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내집 마련 시 꼭 챙겨야 할 대출·세금 정책

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지난해 고강도의 12.16 부동산 대책에 이어 조정대상지역을 추가 지정한 2.20 부동산 대책이 발표됐다. 코로나19 여파로 매매 수요가 위축되면서 거래량이 감소하고 집값도 안정을 찾는 분위기다. 하지만 대출 규제가 적은 비규제지역에서는 풍선효과가 나타나고 있다.


현 정부 들어 부동산 정책이 수 차례 발표되면서 부동산 전문가조차 관련 내용을 숙지하지 못할 정도로 복잡해졌다. 이에 내 집 마련 및 투자 시 꼭 알아야 할 대출 규제와 양도소득세를 중심으로 정책 내용을 살펴봤다.

규제지역 지정 현황

현재 부동산 규제가 대부분 규제지역에서 적용되고 있는 만큼 부동산 투자나 내 집 마련을 계획 중이라면 어느 지역이 규제지역인지 반드시 살펴봐야 한다. 더 나아가 규제지역이 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3가지 지역 중 어느 지역에 해당하는지도 알아야 한다.


현재 서울은 25개구 전 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정돼 있다. 이 중 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마용성(마포·용산·성동구)을 비롯한 15개 구가 투기지역이다.


경기도는 투기지역은 없다. 과천, 성남 분당, 광명, 하남이 투기과열지구에 속한다. 조정대상지역은 2.20대책에서 신규로 지정된 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안, 의왕을 비롯해 과천, 성남, 하남, 광명 등이다.


지방에서는 세종시가 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 모두 지정됐다. 대구 수성구는 투기과열지구다.

대출 규제 강화

부동산 매입에 가장 영향을 많이 미치는 정책은 대출규제다.


조정대상지역에서 2주택 이상자는 주택담보대출 규제를 받는다. 1주택자가 추가로 조정대상지역에 대출을 통해 집을 구입하려면 기존 주택을 2년 내 처분해야 하고, 2년 내 신규 구입 주택에 입주해야 한다.


대출 가능금액은 시가 9억원 이하분에 대해서는 주택담보대출비율이 50%, 9억원 초과분은 30%가 적용된다. 가령 거래금액이 10억원이라면 4억8000만원(9억원의 50%+1억원의 30%)만 대출이 가능하다.


투기지역과 투기과열지구에서는 대출규제가 더 엄격하다. 무주택자가 대출을 받아 9억원 초과 주택을 구입할 경우 1년 내 전입을 해야 한다. 1주택 세대는 신규로 주택 구입 시 1년 내에 전입해야 하고, 기존 주택을 1년 내에 처분해야 한다. 이는 조정대상지역의 2년 내 처분 및 전입의무보다 더 강화된 조건이다.


대출 가능금액은 9억원 이하분에 대해서는 담보대출비율이 40%, 9억 초과분에 대해서는 20%가 적용된다. 가령 주택가격이 14억원이라면 대출가능금액은 4.6억원(9억x40%+5억x20%)이다.


시가 15억원 초과 고가 아파트는 원천적으로 주택담보대출이 금지된다. 투기지역, 투기과열지구뿐만 아니라 조정대상지역에서도 주택임대업과 주택매매업 이외 업종을 영위하는 사업자는 주택 구입목적으로 주택담보대출을 받을 수 없다.


9억원 초과 주택 보유자의 전세자금 대출도 막혔다. 또 전세자금 대출을 받은 후 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유한 경우에는 전세대출이 회수돼 대출을 활용한 갭투자가 어렵게 됐다.

양도소득세 비과세 요건 강화

주택에 대한 양도소득세는 양도차익에 따라 6~42%를 납부하고 여기에 주민세 10%가 추가 과세되는 구조다.


조정대상지역은 양도소득세가 대폭 강화됐다. 조정대상지역 내 2주택자는 일반세율에 10%가 추가 과세돼 16~52%의 양도소득세가 부과된다. 3주택자라면 일반세율에 20%가 추가 과세돼 26~62%의 양도소득세율이 적용된다. 장기보유특별공제(다주택자 최대 30%) 혜택도 제외된다.


1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 강화됐다. 조정대상지역에서 2017년 8월 3일부터 매입한 주택은 9억원 이하이고 2년 이상 보유기간 중 2년 거주요건이 필요하다. 비규제지역은 기존대로 2년 이상 보유하면 비과세를 받을 수 있다.


2021년부터는 다주택자의 주택을 처분 후 마지막 ‘한 채’ 남겨진 상황에서 2년이상 보유를 추가로 해야 양도세 비과세를 받을 수 있다. 올해부터는 실거래가 9억원 초과 1가구 1주택자가 장기보유특별공제(10년간 최대 80%)를 받으려면 2년 이상 해당 주택에 거주해야 한다.


그런데 2021년 양도부터는 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)로 유지하되 거주 기간이 추가돼 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%+거주기간 연 4%로 구분해 적용한다. 가령 8년 보유기간 중 4년을 거주했다면 장기보유특별공제율은 48%(보유 32%+거주 16%)이다.


다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능하다. 조정지역 내 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 혜택도 강화됐다. 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택에 대해서는 1년 이내에 해당주택에 전입하고, 기존주택을 1년 이내에 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 받을 수 있다.(신규 구입 주택이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지이고 기존주택 및 신규 구입 주택 모두 조정대상지역에 해당한다면 2년 내 기존주택 매도 시 양도세 비과세 가능)


또 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 양도세율은 50%로 단일 세율이 적용된다. 분양권은 대출이나 청약에서는 주택 수에 포함하고 있으나 세제 상 다주택자 여부 판단 시에는 주택 수에 포함하지 않았다. 하지만 2021년 1월 1일부터는 조정대상지역 내에서 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권도 포함된다.


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