KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

『아파트 준공연식을 알면 가격이 보입니다』 시리즈 (PART 1)에서는 ‘강남3구, 마용성 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 알아봤습니다. 금번회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘노도강 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 살펴보겠습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 집계한 노도강 지역 아파트의 3.3㎡(평)당 가격, 세대규모, 준공연식을 12월 3일 기준으로 조사했습니다. 그래프의 주요 기준입니다.

① 조사대상은 21.9만세대입니다. 그래프 X축은 준공연식의 경과연수, Y축은 3.3㎡(평)당 가격, 세대규모는 분산형챠트 내 계열의 거품 크기입니다. ② 구간구분은 A(1~5년 신축 선호기간), B(10~15년 인프라 구축기간), C(30년 이상 재건축 기대기간)이며, ③ 공백기간은 A~B 사이, B~C 사이입니다. ④ 검은색 화살표는 3.3㎡당 가격밴드가 하락, ⑤ 붉은색 화살표는 3.3㎡당 가격밴드가 상승하는 추세입니다. ⑥ 면적구분은 전용면적을 기준으로 소형 60㎡ 이하, 중형 60㎡ 초과~102㎡ 이하, 대형 102㎡ 초과입니다.

1. 구간별 3.3㎡(평)당 가격밴드의 흐름은 아래와 같습니다

1) A구간 1~5년 경과 신축(新築) 아파트는 통상 최근 분양가 상승으로 높은 수준의 3.3㎡당 가격밴드를 형성합니다. 그러나 노도강 지역은 가격밴드가 평범했고, 공급수도 적었습니다. 6~10년 경과된 준신축(準新築) 아파트는 하향 가격대를 나타냈습니다.

2) B구간 11~15년 경과된 준구축(準舊築) 아파트는 통상 단지주변에 생활, 교통, 교육 등 인프라가 11~15년에 완성도가 높아지기 때문에 강세입니다. 노도강 지역은 9~10년 가격대가 상승해 타지역보다 빠르게 반응합니다. 인프라가 빠르게 형성된 것으로 보입니다.

3) C구간은 준공연식이 30년이 지나서 재건축 기대감이 상승하는 구축(舊築) 아파트입니다. 재건축에 대한 투자수요가 증가하면서 3.3㎡당 가격대가 재평가되고, 가격밴드도 오름세입니다. 창동, 방학동 등 30년 이상 대형단지의 구축아파트가 꾸준한 강세를 유지했습니다.

4) B~C의 사이 구간은 가격 상승의 이슈가 특별히 없는 공백기로 통상 3.3㎡당 가격밴드가 하향세를 나타냅니다. 노도강 지역도 3.3㎡당 가격밴드가 낮은 경향을 보였습니다만, 15~30년 노원구 주공아파트의 공급량 증가로 동일가격권에 밴드가 형성됐습니다. 20~25년 구간은 ‘은행사거리’ 등 교육입지가 좋은 특정지역의 강세가 나타났습니다.

2. 세대규모와 평형에 따른 3.3㎡(평)당 가격밴드의 흐름은 아래와 같습니다

1) 같은 준공연식의 경과연수를 보유한 아파트의 경우 세대규모가 클수록 상위밴드에 위치합니다. 대단지의 경우 분양선호도가 높은 중형평형대가 많아 수요가 몰리면서 3.3㎡(평)당 가격탄력성이 우수합니다.

2) 준공연식 15~30년 경과된 구축(舊築) 아파트의 경우 지금보다 분양사업용지가 넉넉한 시기였고, 대가족의 대형 평형에 대한 수요도 충분했습니다. 노도강 지역은 25~30년이 경과된 아파트의 세대규모가 컸습니다. 3.3㎡(평)당 가격밴드의 밀집도가 높았습니다.

3) 통상 평형대 아파트의 3.3㎡(평)당 가격밴드는 소형>중형>대형 순서로 낮습니다. 평형대가 클수록 환금성에 불리해 상대적으로 평당가격대 밴드가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 예외적으로 30년 이상 연식이 오래된 대형 평형아파트는 재건축시 지정우선권 보유로 강세입니다. 노도강 지역은 중형아파트의 비율이 상대적으로 높습니다. 유사한 가격대의 분양으로 상하 가격밴드의 밀집도가 높습니다.

