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최근 서울 및 수도권에서 아파트 리모델링 바람이 불고 있습니다. 올해 초 송파구 성지아파트가 국내 최초로 수직증축 리모델링 사업계획승인을 받는가 하면, 강동구에서도 둔촌동 둔촌현대1차아파트가 수평증축으로 사업계획안이 승인됐습니다.

또한 동작구 일대에선 우성2ㆍ3차와 사당동 극동, 신동아4차 등 4개 단지가 리모델링 조합설립인가를 위한 추진위원회를 출범시키고 주민동의 절차를 밟고 있으며, 광진구 광장동 나홀로 단지인 상록타워도 리모델링 조합설립인가를 마치고 시공사 선정에 속도를 내고 있습니다. 

수도권에서도 올해 들어 집값이 크게 오른 용인과 수원에서 아파트 리모델링 바람이 불기 시작했는데요. 용인 수지구 죽전동에 있는 도담아이파크와 도담롯데캐슬, 죽전파크빌이 통합 리모델링을 추진하고 있으며, 상현동 동보2차도 곧 추진위원회가 발족할 예정입니다. 죽전동 벽산아파트 1~5단지와 첼시빌도 통합리모델링 추진위원회가 최근 공식 출범했습니다. 수원에서는 영통지구 적벽골8단지와 신나물실5단지가 각각 통합리모델링 사업 추진을 모색하고 있습니다. 

아파트 리모델링은 열악한 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만 사업방식이 다릅니다. 재건축은 기존 건물을 허물고 새로 짓는 방식이라면, 리모델링은 기본 구조를 유지한 채 고쳐 짓는 것입니다.

재건축은 보통 준공 30년 이상 된 아파트부터 가능하지만 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능합니다. 또한 재건축은 안전진단 D나 E등급을 받아야 사업추진이 가능합니다. 반면 리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축, C등급 이상은 수평∙별동 증축 리모델링이 허용됩니다. 조합설립에 필요한 주민동의율도 66.7%로 재건축의 75%보다 낮으며, 사업승인 단계에서 75%를 채우면 됩니다. 

재건축 대비 사업이 빠르게 진척될 수 있다는 면에서 리모델링이 주목을 받지만 몇 가지 한계도 존재합니다. 리모델링으로 가구수 증가는 기존 가구수 대비 15%에 불과하고, 일반분양 물량이 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용돼 재건축 대비 사업성이 낮습니다. 

또한 내력벽(아파트의 하중을 받치거나 분산하는 벽) 때문에 평면 설계에도 제약이 많습니다. 수직증축 리모델링의 경우 아파트 안전과도 직결되는 만큼 절차가 복잡하고 까다로워 수평층축 대비 평균 2년 정도 시간을 들여야 합니다. 

아파트 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르면서 리모델링 관련법도 정비되고 있습니다. 지난 1월 9일 리모델링 사업계획 승인 문턱을 조합원 100% 동의에서 75% 동의로 낮추고 있으며, 국회에서도 리모델링 사업 활성화에 맞춰 특별법 신설을 검토하고 있습니다.

김병욱 더불어민주당 의원실에 따르면 ‘공공주택 리모델링 활성화를 위한 특별법’이 발의될 예정이라고 밝혔습니다. 리모델링 관련 규정을 한데 모으고 절차를 간소화하자는 것이 골자인데요. 특별법에선 주택법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등 여러 법령에 따라 리모델링 사업이 진행되는 것을 하나로 모을 예정입니다. 또한 안전 관련 심사 규정 등 리모델링 활성화를 가로막던 규제도 줄어들 전망이며, 기구나 기금설치 등 지원 정책을 강화하는 방안도 담길 예정이라고 합니다. 

특별법이 제정되면 분당, 일산 등 1기 신도시 아파트가 수혜를 입을 전망입니다. 이들 노후 아파트 대부분이 용적률 상한선을 꽉 채운 중∙고층 아파트이기 때문에 재건축보다는 리모델링 사업이 이득이기 때문입니다. 

그렇다면 실제 리모델링이 진행된 아파트들의 몸값은 어떻게 변했을까요? 서울 마포구 현석동의 밤섬예가클래식은 2012년 수직증축 리모델링으로 재탄생된 곳입니다. 지상 1~2층을 필로티 구조로 바꾸는 대신 2개 층으로 수직증축해 10층에서 12층 아파트로 바뀌고, 저층부는 한강조망이 가능해졌습니다. 가구당 분담금 최대 2억원이 투입돼 가구수 증가없이 공사가 진행됐습니다. 그 결과 면적이 전용 63~69㎡에서 82~89㎡로 넓어져 최고 30%까지 증가했습니다.

집값 역시 국토부 실거래가에 따르면 전용 89㎡(구 전용 69㎡) 기준으로 리모델링 전인 2008년 9월에는 4억4,800만원 수준에 거래됐지만 공사 뒤인 2013년 12월에는 6억6,900만원에 팔려 나가며 평균 집값이 2억원 이상 올랐습니다. 지난 1월에는 동일 면적형이 11억원에 거래되었습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세로 봐도 3월 16일 기준 밤섬예가클래식 전용 89㎡의 일반 평균 매매 시세는 10억6,500만원 선에 형성되어 있습니다. 

최근 리모델링 아파트들의 시세도 상승하고 있습니다. 송파구 성지 아파트 전용 84㎡의 경우 작년 9월까지만 해도 8억5,500만원(8층)에 거래됐으나 올 2월 11억5,000만원(6층)에 거래되면서 6개월 추진만에 시세가 3억 가까이 올랐습니다. 강동구 둔촌현대1차 아파트 전용 84㎡ 역시 작년 9월 7억9,000만원(8층)에 거래된 후 6개월 만인 지난 2월 2억7,000만원이 오른 10억6,000만원(10층)에 거래됐습니다. 

지금까지 아파트 리모델링에 대해서 알아봤습니다. 과거 리모델링과 달리 증축을 통해 일반분양물량도 확보할 수 있고 시간 단축도 가능한 리모델링이 재건축의 대안으로 떠오르면서 대형 건설사들도 관심을 보이고 있습니다. 또한 소규모 단지들이 통합 추진에 나서면서 대규모로 단지화해 브랜드 가치를 높이려는 움직임도 나타나고 있습니다.

리모델링 특별법이 현재 코로나19사태로 연기된 것으로 알려져 있는데요. 특별법이 통과되고 리모델링 규제가 풀리면 재건축 대신 리모델링으로 선회하는 단지들이 늘어날 것으로 보입니다. 앞으로 리모델링이 활성화돼 신축이나 재건축에 몰린 수요를 분산하고 부족한 신규 공급을 늘리는데 도움이 되길 기대해 봅니다.