX가 시장에 어느 정도 파급력을 갖고 있느냐일 텐데요. 전문가들이 비교 사례로 꼽는 것이 영국 런던의 크로스레일 엘리자베스 노선입니다.


크로스레일은 런던 생활권 동서부를 가로지르는 광역급행철도로, 지난 2009년 착공해 2017년 5월 완공 예정이었으나 미뤄져 2021년 여름쯤 전 구간 개통 예정입니다. 크로스레일 엘리자베스 노선은 서부 레딩지역에서 시작해 런던 도심을 지나 동쪽 쉐필드까지 총 118km 구간이며, 정거장은 41개입니다. 운행속도는 지상구간의 경우 최고속도가 160km, 지하구간은 100km로, GTX(최고속도 180km, 표정속도 100km)와 비슷합니다.


그렇다면 크로스레일로 인근 지역의 집값이 어떻게 달라졌을까요? 영국 최대 은행 로이드 뱅크가 2016년 11월에 발표한 자료에 따르면, 크로스레일 주변 평균 집값은 2014년 34만4242파운드(5억2100만원)에서 2016년 42만798파운드(6억3700만원)로 2년새 22% 상승했습니다. 이는 런던의 평균 집값상승률은 14%에 비해 8%p 높은 수치였습니다. 


지역별로는 런던 중심에서 가장 멀리 떨어진 역사 인근 집값이 가장 많이 올랐습니다. 크로스레일 동쪽 종점인 애비우드역 주변 집값은 같은 기간 47% 급등했으며, 서쪽 종점인 레딩역도 26% 올랐습니다. 


시기별로 보면 크로스레일 개통시점이 다가올수록 역 주변 집값이 런던 평균 집값 상승률을 넘어섰습니다. 착공 시작 전인 2008년부터 2016년까지 8년 동안 크로스레일 주변(50%)이 런던 평균(52%)보다 낮았지만 2014~2016년 동안에는 크로스레일 주변(22%)이 런던 평균(14%)를 크게 웃돌았습니다. 

GTX발 집값 상승효과, 서울 도심과 멀어질수록∙개통시기 다가올수록 커질 수 있어

크로스레일의 결과를 국내 상황에 접목시켜 본다면, GTX로 인한 집값 상승효과가 서울 도심과 먼 곳일수록, 그리고 개통시기가 다가올수록 커질 수 있다고 예상할 수 있습니다.


A노선의 종점역 인근 지역은 파주 운정과 화성 동탄입니다. B노선은 인천 송도와 남양주 마석이며, C노선은 양주 덕정과 경기 수원입니다. GTX 개통이 가시화되면 서울 도심으로의 접근성이 가장 좋아지는 이들 지역의 집값이 큰 폭으로 증가할 것으로 전망됩니다. 


또한 GTX 인근 지역에 투자하는 시점도 착공 초기보다는 개통시기에 인접해 투자하는 것이 투자수익률을 높일 수 있는 방법입니다. GTX와 같은 SOC사업은 착공을 하더라도 다양한 변수로 인해 공사 기간이 늘어날 수 있습니다. 착공 초기에 투자를 하게 되면 큰 돈이 장기간 묶일 수 있고요. 투자수익률 극대화를 원한다면 어느정도 공사가 진행중일 때 투자하는 편이 낫습니다.

GTX역 인근 상가 가격은 어떨까?

GTX역 인근 상업시설은 어떨까요? 교통이 편리해지면서 인구유입도 늘 테니 상권이 좋아지고 상가 가격도 집값처럼 오를까요? 전문가들은 GTX로 인한 혜택이 크지 않을 것으로 보고 있습니다. 바로 빨대 효과 때문인데요. 이것은 고속철도나 고속도로 개통으로 대도시가 주변 중소도시의 인구나 경제력을 흡수하는 현상을 말합니다.


실제 교통이 뚫리면서 서울 접근성이 높아진 지역들은 빨대 효과로 상권에 타격을 받는 경우가 종종 있는데요. 인천에서 중심 상권 역할을 했던 부평역의 경우 2012년 7호선이 뚫리면서 서울 강남까지 환승없이 한 번에 갈 수 있게 되자 상권이 크게 약화됐습니다.


이와 비슷하게 동탄이나 운정, 송도 등지에서 독점적 위치를 가졌던 상가도 GTX로 인해 서울 도심의 거대한 상권과의 경쟁으로 그 지위가 약화될 가능성이 높습니다. 오히려 좋아진 교통망을 통해 쇼핑객들이 더욱 서울로 몰릴 확률이 높고요. 이에 GTX역 인근 상가 투자는 조심해서 접근해야 한다는 게 전문가들의 의견입니다.

비싼 운임비, 먼 역간 거리 등은 한계로 꼽혀

지금까지 GTX에 따른 주변 집값과 상권의 변화에 대해서 살펴봤습니다. GTX역 인근 집값은 교통망 개선효과로 호황을 누릴 것으로 예상되지만, 상권의 경우 빨대 효과 때문에 오히려 지역 경제에 좋지 않은 영향을 미칠 수 있단 분석입니다.


그래서 몇몇 전문가들은 이러한 빨대 효과를 예방하기 위해 기업이나 대학 등을 적극 유치해 GTX 수혜지역을 자족도시로 키워서 도시 경쟁력을 키워야 한다고 주장하고 있습니다. 또한 GTX는 비싼 운임료, 역 간 먼 거리, 긴 배차 간격 등도 한계로 지적되고 있는데요. 이러한 문제점을 보완하고 해결해야 서울 주택 소유 분산 및 지역균형발전 효과도 기대할 수 있을 것입니다.


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