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리브온TV에서 재건축·재개발 전문가 KB국민은행 WM스타자문단 박합수 전문위원님을 모시고 재건축·재개발 시장과 관련된 Q&A를 준비해 보았습니다.

- 2020년 재건축 시장 현황 및 전망

- 준공 30년 이상 된 아파트들 재건축 가능성?

- 서울 뉴타운 사업·재개발 시장 총정리

- 현시점에서 재개발 고려사항

- '재건축·재개발'은 어느 단계에서 매입해야 현명할까?

- 조합원지위양도 조건은? 증여·상속도 가능할까?

진행자 : 안녕하세요 위원님! 12·16 대책 이후 재건축 시장이 영향을 받고 있는 것 같습니다~ 올해 재건축 시장 전망은 어떻게 보시나요?

박합수 전문위원 : 재건축 시장은 한마디로 말씀드리면 관망세라고 할 수 있습니다. 재건축 관련 규제 '재건축초과이익환수제, 조합원지위양도금지, 안전진단기준강화' 3종에다가 분양가상한제 적용지역 확대라는 규제책이 더해져 시장에 영향을 미치고 있는데요.

특히 최근에는 헌법재판소에 위헌 신청됐던 재건축초과이익환수제가 합헌으로 결정이 나면서 재건축 시장은 침체된 분위기라고 할 수 있습니다.

진행자 : 1989년 이전에 지어진 아파트들이 최근 몇년 간 많이 올랐잖아요? 준공 30년 이상 된 아파트들 재건축 가능성이 있을까요?

박합수 전문위원 : 재건축에 해당되는 아파트 연식이 30년입니다. 그게 40년으로 연장될 수 있다는 가능성을 정부가 내비치기도 했지만요. 하지만 (40년으로 연장되지 않더라도) 현실을 따져보면 안전진단기준이 강화되면서 안전진단 통과가 어려워졌기 때문에 사실상으로는 재건축 연한이 40년으로 늘어난 것이나 마찬가지라고 시장에서는 해석하고 있습니다.

특히 80년대 말에 지어진 대표적인 지역이 목동 지역이라고 할 수 있는데 최근에 목동 6단지가 안전진단을 조건부로 통과해서 유일하게 14개 단지 중에 안전진단 관문을 통과했다고 볼 수 있습니다. 하지만 안전진단 때문에 재건축이 지연되는 일은 목동뿐만 아니라 80년대 지어진 아파트가 많은 상계동 등 여러 단지에서 보일 겁니다.

그리고 강남권의 올림픽선수촌아파트하고 아시아선수촌아파트가 안전진단 문턱을 넘지 못하고 좌절을 했습니다. 그만큼 재건축 가능연한은 더 길어질 것으로 내다보고 있습니다.

진행자 : 그럼 현재 재건축 기다리시는 분들이 10년에서 더 길어질 수 있다는 거네요.

박합수 전문위원 : 10년이라고 예상했던 기간에서 대략 5년 정도 더 늦춰지지 않겠나하는 생각이 듭니다. 안전진단이 통과 안 된 단지들은 대략 15년 정도까지도 연장 될 가능성이 있습니다.

이런 현상이 시장에는 단기적 영향력은 크지 않겠지만 중장기적인 관점에서 미래의 공급물량이 지연되는 결과로 나타날 수 있습니다.