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KB부동산 리브온

전세, 월세, 반전세 세입자, 집주인 대처법이 다르다!

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최근 뉴스에서 임대료를 깎아주는 착한 건물주 미담이 보도되고 있습니다. 일부 임대인들이 코로나19 극복을 위한 고통 분담에 나선 것입니다. 하지만 현실에선 나쁜 집주인도 많습니다. 온갖 횡포로 가뜩이나 서러운 세입자를 힘들게 하는 경우가 있죠. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 계약유형별 집주인 갑질과 세입자의 권리 및 대처법에 대해 알아봤습니다.

전세 - 전세보증금 미반환

집주인과 전세 세입자간 사이에 생기는 흔한 분쟁 사유 중 하나는 전세보증금 미반환 문제입니다. 임대 계약 만료와 함께 임대인은 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 것이 원칙입니다. 하지만 전세계약 만기를 앞두고 집이 제대로 나가지 않거나 역전세로 빼 줄 전세금이 부족한 경우 배째라 식으로 분쟁을 일으키는 집주인이 많습니다.


실제 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못해 주택도시보증공사(HUG)가 전세반환보증보험으로 세입자에게 보전해준 금액이 지난해 2836억원으로 사상 최고치를 기록했습니다. 


전세금 반환을 위해 세입자 입장에서 취할 수 있는 방법은 무엇이 있을까요? 주택임대차분쟁조정위원회의 조정제도를 활용할 수 있습니다. 임대인이 돈을 돌려줄 의지를 갖고 있다면 가능한 방법인데요. 임대인의 동의가 필요하기 때문입니다. 


조정위원회를 통해 양 당사자가 납득할 수 있을 만한 내용으로 조정서를 작성하게 되면 이 조정서는 판결문과 동일한 효력을 갖게 됩니다. 법원에 전세보증금반환청구소송을 신청하는 방법도 있습니다. 전세금반환소송을 열어 판결을 받으면 강제집행을 이행해 집주인으로부터 전세보증금을 반환 받을 수 있습니다.


하지만 위의 방법은 시간과 돈, 노력이 많이 드는 데다 마음고생도 심할 수 있기 때문에 최근에는 전세금 보증보험제도로 자신의 전세금을 보호하는 사람들이 늘고 있습니다. 전세계약기간이 만료됐을 때 임차인은 보험사로부터 전세금을 바로 돌려받고 임대인에게는 보험사에서 전세금을 회수하는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 두 군데서 운영 중입니다. 


보험료는 싸지 않습니다. HUG를 예로 들면 전세보증금이 3억원인 아파트라면 보험료는 2년간 76만8000원을 내야 합니다. 보험료가 아깝다고 생각할 수 있으나 혹시 모를 위험에 대비하는 방법으로 고민해 볼만 합니다. 

전세 - 집수리비 안주는 집주인

‘전세집은 세입자가 수리비를 낸다’라는 말이 부동산시장에서는 불문율처럼 통합니다. 하지만 이 말은 관례일 뿐 법률에 명확히 정해져 있지는 않습니다. 따라서 실제로 고장난 물건, 하자에 대한 수리비를 누가 내는지를 놓고 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 많이 일어납니다.


이때 참고할 만한 것이 주택임대차표준계약서의 계약내용 제4조 3항과 4항입니다. 3항에선 난방이나 상하수도, 전시기설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후∙불량으로 인한 수선은 임대인이 부담해야 한다고 나옵니다. 즉 보일러 고장이나 수도관 동파 등의 문제는 집주인이 수리해 주는 것이 일반적입니다. 


반면, 임차인의 고의∙과실에 기한 파손, 전구 등 동상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 


문제는 지켜야 하는 규정이 있음에도 불구하고 나 몰라라 버티는 집주인들인데요. 이런 상황을 미리 예방하기 위해선 집을 계약할 때 계약서에 수리비를 누가 내는지 명확하게 정해 놓는 것이 좋습니다. 


