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두 채 이상의 주택을 보유하면서 임대하는 경우에도 종합소득세가 과세되지 않는 경우가 있다. 월세가 아니라 전세로 임대하면서 조건에 부합해야 한다. 전세로 임대하면서 받은 보증금에 대해서도 종합소득세를 내야 하냐고 불만스럽게 반문할 수 있다. 어떤 사람은 주택을 구입할 때 전세를 끼고 구입했기 때문에 전세보증금을 본 적도 없다고 이야기할지 모른다.

결론부터 말하면 전세로 임대하는 주택도 원칙적으로 종합소득세를 내야 한다. 임대인이 전세보증금을 대체 투자했다고 가정하고 대체 투자로 발생할 수 있는 소득 상당액(기회비용)을 과세하는 것이다. 

임대보증금을 월세로 환산해 과세하는 것을 세법에서는 ‘간주임대료’라고 부른다. 간주임대료는 전체 임대보증금 합계에서 세법에서 정하는 정기예금이자율을 반영해 계산한다. 지난해 귀속 간주임대료에 적용하는 이자율은 2.1%다.

주택에 대한 간주임대료는 업무용 빌딩 간주임대료보다 여러 가지 측면에서 유리하다. 주택의 간주임대료는 부부합산 기준으로 3채 이상의 주택을 보유한 경우에만 계산한다. 

부부합산 기준으로 2채 이하의 주택을 보유한 경우에는 간주임대료를 계산하지 않는다. 또 3채 이상의 주택을 보유했더라도 전용면적 40㎡ 이하면서 공시가격이 2억원 이하의 주택은 간주임대료 계산 대상에서 제외된다. 3채의 주택을 셀 때도 주택 숫자에서 제외된다. 

주택 간주임대료는 다른 부동산의 간주임대료보다 유리하게 계산한다. 일반 부동산에 대한 간주임대료는 전체보증금의 합계에 정기예금 이자율 2.1%를 반영해 계산한다. 반면 주택 간주임대료는 전체보증금의 합계에서 3억원을 차감하고, 여기에 60%를 곱해 기준금액을 낮춘 후 2.1%의 이자율을 반영한다. 

결국 부부합산 기준으로 3채 이상의 주택을 보유하고 있더라고 전용면적 40㎡ 이하이고 공시가격 2억원 이하인 주택은 간주임대료 대상에서 제외된다. 보증금 합계가 3억원 이하인 경우에는 간주임대료는 없는 것으로 보기 때문에 주택임대소득에 대한 종합소득세는 과세되지 않는다. 

주택 간주임대료를 계산할 때 주택 숫자는 부부합산 기준으로 계산한다. 하지만 정작 간주임대료 계산은 개인별로 한다.

예를 들어 홍길동 씨(52)가 2채의 주택을 보유하고 있다고 하자. 한 채의 주택에서 거주하고 다른 한 채의 주택은 3억원에 전세로 임대 중이다. 홍씨의 배우자인 김순진 씨(49)도 1채의 주택을 보유하면서 2억원에 전세로 임대하고 있다. 홍씨와 김씨는 부부합산 기준으로 3채의 주택을 보유하고 있기 때문에 간주임대료 계산 대상이다. 

하지만 간주임대료는 각자의 기준으로 계산한다. 즉 홍씨는 보증금 3억원에 대해 간주임대료를 계산하고, 김씨는 2억원을 기준으로 간주임대료를 계산한다. 부부합산 기준으로 전세보증금의 합계는 5억원이지만 홍씨와 김씨 각자 기준으로 판단하면 보증금의 합계는 3억원 이하이기 때문에 과세 대상 주택임대소득은 없는 것으로 판단한다.

다만 공동명의인 주택을 전세로 임대하는 경우 간주임대료 계산에 주의가 필요하다. 공동명의 주택을 전세 임대하는 경우 각자의 지분에 해당하는 전세보증금으로 간주임대료를 계산하지 않는다. 전체 보증금으로 간주임대료를 먼저 계산한 후 각자 지분으로 나눠 임대소득금액을 계산한다.

홍씨와 김씨의 사례에서 임대하는 주택이 모두 공동명의인 주택이었다고 가정해 보자. 한 채는 3억원에, 또 다른 한 채는 2억원에 임대하고 있다. 

이 경우 간주임대료는 전체 보증금 합계 5억원에서 본인 지분 비율 50%에 해당하는 2억5000만원으로 간주임대료를 계산하지 않는다. 2억5000만원을 본인이 받은 전세보증금으로 생각하고 종합소득세를 신고하지 않는다면 소득세가 추징될 수 있다. 

공동으로 부동산을 임대하는 경우 소득세법에서는 수입금액과 필요경비는 전체 지분을 기준으로 계산한 후 각자 지분을 반영해 소득금액을 계산하도록 하고 있다. 

수입금액에 해당하는 간주임대료는 공동명의인 임대주택에서 받은 전체 보증금 5억원으로 간주임대료를 계산한다. 나중에 필요경비를 반영해 소득금액을 만든 뒤 여기에 각자 지분비율 50%를 반영해 종합소득세를 계산한다.