"급매물에도 급이 있다!" 급매물 선별법
요즘 서울 강남과 마용성 등지에서 고가 아파트 매물이 조금씩 늘기 시작했습니다. 시세보다 최대 수억원이 저렴한 급매물도 나오는 분위기입니다. 아파트 매수를 고려하는 수요자라면 급매에 솔깃하기 마련인데요. 싸다고 다 좋은 것만은 아닙니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 좋은 급매물과 나쁜 급매물을 구분하는 법을 알아봅니다.
서울 고가 아파트, 시세 하락에 수억원 낮은 급매물도 속출
KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면, 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡의 경우 2월까지만 해도 시세가 꾸준히 상승해 일반평균가는 31억7,500만원, 상위평균가는 34억원을 기록했습니다. 그러나 3월에 들어서며 시세가 꺾이기 시작했는데요. 3월 30일 시세 기준으로 일반평균가는 7,500만원이 하락한 31억원, 상위평균가는 5,000만원 떨어진 33억5,000만원입니다.
시세는 30억원이 넘지만 현재 나와있는 매물은 30억 미만인 것도 제법 있습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 올라온 매물 정보에 따르면, 아크로리버파크 전용 84㎡ 중 가장 저렴한 매물의 가격은 28억원(3월 16일 확인매물)으로 작년 최고 실거래가인 34억(16층)과 비교해 보면 6억원 저렴합니다.
서울 성동구 행당동 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡도 14억3,000만원(3월 30일 등록 매물)에 KB부동산 리브온(Liiv ON) 매물로 나와있습니다. 입주한지 2년이 채 되지 않은 신축 아파트라 작년 11월엔 16억(22층)까지 실거래됐었는데요. 하지만 최근 매도 호가가 14억원대까지 나오면서 1억 이상 저렴한 급매물이 등장하고 있습니다.
부동산 침체기… 내 집 마련 기회일까?
최근 정부의 고강도 규제에 아파트 공시가격 인상, 여기에 코로나19 사태까지 더해지면서 부동산 시장이 움츠려들고 있습니다. 급매물 출현은 물론 일부 단지에서는 낮은 가격에 거래가 이뤄지고 있습니다. 또한 서울 아파트 매수우위지수는 3월 셋째주 기준점인 100보다 낮은 91.8을 기록한 후 넷째주에는 더 하락해 81.1, 마지막주는 74.8로 집계됐습니다. 3월 둘째주까지만 해도 100이 넘었던 수치가 가파르게 급락한 것인데요. 특히 한강이남의 강남지역은 68.1로 매수 문의가 대폭 줄었습니다.
서울 등 주요 입지에 집을 사고 싶었던 수요자라면 이 시기에 저렴한 급매물을 잡아볼까 고민이 될 텐데요. 급매물의 장점은 이전 가격 수준으로만 회복되도 수익이 발생한다는 점입니다. 회복 이후로도 상승 여력이 있다면 더 좋은 매물로 볼 수 있습니다. 그렇다면 어떤 급매물을 잡아야 성공적인 투자라고 말할 수 있을까요?
정말 싼 물건인가?
우선 급매물로 나온 물건이 정말 싼 지 파악해야 합니다. 급매물은 시세 대비 5~10% 가량 저렴한 것이 일반적입니다. 근데 급매물이라고 해서 빠르게 계약했다가 나중에 알고 보니 실거래 가격보다 비싸게 속아 살 수 있어 주의해야 합니다.
평소 시세 파악은 물론 다른 중개업소나 인터넷 정보를 서치해 확인해야 합니다. 특히 요즘처럼 시세가 하락하는 시기라면 급매물의 가격을 파악하기 어렵습니다. 실제 시세보다 낮은 가격에 나온 진짜 급매물인지 시세 하락기에 나온 가짜 급매물인지 가격 비교가 쉽지 않기 때문입니다.
비선호 평형이나 저층, 인기 없는 동일 경우 원래 가격이 저렴한데 급매로 둔갑하는 경우도 있습니다. 잘 모르는 지역에서 아파트를 구할 때 특히 속기 쉽습니다. 이럴 땐 굳이 급매가 아니어도 싸게 구입할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
왜 급매로 나왔는지 이유 꼭 확인해야
급매물이 왜 나왔는지 그 이유를 살피는 것도 중요합니다. 얼마전 송파구 잠실동 리센츠 전용 84㎡ 8층이 호가 3억원 가까이 떨어진 16억원에 거래돼 대세 하락이 아니냐는 논란이 있었는데요. 이 거래는 부자(父子)지간의 매매거래인 것으로 조사됐습니다. 이런 거래는 급매물 거래라고 보기 힘듭니다. 그러나 세금에 대한 부담이나 이사나 이민 등으로 급하게 매매를 해야 하는 경우엔 급매가 나올 수 있습니다. 급매가 나온 이유를 안다면 매수자가 협상의 주도권을 잡을 수 있기 때문에 가격을 좀더 낮추거나 유리한 계약이 가능합니다.
경매로 넘어갈 가능성이 있는 매물이나 세금이 밀려 있는 경우, 대출부담이 큰 매물일 경우에도 급매로 나올 수 있습니다. 그러나 이런 매물은 급매물이라 하더라도 구입에 유의해야 합니다. 직접 등기부등본을 떼서 가압류나 근저당, 가처분과 같은 권리관계를 직접 확인하고, 계약 체결 전 가압류 등을 해지하는 절차를 밟는 것이 필수적입니다.
일부 매도인들은 층간소음이나 결로, 누수 등의 물리적 하자가 있는 것을 숨기고 급매물을 내놓는 경우도 있습니다. 만약 매물을 보게 된다면 내부부터 꼼꼼하게 체크해 용인할 수 있는 범위인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히 층간소음 문제가 심각하게 대두되고 있는 만큼 아랫집에 방문해 직접 답을 듣는 것이 좋습니다.
저렴한 급매물보단 향후 미래가치 높은 곳 선점해야
급매물은 일반 시세 대비 수천만원에서 많게는 수억원을 저렴하게 살 수 있어 내 집 마련을 고민하는 수요자들에겐 좋은 매물입니다. 그러나 잘못 사면 경제적으로 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 주의를 기울여야 합니다. 요즘 같은 부동산 침체기엔 성급하게 급매물을 사기보단 추세를 보면서 잠시 기다리는 것도 매수 기술이 될 수 있습니다. 또한 가격에 매몰돼 무턱대고 싼 급매물을 찾는 것보단 다소 비싸더라도 향후 미래가치가 높아질 곳을 선택하는 것이 바람직합니다.
