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KB부동산 리브온

어린이집까지 품었다고? 지식산업센터가 뭐길래…

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저금리, 주택시장 규제 등으로 수익형 부동산 상품으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있는 가운데 대출규제를 받지 않고 한시적으로 세제 혜택까지 받을 수 있는 지식산업센터가 틈새 수익형 상품으로 주목 받고 있다고 합니다.

지식산업센터는 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상 집합건축물로, 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 뜻합니다.


아파트형 공장으로 불리우다 2010년 4월에 지식산업센터로 명칭이 바뀌면서 제조업 외에 지식산업및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 재정의됐습니다. 「산업집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률」에 의해 기숙사, 근린생활시설, 금융, 보험, 의료, 보육, 문화 및 집회시설 등 지원시설 입주가 가능해졌습니다.

지식산업센터가 밀집한 지역은 서울 구로동과 가산동 디지털단지가 대표적인데요. 이 외에도 성수동, 문정동, 마곡지구 등에도 지식산업센터가 몰려 있습니다.


수도권에서는 2000년 후반부터 안양, 성남, 수원, 용인 등지를 중심으로 지식산업센터가 공급됐는데요. 2010년 후반 들어서는 광교·하남·동탄2신도시 등 신도시와 택지지구에 대거 공급되고 있습니다.


요즘 새로 짓는 지식산업센터는 특화 설계, 원스톱 업무환경, 첨단시설을 갖춘 섹션오피스 형태로 차별화에 나서고 있는데요. KB부동산 리브온(Liiv ON)이 대형 어린이집과 드라이브인 시설을 갖춘 지식산업센터 모델하우스를 직접 다녀왔습니다.

세종시 첫 번째 지식산업센터

지난 12월 공사가 한창인 세종시 4-2생활권 세종테크밸리 내 ‘세종 대명벨리온’ 현장을 찾았습니다. 이 곳은 세종시에 들어서는 첫 번째 지식산업센터로 지하 3층~지상 12층, 2개 동, 총 539실 규모로 지어집니다. 용도별로는 지식산업센터 359실, 판매근린생활시설 144실로 구성됩니다. 기존 지식산업센터에서는 보기 어려웠던 대형 어린이집을 비롯해 상업시설과 옥상정원 등 커뮤니티시설도 갖출 예정입니다.


이 지식산업센터 바로 앞에는 창업진흥원과 중소기업기술정보진흥원이 이전을 앞두고 있어 상업시설이나 어린이집 이용 수요가 많을 것으로 보입니다.

세종 대명벨리온이 들어서는 세종테크밸리는 생명·환경·정보통신 등 첨단산업 육성을 목적으로 대지면적 75만356㎡에 창조형 캠퍼스, 캠퍼스타운, 벤처파크, 리서치파크 등 산·학 연계시설을 도입해 충청권 4차 산업 중심지로 조성됩니다.


지난해 ‘다음소프트’가 세종테크밸리에 스마트 시티 및 인공지능 연구소를 구축하기로 결정한 데 이어 지난 11월에는 ‘네이버’가 세종시 내 10만㎡ 이상 부지에 5400억원을 투입해 네이버 클라우드 제2데이터센터 건립하기로 결정했습니다.


공동캠퍼스 입주 대학과 세종테크밸리 내 연구소와 기업들은 4차 산업혁명 시대를 이끌 것으로 기대를 모으고 있습니다.

드라이브인 시설도 갖춰

두 번째로 서울 근교에 위치한 드라이브인 시설을 갖춘 지식산업센터 분양 현장을 찾았는데요.


경기도 고양시 원흥지구 지하철 3호선 원흥역 인근에 들어서는 ‘원흥 한일윈스타’ 입니다. 단지 바로 앞에 대규모 쿠팡 물류 센터가 입주한다고 합니다. 이케아, 롯데아울렛, 스타필드 등과도 가깝고 3기 신도시로 지정된 창릉신도시도 인근입니다.


이 곳은 지하 1층~지상 14층, 총 312실 규모로 공장(산업시설) 281실과 근린생활시설 31실을 공급 중입니다.

건물 안까지 차량 진입이 가능한 도어 투 도어 시스템이 특징입니다. 모델하우스 내부에도 드라이브인 시스템이 유닛으로 꾸며져 있었는데요. 지하 1층과 지상 2층부터 6층까지 화물차 출입과 화물적재 작업이 가능합니다. 7층부터 14층까지는 섹션오피스로 구성됩니다.


분양 관계자에 따르면 드라이브인 시설을 갖춘 전용면적 78.85㎡(23.85평) 분양가가 3억원대입니다. 보증금 3000만~5000만원, 월 임대료 140만~160만원 정도로 연 수익률은 6%대가 예상됩니다.(대출없이 보증금 3000만, 월 임대료 140만원으로 단순 계산) 

지식산업센터 투자 체크 포인트

지식산업센터는 분양가가 오피스텔이나 상가보다 상대적으로 저렴한데다 대출 규제가 적다는 점이 장점으로 꼽히는데요. 상가의 경우 대출 규모가 분양가의 40~50%에 그치지만 지식산업센터는 최대 80%까지 장기 대출이 가능해 소액으로도 접근 가능합니다.


기업체가 장기로 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 공실이 발생할 위험도 적은 편입니다.


또 올해 말로 종료될 예정이었던 취득세·재산세 감면혜택이 연장돼 세제혜택도 누릴 수 있습니다. 지식산업센터를 분양받아 입주하는 기업은 2022년 12월 31일까지 취득세의 50%, 5년 간 재산세의 37.5%를 감면 받게 됩니다.


현재 국가산업단지나 일반산업단지, 공단 등에 위치한 지식산업센터는 제조업 위주, 택지지구의 경우 제조업, 지식산업, 정보통신업 3개업만 입주가 가능합니다.


2018년 3월 산업통상자원부가 청년친화형 산업단지 조성을 위해 지식산업센터를 육성하겠다는 발표를하면서 초기 자본금이 없는 청년들이 소액의 월세만 내고도 창업할 수 있도록 임대사업자의 지식산업센터 임대를 허용해 산업단지 안에서도 임대사업이 가능해질 전망입니다.


수익률이 저조한 오피스텔이나 상가 대신 지식산업센터로 눈을 돌리는 투자 수요층이 늘면서 매매가격은 가파른 상승세를 보이고 있습니다.


KB금융지주 경영연구소에 따르면 산업단지가 많지 않아 공급이 제한적인 서울의 경우 2015년 1분기 3.3㎡당 500만원대였던 매매가격이 2018년 4분기 기준 900만원대를 넘어서는 등 단기간에 급등하는 양상입니다.

공급물량도 증가했습니다. 한국산업단지공단에 따르면 올 들어 9월 말까지 인허가를 받은 전국 지식산업센터는 118건으로 5년 연속 증가, 연도별 인허가 건수는 2014년 37건, 2015년 63건, 2016년 78건, 2017년 82건, 2018년 117건으로 증가했습니다.


전국적으로 인허가 물량이 2018~2019년 크게 늘어 공급과잉에 대한 부담이 당분간 지속될 것으로 보입니다.


수도권을 포함한 일부지역에서는 공실 우려가 있는만큼 지역 내 공급물량을 파악하고 지역 내 지식산업센터가 있다면 선발주자인지 후발주자인지부터 살펴봐야겠습니다. 입지나 상품 구성, 임대료 수준, 배후 오피스 수요, 가격경쟁력 등도 꼼꼼히 따져보고 옥석을 가려 접근해야 할 때입니다.


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KB부동산 리브온

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