한강 이북의 분양가상한제 미적용구 중에서 노도강 지역 내 도봉구, 강북구를 제외한 지역은 종로구와 중랑구입니다. 두지역의 구간별 3.3㎡(평)당 가격밴드는 다음과 같습니다.

1. 조사대상은 5.1만세대입니다. A구간>B구간>C구간 순서로 상승탄력성이 낮았습니다. A구간의 3.3㎡(평)당 가격밴드가 워낙 높아 B구간의 가격밴드가 양호했음에도 불구하고, 차이가 많이 났습니다. A~B 사이의 2~3년 짧은 공백기에 3.3㎡당 가격밴드가 빠르게 하락한 뒤 10년 아파트의 상대적 강세를 나타냈습니다. A~B 사이, B~C 사이의 공백기 추세는 하향이나, 상하 밴드폭은 밀집도가 높고, 안정적이었습니다.

2. 중랑구는 대단지가 공급됐고, 15~30년 경과된 구축(舊築) 아파트가 많은 지역입니다. 상대적으로 신축(新築) 아파트는 종로구에만 집중되었습니다. 반면 중랑구와 종로구는 30년 이상 재건축대상 구축아파트가 적습니다. 그래서 30년 이상 구축(舊築) 아파트의 상승트렌드가 분명치 않습니다.

3. 25~30년차 구축(舊築) 아파트는 전반적인 가격밴드의 약세 흐름 속에서 일시적인 가격반등이 나타났으나, 전반적인 하향트렌드를 비켜갈 수 없었습니다.

한강 이남의 분양가상한제 미적용구는 관악구, 구로구, 금천구입니다. 세지역의 구간별 3.3㎡(평)당 가격밴드는 다음과 같습니다.

1. 조사대상은 12.7만세대입니다. 앞서 서울 전역과 유사하게 A구간, B구간, C구간에서의 상승탄력성이 전반적으로 우수했습니다. A구간 1~5년 신축(新築) 아파트의 공급규모가 비교적 컸고, 가격밴드도 상대적으로 높았습니다.

2. B구간 15~20년 경과된 구축(舊築) 아파트의 공급량이 많았습니다. 넓은 사업용지 덕분에 대형단지가 많았습니다. 그러나 대형단지가 공급되면서 인프라가 완성되는 경과기간이 최소 15년~최대 20년으로 길었습니다. 가격밴드의 밀집도가 낮아 상하로 넓게 퍼졌는데, 이는 입지에 따라 가격차별화가 크다는 의미입니다.

3. 6~10년 준신축(準新築) 아파트는 공급물량이 적고, 단지도 소규모이며, 가격탄력성도 낮았습니다. 25~30년 구축(舊築) 아파트의 투자수요가 증가한 것으로 나타났습니다. 30년 이상 재건축을 앞둔 구축아파트는 추세가 명확했고, 가격밴드 상승세도 뚜렷합니다. 다만 40년이 넘은 아파트의 가격이 최저 수준을 나타냈는데, 이는 단지규모가 적고, 입지의 특성이 부각되지 못한 것 때문으로 보입니다.

신규아파트는 깨끗하고, 시설 좋고, 편리하기 때문에 거주자 입장에서는 당연한 선호합니다. 그런데 준공연식의 경과연수가 10~15년차에 인프라 구축효과에 힘입어 높은 3.3㎡당 가격 흐름이 나타났고, 25~30년 저가 투자매수세에 힘입어 가격이 일시적으로 반등합니다. 30년차부터는 일부 가격 반등이 없는 지역도 있지만, 대체로 재건축 기대감으로 인해 가격밴드가 상승합니다.

지금까지 『아파트 준공연식을 알면 가격이 보입니다』 시리즈 (PART 2)에서 ‘노도강 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 살펴보았습니다.

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