KB부동산

KB국민은행 고객, 청약신청은 청약홈에서

분양가 상한제 시행 전 대단지 재건축·재개발 물량 대기

중도금대출 가능한 분양가 9억원 이하 청약 관심 ↑

위례신도시 중대형 50% 추첨, 과천 지식정보타운 첫 분양 

2020년 아파트 청약시장 환경은 크게 달라집니다. 먼저, 2월부터 아파트 청약시스템이 기존의 아파트투유에서 청약홈으로 통합되었는데요. KB국민은행 홈페이지에서 청약을 진행했던 통장보유자들도 청약홈에서 인터넷 청약을 진행해야 합니다.

두 번째 5월부터는 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행됩니다. 올해 분양을 준비 중인 재개발·재건축 조합은 고민이 많은데요. 오는 4월 29일까지 입주자모집공고를 신청 못할 경우 분양가 상한제를 적용 받기 때문에 이를 피하기 위해서 분양 일정을 4~5월에 잡아 둔 곳이 많은데요. 실제로 부동산인포에 따르면 3~5월 중 수도권에서 4만4427가구가 일반분양할 계획인데 작년 동기 대비 75.2% 증가했습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서는 분양가 상한제 적용 대상인 서울, 경기의 주요 사업장과 인근 아파트 시세는 어느 수준인지 살펴보겠습니다.

올해 서울 아파트 분양물량은 지난해보다 두 배 늘어난 5만7천가구 공급될 예정입니다. 이중 민간택지 분양가 상한제 시행 전에 나올 것으로 예상되는 대표 단지는 강동구 둔촌주공, 동작구 흑석3구역을 대표적으로 꼽습니다.

강동구 둔촌동 둔촌주공은 올해 예정된 분양 단지 중 최대 규모인 1만2032가구로 이중 일반분양만 4786가구 입니다. 분양은 4월 예정되어 있습니다. 일반분양 물량 전체가 전용면적 85㎡이하로 공급되면서 100% 가점제로 당첨자를 선정합니다. 그렇다 보니 청약 당첨 커트라인이 65점대 후반을 예상할 만큼 가점이 높은 40대 후반 청약자들이 주목을 하고 있습니다. 당첨 커트라인에 있는 청약자들은 당첨 확률을 높이기 위해 비인기 타입을 공략해보는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

조합은 3.3㎡당 일반분양가를 3550만원으로 협의했지만 분양가 산정을 놓고 HUG와 난항을 겪고 있는데요. HUG의 고분양가 심사 기준이 1년 초과 분양한 단지의 평균분양가의 105% 이내 또는 1년 이내 분양기준은 평균분양가·최고분양가의 100% 이내에서 심사를 받아야 합니다. 현재 강동구에서 새 아파트 입주가 이어지면서 집값이 오른 고덕동의 3.3㎡당 매매가격은 3695만원 입니다. 2018년에 분양한 상일동 고덕자이가 2600만원에 분양했습니다.

동작구 흑석뉴타운 내 흑석3구역자이는 84-10번지 일대로 1772가구로 이중 370가구가 일반분양 됩니다. 지하철 7호선 숭실대입구역과 9호선 흑석역 중간에 위치해 여의도와 강남 접근성이 유리한 입지인데요. 2018년에 입주한 아크로리버하임, 롯데캐슬에듀포레가 위치한 흑석동 3.3㎡당 매매가격은 3583만원입니다.

하반기 분양을 준하는 단지들은 분양가 상한제 적용을 받을 가능성이 높은데요. 하반기 예정된 단지들은 주로 강남권에 몰려 있습니다. 서초구 반포동 래미안신반포3(2971가구), 서초구 방배동 방배6구역(1131가구) 단지를 꼽을 수 있습니다. 지난해 8월 분양한 서초구 반포동 반포센트레빌 3.3㎡당 일반분양가는 5100만원 선에 나왔습니다. 서초구 방배동 2018년에 입주한 방배아트자이 3.3㎡당 매매가격은 5384만원~6652만원, 반포동 반포써밋은 5520만원~8237만원에 형성되어 있습니다.

내부 갈등으로 사업이 늦어지고 있는 개포동 개포주공1단지는 분양가 상한제를 피할 가능성도 있는데요. 철거 단계에서도 분양보증 신청이 가능하도록 HUG가 개선하겠다고 했는데요. 현재 철거 단계인 강남구 개포동 개포주공1단지는 총 6642가구 중 1206가구를 일반분양 예정입니다. 강남 개포지구 저밀도 재건축 단지 중 마지막 아파트입니다. 개포동은 새 아파트들이 입주하면서 시세가 많이 오른 곳인데요. 지난해 2월 입주한 래미안블레스티지 시세는 3.3㎡당 6282만원~7836만원에 형성되어 있습니다. 올해 1월 분양한 개포프레지던스자이 3.3㎡당 일반분양가는 4753만원입니다. 주변시세와 일반분양가 차이가 커 당첨 시 높은 시세차익이 예상되는 곳입니다.

