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주택 한 채를 보유한 가구는 보통 양도소득세를 걱정하지 않는다. 당연히 비과세된다고 생각한다. 하지만 세무전문가들은 의외로 1가구1주택의 양도소득세 계산을 어렵게 생각한다. 비과세를 판단하는 요건이 까다롭고, 고가주택으로 구분되면 과세 대상이 되는 양도차익과 장기보유특별공제 계산이 어렵다.

2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책을 거치면서 보유기간과 거주기간이 양도소득세 계산에 직접적인 영향을 주게 됐다. 비과세 판단과 장기보유특별공제 계산이 더 복잡해진 이유다.

1가구1주택의 양도소득세 계산을 위해서는 고가주택 판단이 먼저다. 1가구1주택의 양도소득세 비과세는 고가주택이 아니라 일반주택에 원칙적으로 적용한다.

고가주택은 9억원이 기준이다. 고가주택은 1가구1주택으로 비과세 요건을 갖춰도 양도소득세는 일부 과세된다. 매각금액 중 9억원을 초과하는 금액의 비율을 매매차익에 반영해 과세 대상 매매차익을 만들고, 여기에 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 반영해 양도소득세를 계산한다.

고가주택이 아니라면 1가구1주택 양도소득세는 간단해진다. 1가구1주택이 비과세 대상이면 양도소득세는 없다. 과세 대상이면 정상적으로 매매차익을 계산하고, 여기에 보유기간 1년에 2%씩의 장기보유특별공제를 반영해 양도소득세를 계산하면 된다.

일반주택 한 채는 원칙적으로 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세 대상이 된다. 조정대상지역 주택을 2017년 8·2대책 이후에 구입했다면 2년 이상 보유만으로 비과세를 인정받을 수 없다. 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다. 고가주택이 아니라면 최소 2년 거주만으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있다. 2017년 8·2대책 이전에 구입했다면 거주 없이도 비과세가 가능하다.

고가주택은 상황이 다르다. 거주기간이 길어야 양도소득세 부담이 줄어든다. 보통 고가주택은 비과세 요건만 갖췄다면 두 가지 이유에서 양도소득세는 부담스럽지 않다.

첫째, 매각금액 중 9억원에 해당하는 비율의 매매차익은 비과세된다. 둘째, 9억원을 초과하는 비율의 매매차익은 과세되지만 보유기간 1년에 8%씩 장기보유특별공제를 인정해준다. 10년 이상 보유했다면 80%까지 공제가 가능하다.

올해와 내년에 걸쳐 1주택 고가주택의 장기보유특별공제가 낮아진다. 올해 매각하는 경우 1년에 8%씩 장기보유특별공제를 받기 위해서는 반드시 2년 이상 거주해야 한다. 2년 이상 거주하지 않았다면 1년에 2%씩 공제한다.

2021년 이후에 매각하는 경우에는 2년 거주만으로 보유기간 1년에 8%씩 공제하지 않는다. 2021년부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 보유기간 1년에 4%, 거주기간 1년에 4%씩 공제하는 것으로 변경된다. 장기보유특별공제 80%를 받기 위해서는 보유와 거주를 10년 이상 해야 하는 것이다.

10년을 보유했는데 2년만 거주했다고 가정해보자. 고가주택을 올해 매각하면 장기보유특별공제를 80% 받을 수 있지만, 내년 이후에 매각하면 48%(보유기간 10년×4%+거주기간 2년×4%)만 공제받을 수 있다.

10년 전 8억원에 구입한 주택을 15억원에 매각할 경우 1가구1주택으로 비과세 요건을 갖췄고, 2년 거주한 적이 있다고 가정하자. 이 주택을 올해 매각한다면 장기보유특별공제 80%를 인정받아 양도소득세로 830만원 정도만 납부하면 된다.

내년 이후 매각한다면 장기보유특별공제는 48%만 인정되고 양도소득세는 4780만원 정도 내게 될 것이다. 1가구1주택으로 고가주택을 보유한 경우 2년은 거주했지만 추가로 거주할 계획이 없다면 올해 주택을 매각하는 것이 세금 측면에서 유리해진다.