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[2.20 대책] 조정대상지역 규제 강화, 풍선효과 줄어들까?

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정부는 최근 수도권 수원, 용인, 성남 등 비규제지역에서 집값 급등 현상이 나타나면서 이를 잡기 위한 추가 대책을 발표했습니다. 이번 조정대상지역으로 추가된 곳은 경기도 수원시 영통구, 권선구, 장안구, 안양시 만안구, 의왕시 5곳으로 21일부터 시행됩니다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 양도소득세 중과세, 장기보유특별공제, 분양권 전매제한, 청약 등의 제한을 받기 때문에 앞으로 이들 지역의 풍선효과가 수그러질 가능성이 높습니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 「2.20 부동산 대책」 내용을 살펴보겠습니다.

조정대상지역 LTV 대출규제 강화, 대출 한도 얼마나 줄어드나?

조정대상지역 내 주택담보대출 비율은 현행 60%에서 시가 9억원 이하와 9억원 초과분에 따라 차등 적용했습니다. 9억원 이하는 50%, 9억원 초과분은 LTV 30%를 적용합니다. 예를 들어 조정대상지역 내 주택가격이 10억원이라면 대출가능 한도는 현행 60%를 적용해 6억원을 받을 수 있었습니다. 앞으로는 9억원 이하분 50%인 4억5천만원과 9억원 초과분 1억원에 대해 30%를 적용한 3천만원을 합친 4억8천만원까지 대출이 나옵니다. 기존보다 1억2천만원 줄었습니다.

서민들을 위한 디딤돌대출, 보금자리론은 기존대로 70%를 유지합니다. 서민 대상은 무주택 세대주이면서, 주택가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 6천만원 이하이며, 생애최초주택구입자는 7천만원 이하의 요건을 갖추면 됩니다.


주택담보대출 적용 대상은 전체 금융권입니다. 또한 사업자 대출도 제한합니다. 대출 제한을 피하기 위한 법인 거래 증가를 막기 위해서 입니다. 


바뀌는 조정대상지역 내 대출규제는 금융권 교육 때문에 3월 2일부터 적용됩니다. 

1주택세대가 주택담보대출 받기 위한 조건은?

조정대상지역 내 1주택세대가 주택담보대출을 받기 위해서는 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 받을 수 있었습니다. 이번에 강화했습니다. 2년 이내 기존주택 처분도 해야 하고, 새로 산 주택으로 2년 이내 전입도 해야 합니다. 현재 투기과열지구 내 1주택세대는 1년 이내 처분과 전입 두 가지를 갖추는 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

조정대상지역 내 일시적 2주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 조건은?

조정대상지역 내 주택을 처분할 때 양도소득세 중과세를 적용 받습니다. 기본세율 6~42%에서 2주택자는 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트가 추가 됩니다. 9억원 초과 1주택자와 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

조정대상지역 내에서 일시적 2주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 일정 기간 이내 매도해야 합니다. 또한, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 취득시점을 기준으로 “2년 이상 거주” 요건도 갖춰야 합니다. 기존주택과 신규주택에 대한 처분과 전입조건은 지난 12.16대책 발표에 따라 다릅니다. 1주택자가 2019년 12월 17일 이후 새로운 주택을 구입했다면 기존 주택 처분 기간은 1년 이내이며, 새로운 주택에 1년 이내 전입까지 해야 합니다. 이와 관련 세법 개정안 시행령이 3월 중 시행예정 입니다. 2019년 12월 16일까지 취득한 주택은 2년 이내 기존 주택을 처분하면 됩니다. 기존 주택 또는 신규 주택이 비규제지역이면 기존주택에 대해서 3년 이내 처분하면 됩니다. 


다만, 실질적으로 조정대상지역 내 1주택자가 대출을 받아서 새로운 주택을 구입하면 기존 주택에 대한 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세를 받기 위해서라도 1년 이내 전입과 처분 요건을 모두 갖춰야 합니다. 

조정대상지역, 분양권 전매 제한 기간은 얼마나 늘었나?

조정대상지역으로 지정되면 청약 1순위 자격이 강화됩니다. 청약 1순위 자격은 청약통장 가입기간 2년(불입 횟수 24회) 이상이며, 무주택자이거나 1주택 이하 주택을 소유한 세대주이면서, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대가 없어야 합니다. 당첨자 선정은 전용면적 85㎡이하는 100% 가점제, 85㎡초과는 50%를 추첨제, 나머지 50%를 가점제로 선정합니다. 추첨제 물량이 줄어들면서 조정대상지역 지정 전 19일 청약을 진행한 수원시 매교푸르지오SK뷰처럼 15만6505건이 접수되는 청약 과열 현상은 수그러질 것으로 보입니다.


분양권 전매제한 기간도 강화됩니다. 조정대상지역 전매제한 기간이 지역 등급에 따라 다르게 적용되었지만 소유권 이전등기까지로 상향 하기로 했습니다. 현재 성남 민간택지는 1년 6개월, 수원 팔달구, 용인 기흥구, 남양주, 하남, 고양 민간택지는 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월 이내 입니다. 이를 소유권 이전등기까지 적용하겠다는 것입니다.

조정대상지역, 자금조달계획서 제출 대상 주택 가격은?

조정대상지역 내 3억원 이상 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 현재는 투기과열지구는 3억원 이상, 그 외 지역은 6억원 이상 주택에 대해서 자금조달계획서를 제출했늗네요. 앞으로 3~6억원 이하 주택도 추가됐습니다.


정부는 이번 추가 지정 발표 후 주택 시장의 면밀하게 주택시장을 검토한 후 과열 현상이 나타나는 지역에 대해서 투기과열지구 지정을 검토하겠다고 했는데요. 갭투자 수요 증가로 집값 급등세가 나타난 수·용·성 등 지역은 이번 추가 규제 발표로 당분간은 숨고르기 양상이 나타날 것으로 보입니다.

<인터뷰: WM투자자문 박원갑 수석전문위원 , 취재: 이미윤 부동산전문위원, 촬영 및 편집: 김초아PD>

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