KB부동산

안녕하세요. 허생원(許生員)입니다.

많은 분들이 신규아파트를 선호합니다. 깨끗하고, 시설 좋고, 편리하기에 거주자 입장에서는 당연한 선택입니다. 신규아파트의 매력은 언제까지 이어질까요? 아파트가 연식이 오래되면 가격은 무작정 낮아질까요? 평형과 단지규모는 가격에 어떻게 반영될까요? 지역별로 아파트의 연식이 가격에 미치는 영향은 어떨까요?

오늘은 아파트 준공연식과 3.3㎡(평)당 가격의 흐름에 대해 알아봅니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 매매일반가격을 집계하는 서울시 전지역 아파트 138.1만세대에 대한 3.3㎡(평)당 가격, 세대규모, 준공연식을 조사해 지역별로 살펴봤습니다.

『아파트 준공연식을 알면 가격이 보입니다』 시리즈 (PART 1)에서는 ‘강남3구, 마용성 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 알아보겠습니다. 다음회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘노도강 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 살펴보겠습니다.

KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 집계한 서울시 전지역 아파트의 3.3㎡(평)당 가격, 세대규모, 준공연식을 12월 3일 기준으로 조사했습니다. 그래프의 주요 기준입니다.

① 그래프 X축은 준공연식의 경과연수, Y축은 3.3㎡(평)당 가격, 세대규모는 분산형챠트 내 계열의 거품 크기입니다.

② 조사대상은 서울 전지역의 아파트 138.1만세대입니다.

③ 준공연식의 경과연수 구간은 최소 1년~최대 50년이며, 3.3㎡당 가격 구간은 최소 677만원~최대 1억 4,379만원입니다.

④ 눈여겨볼 구간은 A(1~5년 신축 선호기간), B(10~15년 인프라 구축기간), C(30년 이상 재건축 기대기간)이며, 공백기간은 A~B 사이, B~C 사이입니다.

⑤ 세대규모가 큰 아파트의 3.3㎡당 가격은 타원형 점선으로 표시된 부분입니다.

⑥ 검은색 화살표는 3.3㎡당 가격밴드가 하락하는 추세입니다. 붉은색 화살표는 3.3㎡당 가격밴드가 상승하는 추세입니다.

⑦ 면적구분은 전용면적을 기준으로 소형 60㎡ 이하, 중형 60㎡ 초과~102㎡ 이하, 대형 102㎡ 초과입니다.

1. 구간별 3.3㎡(평)당 가격밴드의 흐름은 아래와 같습니다

1) A구간은 최근 분양가 상승으로 과거보다 높은 수준의 3.3㎡당 가격밴드를 형성합니다. 1~5년 경과 신축(新築) 아파트의 가격밴드가 높았습니다. 6~10년 경과된 준신축(準新築) 아파트는 위치 및 주변인프라 등 입지에 따라 가격수준이 달랐습니다.

2) B구간은 11~15년 경과된 준구축(準舊築) 아파트 범주에 속합니다만, 오히려 3.3㎡당 가격이 강세를 보이고 있습니다. 아파트의 시스템, 옵션, 평면 등에서 신축 아파트에 비해 경쟁력이 떨어짐에도 불구하고, 가격대가 높은 이유는 단지주변에 생활, 교통, 교육 등 인프라가 11~15년을 거치면서 완성도가 높아졌기 때문입니다. 통상 인프라가 정상적으로 형성되는 지역은 10년차에 3.3㎡당 가격밴드가 가장 높았습니다. 지역 특성상 인프라 구성이 늦은 곳도 15년이면 가격밴드가 상승합니다. 강남3구처럼 인프라 구성의 완성도가 입주초기부터 양호한 지역은 1~15년차 가격밴드가 안정적으로 유지됩니다.

3) C구간은 재건축 기대감이 상승하는 구축(舊築) 아파트 범주에 속합니다. 노후화된 시설로 인해 3.3㎡당 가격밴드가 낮아야 하지만, 준공연식이 30년이 지난 물건에 대해 재건축 투자수요가 증가하면서 3.3㎡당 가격이 재평가되고, 가격밴드도 오름세를 보입니다. 25~30년된 아파트의 경우 시설 노후화가 상대적으로 덜하고, 거주 후 5~10년만 경과하면 재건축에 대한 가능성이 높아진다는 측면에서 가격대비 상승 기대감이 높은 것으로 보입니다.

4) A~B 사이, B~C의 사이 구간은 가격 상승의 이슈가 특별히 없는 공백기로 3.3㎡당 가격밴드가 하향세를 나타냅니다. 공백기에는 특별히 가격 상승을 유도할 메리트가 적어 구축(舊築) 아파트 일수록 3.3㎡당 가격밴드가 낮은 경향을 보입니다. 특히 상대적으로 20~30년 전(1989~1999년)에 분양한 구축아파트의 절대 수량이 적었습니다. 1999년(20년 전)은 외환위기 이후 분양시장 위축기였습니다. 1989년(30년 전)은 노태우 정부시기에 분양가상한제 도입 등 투기억제대책이 시행됨으로써 분양시장이 위축된 시기였습니다. 