결함을 직접 수리에 나서기 전에 반드시 집주인에게 통보해야 할 의무가 있습니다. 그렇지 않고 수리를 먼저 했을 경우 수리비 반환이 힘들고 수리에 대한 책임도 뒤따르기 때문에 주의해야 합니다. 불가피하게 분쟁이 생겼다면 가까운 분쟁조정위원회를 통해 무료로 분쟁 조정을 받을 수 있습니다. 

월세 - 월세 소득 공제

1년 총 급여가 7000만원 이하인 무주택 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하 무주택 성실사업자가 월세를 살 경우 연말정산때 750만원(1년 기준) 한도에서 10~12%를 돌려줍니다. 그러나 몇몇 집주인은 자신의 소득을 숨기기 위해 월세 공제를 신고하지 못하게 하는 경우가 있습니다. 심지어 계약서에 월세 공제를 하지 않겠다는 조항을 요구하기도 합니다.


사실 월세 공제는 집주인의 동의가 필요 없습니다. 거주 기간동안 월세 공제를 신청했다가 불이익을 당하면 어쩌나 걱정이 된다면 월세 사는 동안 집주인의 요구대로 신고를 하지 말고 이사한 뒤 한꺼번에 공제를 받으면 됩니다. 


계약 만료 후 5년 이내에만 증빙서류를 챙겨 국세청에 경정청구를 하면 되기 때문입니다. 경정청구는 납세 의무자가 보정 기간이 경과해 과다 납부한 세액을 바로잡을 것으로 요청하는 행위를 말하는데요. 경정청구를 하면 그동안 못 받은 월세 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 

반전세 - 전월세 전환요율 따져야

최근 반전세(보증부 월세)가 급증하고 있습니다. 공시가격 인상에 따른 보유세 부담과 코로나19 장기화에 따른 시장의 불확실성이 겹치면서 전세를 반전세로 돌리는 집주인들이 늘어나고 있는 것인데요. 이때 계약 시 확인해야 할 것이 전월세 전환율입니다.


전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율입니다. 산정은 [1년 월세÷(전세금-보증금)x100]입니다. 


현재 주택임대차보호법에서 정하고 있는 전월세 전환율 상한선은 대통령령으로 정한 비율인 1할(10%)과 한국은행에서 고시한 기준금리(0.75%, 2020년 3월 기준)에 대통령령으로 정한 이율(3.5%)를 더한 4.25% 중 낮은 비율인 4.25%가 됩니다. 전세금의 일부를 월세로 돌릴 경우 집주인이 요구하는 월세가 적절한 금액인지, 무리한 월세를 요구하는 것은 아닌지 잘 따져봐야 합니다. 


예를 들어 1억원에 살던 집을 전세금 상승으로 1억2000만원에 계약하려고 하는데 집주인이 보증금 8000만원에 월세 25만원을 요구했다면 과연 적절할지 확인해 보겠습니다. 전월세 전환율에 따라 계산해 보면 (25만원x12개월)÷(1억2000만원-8000만원)x100=7.5%입니다. 이는 상한선보다 높기 때문에 집주인과 협의해 조절해야 합니다. 

반전세 - 도배와 장판은 누가?

반전세 계약 시 도배와 장판은 누가 부담해야 할까요? 통상 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담합니다. 전세는 2년간 거주가 보장돼 임대 기간 동안 세입자에게 유지보수 의무가 있지만 월세는 집주인에게 월세가 발생되고 새 임차인을 받기 위해 수리가 필요하기 때문입니다. 그러나 반전세는 전세와 월세 중간이다 보니 논란이 되고 있습니다.


시장에선 반전세를 월세로 보아 임대인이 도배와 장판을 해줘야 하는 게 맞다는 의견이 지배적입니다. 하지만 법률적으로 효력이 없기 때문에 집주인과 충분한 협의를 통해 절충하는 것이 바람직합니다. 


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