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KB부동산 리브온

A급 될만한 물건 선별하는 안목 키우려면?

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김영란법, 미투 등 사회적 이슈로 회식 문화가 바뀌었습니다. 최저임금 인상과 함께 경기 침체로 인한 소비심리 악화 등으로 자영업의 영업환경이 날로 악화되고 있습니다. 이는 상업용부동산 공실 증가와 함께 거래감소로 이어지고 있습니다.


이에 대한 위기의식으로 투자 관망세를 유지해야 한다는 목소리가 높습니다. 지금의 위기가 얼마나 지속될 지 가늠할 수 없기에 신중한 접근이 필요하다는 분위기입니다.

시장평가와 대응방안은 누구에게나 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 투자자의 상황 및 투자목적에 따라 달리 적용될 수 있습니다. 더 나아가 투자기간, 투자대상, 대출규모, 이자 및 제세금 부담 등 여러 요인에 따라 다른 결과를 낳을 수 있습니다.


위 요인들을 고려하지 않고 자금을 끌어 모아 상업용부동산 투자를 도전하는 입문자들은 자기자본 축적 및 향후 철저한 투자계획을 가지고 관망세를 유지하는 것이 좋습니다. 

관망을 무관심으로 해석해서는 안됩니다. 지속적으로 물건을 접하며 유동인구, 대중교통 접근성, 주요 동선, 임대료 및 매입가격의 적정성, 향후 매각가능성 등 꾸준히 스터디를 하면서 안목을 키워 향후를 도모해야 할 것입니다.


하지만 위기가 곧 기회라 말하는 사람들이 있습니다. 투자수익이 제비용(향후 추가 공실 및 이자율 상승을 커버할 수 있는 정도 포함)을 충당할 수 있는 정도만 된다는 마인드로 시간적 금전적 여유와 함께 중장기적으로 끌고 갈 수 있는 유경험자에게는 지금도 위기가 아닐 수 있습니다.


이들은 누구나 위기라고 생각하지만 오히려 제한된 공급에 저금리의 풍부한 유동성을 가진 적기라 판단하고 물건 발굴에 심혈을 기울입니다. 물론 우량매물을 찾기 어렵습니다. 설상 찾았다 하더라도 가격이 비쌉니다.


이전과 달리 사놓고 가격이 오를 것만 기다리는 시기는 지났습니다. 리스크 헤지 정도에 따라 투자수익률이 결정되는 것이기에 A급을 찾기 어렵다면 차선책으로 B급 중 A급으로 전환 가능한 물건을 선별하는 시간과 노력이 필요합니다. 

그러기 위해서는 우선 입지는 놓쳐서는 안됩니다. 물론 중심지가 아닌 대단위 아파트 단지를 배후로 많은 상주인구를 두고 있는 근린생활상권은 시장상황이 변하더라도 안정적인 임대차를 유지할 수 있어 목이 좋다 할 수 있지만 업종 전환 및 임대료 인상을 통한 가치상승은 다소 제한적일 수 있습니다.


공간, 용도, 아이템의 다변화를 통하여 가치를 상승시킬 수 있는 곳이어야 하기에 기복없이 다양한 연령대의 유동인구가 상시 확보되는 도심 및 주요 역세권역은 개선을 통한 가치상승의 여력이 상대적으로 더 클 수 있습니다. 그렇기에 위치값에 대한 지불은 충분히 하되 건물의 노후도나 취약한 관리로 수익률이 저조한 저평가된 매물을 발굴하여야 합니다.


B+ 물건을 보는 혜안, 그 물건을 매입할 수 있는 충분한 자금력, 다양한 노력을 시도해 볼 수 있는 시간적 여유, 이 모든 것을 막힘 없이 진행할 수 있는 추진력을 가져야 A급으로 점프할 수 있는 프리미엄을 얻을 수 있습니다. 그렇지 못하다면 마음 졸이며 섣불리 움직이는 것보다 도약을 위한 준비하는 마음가짐으로 관망을 유지하는 것이 현명할 수 있습니다. 


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KB부동산 리브온

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