2. 세대규모에 따른 3.3㎡(평)당 가격밴드의 흐름은 아래와 같습니다

1) 같은 준공연식의 경과연수를 보유한 아파트의 경우라도 세대규모가 클수록 상위가격권에 위치하는 모습입니다. 

2) 대단지의 경우 분양선호도가 높은 중형평형대가 많아 수요가 증가하면서 3.3㎡당 가격밴드의 탄력성이 우수합니다.

3) 준공연식 15~30년 경과된 구축(舊築) 아파트의 경우 지금보다 분양사업용지가 넉넉한 시기였고, 대가족의 대형 평형에 대한 수요도 충분했습니다. 전반적으로 세대규모가 컸고, 평형도 고르게 분포된 양상입니다. 3.3㎡당 가격밴드 역시 중~하단에 걸쳐 박스권으로 안정되게 분포되어 있습니다.

3. 평형에 따른 3.3㎡(평)당 가격밴드의 흐름은 아래와 같습니다

1) 소형평형대 아파트, 특히 강남3구의 3.3㎡당 가격밴드의 수위가 상대적으로 높았습니다. 세대수는 적지만, 강남3구로 입성하려는 수요자가 많았기 때문으로 보입니다.

2) 중형평형대 아파트는 3.3㎡당 가격대의 상하밴드가 소형보다 확대되면서 선택의 폭이 넓어졌음을 알 수 있습니다.

3) 대형평형대 아파트의 3.3㎡당 가격밴드는 중소형대비 선호도가 낮고, 환금성에 불리해 상대적으로 밴드 수위가 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 다만 대형아파트는 30년 이상 연식이 오래된 아파트에서 높은 가격밴드를 형성하고 있습니다. 재건축시 대형평수가 동호수 지정우선권을 보유한 것이 원인으로 보입니다.

강남3구의 구간별 3.3㎡(평)당 가격밴드는 다음과 같습니다.

1. 조사대상은 28.2만세대입니다. 앞서 서울 전역에서 설명한 바와 같이 A구간, B구간, C구간에서 밴드의 상승탄력성이 우수했고, 추세도 비교적 명확하게 나타났으며, 상하 가격밴드도 간격을 고르게 유지됐습니다. A~B 사이, B~C 사이의 공백기에도 추세는 하향이나, 밴드의 상하간격은 안정적입니다.

2. 중간의 25~30년된 아파트의 경우 5~10년 뒤 가격대비 재건축 상승 기대감이 높은 곳으로 보입니다. 30년 이상 구축(舊築) 아파트의 경우 상승트렌드가 잘 나타나고 있습니다. 45년이 넘은 아파트는 가격밴드가 최고 수준을 나타냅니다.

3. 전구간에서 대형단지가 상대적으로 높은 수위를 유지하고 있습니다. 평형대별로는 소형>중형>대형 순서로 3.3㎡당 가격밴드 수준이 낮아졌습니다.

마용성의 구간별 3.3㎡당 가격밴드는 다음과 같습니다.

1. 조사대상은 13.9만세대입니다. A구간, B구간, C구간에서 밴드의 상승탄력성이 전반적으로 우수했습니다. 그런데 A구간 1~5년 신축(新築) 아파트의 공급규모와 가격밴드가 상대적으로 높았습니다.

2. 인프라 구축이 어느정도 완성도가 높은 지역이기에 B구간의 경과연수가 길었습니다. 특정 기간별 인프라구성의 프리미엄보다는 전반적인 수요가 안정적임을 시사합니다. 상하가격밴드의 밀집도가 높았는데, 이는 1~25년간 양호한 입지에 대형단지의 양호한 공급이 꾸준히 지속되었기 때문입니다. 대형단지의 가격수위가 높음을 알 수 있습니다.

3. 3.3㎡당 가격밴드가 A구간은 3,000~5,000만원대, B구간은 2,000~4,000만원대에 집중되었습니다. C구간의 상승추세가 비교적 명확하게 나타났으며, 준공연식의 경과연수가 오래될수록 밴드 수준도 높았습니다. A~B 사이, B~C 사이의 공백기에도 추세는 하향이나, 밴드는 안정적입니다.

4. 25~30년차 구축(舊築) 아파트는 전반적인 가격약세 흐름 속에서 일시적인 가격반등이 나타난 뒤 소강상태가 나타났습니다. 그런데 이러한 소강상태는 오히려 재건축을 기대하는 구매자의 접근이 가능한 시점일 수 있습니다. 45년이 넘은 아파트는 가격밴드가 최고 수준을 나타냅니다. 

 

지금까지 『아파트 준공연식을 알면 가격이 보입니다』 시리즈 (PART 1)에서 ‘강남3구, 마용성 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 알아보았습니다. 다음회 시리즈 (PART 2)에서는 ‘노도강 준공연식과 3.3㎡당 가격’을 살펴보겠습니다.

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