무주택자 중도금 대출이 가능한 분양가 9억원 이하 지역도 청약자가 몰릴 것으로 예상되는데요. 분양가 9억원 이하에서 공급되는 곳은 공급 25평(전용 60㎡)기준 3.3㎡당 분양가격이 3600만원, 공급 33평(전용 84㎡)기준 3.3㎡당 분양가격이 2700만원 이하에서 나올 지역입니다. 서울 구별 시세 수준을 고려한다면 서울은 은평구 수색동, 성북구 장위동, 강서구 마곡동, 중랑구 일대에서 나오는 분양 단지는 대출 제한을 상대적으로 덜 받게 됩니다. 서울의 마지막 공공택지인 강동구 고덕강일지구에서도 8단지(518가구)와 5블록(809가구)이 각각 상, 하반기에 분양예정 입니다.

동대문구 용두동 용두6구역(래미안)은 753-9번지 일대에 총 1048가구 중 일반분양 477가구를 상반기 분양예정 입니다. 지하철 1호선 제기동역과 신설동역 사이에 위치하고, 종암초, 성일중, 고려대 등 교육시설이 갖춰져 있는데요. 일반분양가는 최근에 분양한 단지를 기준으로 책정될 가능성이 높은데요. 용두동에서 최근 10년 이내 입주한 아파트는 2015년 3월에 입주한 용두롯데캐슬리치로 3.3㎡당 매매가격은 2643만원~2921만원 입니다. 지난해 분양한 용두동 청량리역한양수자인192의 3.3㎡당 일반분양가는 2817만원 입니다. 이 수준에서 분양가격이 책정될 경우 전용면적 60㎡이하는 무주택자 중도금대출을 받을 수 있습니다. 

서울 은평구 수색증산뉴타운에서 수색6구역(1223가구), 수색7구역(672가구), 수색13구역(1464가구) 세 곳이 4~5월 분양예정입니다. 인근 지역에서 가장 최근에 분양한 단지는 응암동 녹번역e편한세상캐슬2차로 기준층 3.3㎡당 일반분양가는 2481만원입니다. 최근 1년 이내 입주한 응암동 백련산파크자이 시세는 3.3㎡당 2199만원~2507만원 수준입니다. 

경기도에서 주목할 사업장은 위례신도시, 하남 감일지구, 과천 지식정보타운의 공공택지와 분양가 상한제가 적용될 광명시 재개발 구역을 꼽을 수 있습니다.

위례신도시는 하남시 학암동 중흥S클래스(A3-10) 475가구와 우미린2차(A3-2) 420가구 두 곳이 1분기 내 분양예정 입니다. 두 단지 모두 전용면적 85㎡초과 중대형 물량으로 공급됩니다. 일반분양의 50%는 추첨제로 배정해 가점이 낮은 무주택자와 1주택자들이 몰릴 것으로 예상됩니다. 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선으로 제공합니다.

분양을 먼저 시작할 중흥S클래스는 지난 16일에 3.3㎡당 분양가 2059만원으로 분양 신청했습니다. 이는 KB부동산 리브온에 따르면 하남시 학암동 3.3㎡당 매매 일반평균가격 3292만원 대비 약 62% 수준입니다. 북위례 끝 쪽에 위치해 중심상업지역과 떨어져 있지만 주변 시세보다 낮은 분양가로 입주 시 시세차익이 클 것으로 전망됩니다.

하남시 감일지구에서 대우건설이 짓는 하남감일C1 총 496가구가 7월 분양예정 입니다. 감일지구에서 2018년 분양된 하남포웰시티(C2) 기준층 3.3㎡당 분양가는 1645만원~1721만원 선에 분양됐습니다. 공급면적 199㎡는 2056만원에 공급됐습니다.

오랫동안 기다려온 과천지식정보타운이 2월 중 첫 분양을 시작할 예정입니다. 첫 분양할 S9블록의 과천제이드자이는 총 647가구 규모로 LH와 GS건설이 함께 사업을 진행하는 민간참여 공공분양 방식으로 청약불입금액이 높은 청약저축 통장 보유자들이 당첨 대상입니다. 일반분양가는 3.3㎡당 2200만원 수준에서 예상되고 있는데요. 이는 과천시 아파트 시세 대비 50~60% 수준입니다. 2018년도에 입주한 별양동 래미안과천센트럴스위트 3.3㎡당 매매가격은 4078만원~5169만원에 형성되어 있는데요. 지난해 분양한 중앙동 과천푸르지오써밋(4071만원), 별양동 과천자이(3459만원)의 기준층 3.3㎡당 일반분양가격도 4천만원 안팎에서 분양됐습니다. 하반기에는 공공분양 S8블록에서 608가구가 예정되어 있습니다.

