KB부동산

최근 사회적으로 다주택자 문제가 불거지면서 1주택자가 최고의 투자로 등극했다.

주택 금액 기준(고가주택 9억원, 초고가주택 15억원)에 따른 차이는 존재하지만 1주택자는 실수요자로서 배려를 받는다.

1주택자는 다른 집으로 갈아탈 때 유리한 편이다. 기존 1주택을 매도하고 그 금액과 유사한 곳으로 옮기거나 아니면 집 크기를 줄일 수도 있다. 더 비싼 집을 사기 위해 자금을 조달하더라도 추가 금액만 보태면 되기 때문에 수월하다.

내 집이 없는 세입자 역시 배려의 대상이다. 어떻게든 집을 가지려 노력하는 무주택자는 1주택자보다 더 보호받아야 한다. 하지만 전세로 거주할 경우 주택가격 상승을 쫓아가지 못한다는 점은 무주택자의 한계이기도 하다.

주택은 실물 자산인 부동산이므로 가격상승 과정에서 연동 혜택(?)을 본다. 인플레이션에 대한 방어가 가능하다는 얘기다. 반면 전세보증금은 정기예금이나 마찬가지로 자체적인 증식기능이 없다. 전세로 사는 것은 주거비용 측면에서 제일 저렴할 수는 있겠으나 그 자체가 한계로 작용할 수 있다. 

1주택자가 받는 혜택 중 큰 부분은 절세 효과다. 보유세인 종합부동산세(이하 종부세)와 양도소득세가 대표적이다. 종부세는 2주택자 이상은 공시가격 합계 6억원 초과가 납부대상인 반면, 1주택자는 9억원 초과다.  

또 고령자, 장기보유 공제혜택도 있다. 참고로 주택이 3채가 있더라도 2채를 주택임대사업(요건에 부합)으로 등록한 경우 1채의 주택에 대해서는 1주택자와 마찬가지로 계산한다.

양도소득세는 1주택자일 경우 종전에는 9억원 초과냐 아니냐에 따라 단순하게 구별했으나 제도가 강화됐다.

2020년부터 고가주택 매도 시 1주택자도 2년 거주요건을 채워야 장기보유특별공제(보유기간 연 8%, 10년 최대 80%)를 적용해 준다. 거주요건을 채우지 못했을 경우 해당 주택에 들어가 2년 거주해야 한다. 그렇지 않고 매도할 경우에는 9억원 초과분에 대해 일반장기보유특별공제(연 2%, 15년 최대 30%)로 계산해 납부해야 한다.

2021년부터는 1주택자의 고가주택 장기보유특별공제(연 8%)를 거주기간(4%)와 보유기간(4%)로 나눠 운영한다. 즉, 10년을 보유하며 거주까지 채워야 80% 공제를 다 받는다는 의미다.

또한 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역에서 취득한 경우에는 1주택자라도 1년 내 해당 주택에 전입(세입자가 있는 경우 2년)도 하고, 1년 내 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

조정대상지역에서 2019년 12월 17일 이후 등록하는 임대주택도 거주요건 2년을 충족해야 1주택 비과세 혜택을 받는다. 

유의할 점은 기존 주택의 개념을 권리까지 확대 해석한 것이다. 즉, 2021년부터 다주택자의 조정대상지역 내 양도소득세 중과를 위한 주택 수 산정 시 분양권을 포함하여 계산한다. 분양권은 아직 주택이 아닌 권리로 취급하던 종전의 개념을 바꾼 것으로 주의가 필요하다.

사실 1주택자에게 장기보유특별공제를 통해 세제 감면 혜택을 주는 이유는 갈아타기를 수월하게 하기 위함이다. 어차피 1주택자는 실수요자이므로 새롭게 주택을 매입하여 옮겨갈 때 양도세를 지나치게 부과할 경우 비슷한 가격대의 주택으로 대체하지 못하는 문제가 발생한다. 

이런 폐해를 방지하기 위해 세제 혜택이나 요건이 까다롭게 바뀌고 있다. 장기보유특별공제는 부동산인 실물자산의 자연 상승분을 공제해 주는 개념으로 지나치게 강화할 경우 재산권 침해소지가 있을 수 있다. 인플레이션 개념의 자산 가격상승으로 해석하여 투자차액으로 계산하지 않고, 일정부분까지는 세금을 물리지 않는다는 것이 당초 취지다.

현재 조정대상지역에서 2주택 이상일 경우 청약 자체를 할 수 없다. 1주택자는 아파트 청약 시에도 혜택(?)이 있다. 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 평형에 대해서는 갈아타기 기회를 부여하기 때문이다.

주택시장에서 1주택자로 사는 것은 시장 건전성 유지 차원에서 바람직하다. 다주택을 보유할 경우 상황에 따라 다르지만 시장 흐름의 저해요인이 될 수도 있다.

자가 주택 거주는 주택시장 안정에 기여한다. 흔히 1주택자는 1채이기 때문에 투자가 아니라고 얘기한다. 팔고 다른 집으로 갈 때도 내 집이 오르면 다른 집도 올라 큰 기대가 없다는 의미다. 설사 그렇다 하더라도 인플레이션의 방어를 통해 자산 가치를 지켰다는 측면에서도 충분히 의미가 있다. 특히 집을 팔고 갈 때도 훨씬 수월하게 시장의 변화에 대응할 수 있다. 이 자체만으로도 최고의 투자이자 무주택자와 차별화되는 큰 요인이다.