경기도에서 뉴타운 사업 진행 속도가 빠른 광명시는 2017년 첫 분양을 시작으로 올해도 3개 구역에서 나올 예정입니다. 올해 4월까지 분양보증 신청을 받기 어려운 사업장들은 하반기 분양가 상한제를 적용받을 예정입니다.

상반기 4월에 광명푸르지오센트베르15R구역(1335가구)를 시작으로 7월 광명14R구역(1187가구), 11월 광명2R구역(3344가구) 등이 순차적으로 분양할 예정 입니다. 광명2R구역과 광명14R구역이 지하철 7호선 광명사거리역을 도보 10분 거리로 서울 접근성이 우수해 관심이 높은 구역인데요.

지난해 9월 분양한 광명시 철산동 철산역롯데캐슬SK뷰클래스티지 기준층 3.3㎡당 일반분양가는 2264만원에 분양됐습니다. 광명시에서 새 아파트들이 입주한 일직동과 철산동의 3.3㎡당 일반매매가는 2823만원, 2423만원 입니다.

아파트 청약 제도는 규제지역과 비규제지역에 따라 청약자격, 분양가 규제, 전매제한, 재당첨제한, 대출, 세금 등이 상당히 복잡하게 얽혀 있어 본인의 상황을 꼼꼼하게 따져보고 청약에 나서야 하는데요. 민간택지 분양가 상한제 적용 단지는 HUG(주택도시보증공사)에서 분양가 통제를 하는 것보다 낮게 책정되지만 주변 시세에 따라 3년에서 최대 10년까지 팔 수 없습니다. 12.16대책에 따라 재당첨 제한도 강화돼 분양가 상한제 주택, 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 동안 아파트 청약을 할 수 없습니다. 장기간 팔 수 없고, 새 아파트 청약도 어려워 당첨 확률이 높은 고가점 청약자들은 기회비용을 고려한 현명한 청약 전략이 필요합니다.

지난 12.16대책에 따라 수도권의 투기과열지구와 대규모 택지개발지구에서 거주자우선공급 요건이 1년 거주에서 2년 거주 요건으로 강화되는데요. 현재 주택공급에 관한 규칙이 개정 중으로 3월 시행할 예정입니다. 투기과열지구인 서울, 경기도 광명, 과천, 성남분당구, 하남시, 대구 수성구, 세종시를 비롯해 경기도 택지지구인 과천 지식정보타운, 하남 미사·감일, 위례 등 지역이 해당됩니다.

거주요건 강화로 지식정보타운 청약을 목적으로 지난해 과천으로 이사한 전세수요자들의 불만이 높아지고 있는데요. 지식정보타운 분양일정이 늦어지면 강화된 거주요건으로 청약이 진행될 가능성이 높아 지난해 과천지식정보타운 청약을 노리고 전입한 전월세 세입자들이 타격을 받을 것으로 보입니다. 거주요건이 어떻게 변경될지 관심있게 지켜봐야 합니다.

자금 계획도 철저해야 합니다. 대출규제가 중도금 대출부터 입주 후 주택담보대출까지 촘촘하게 얽혀 있습니다. 분양가 9억원 초과 고가주택은 중도금 대출 보증을 받지 못합니다. 입주 후 주택담보대출 가능 여부도 점검해야 합니다. 9억원 초과의 LTV는 20%밖에 되지 않습니다. 15억원 초과는 대출이 나오지 않습니다. 9억원 넘는 고가주택 보유자는 전세자금 대출도 막혀 입주 시 거주를 염두 해 둬야 합니다.

KB국민은행 청약 계좌 보유자도 청약홈에서 청약을 해야 하는데요. 바뀐 청약홈은 청약가점이 자동으로 산정되고, 주변 분양가와 청약경쟁률 등의 정보를 한번에 확인할 수 있습니다. 과거에는 청약 계산을 직접 수기로 입력하면서 발생했던 오류로 인해 부적격자로 분류되면서 당첨이 취소되는 사례가 많았는데요. 바뀐 청약홈에서는 사전에 청약자격정보를 확인할 수 있게 돼 부적격자가 줄어들 것으로 보입니다.