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둔촌주공이 쏘아올린 ‘나비효과’

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‘국내 최대 둔촌주공 이주… 서울 동남권 전세 들썩’

 ‘둔촌주공 이주 앞둔 강동구 아파트 전셋값 펄펄’

 ‘둔촌주공 이주한다... 강동구 전세대란 적신호’

<2017년 상반기 쏟아진 기사 헤드라인>

국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공아파트’ 이주를 앞둔 2017년 상반기, 6000가구에 가까운 초대형 단지가 한꺼번에 이주에 나서면서 서울 강동·송파·광진구를 비롯해 인근 지역으로 전세난이 번진다는 기사가 쏟아져 나왔습니다.


기존 주택을 철거하는 정비사업은 그 과정에서 이주수요가 발생하기 마련입니다. 이는 인근 지역 전세수요 증가와 전세가격 상승 요인으로 작용합니다. 이 때문에 정비사업으로 인한 전세시장 불안 문제가 꾸준히 제기돼 왔는데요.


특히 둔촌주공처럼 대규모 단지가 이주할 경우엔 전세시장에 미치는 파급효과가 더 클 수밖에 없습니다.


KB금융지주 경영연구소가 최근 5년 내 서울에서 관리처분인가를 받은 사업장 중에서 이주수요가 5000가구가 넘었던 가락시영아파트와 둔촌주공아파트를 대상으로 기존에 거주하던 입주민이 어디로, 얼마나 이사를 갔는지 분석하고 전세시장에 미치는 영향을 분석한 보고서를 발표해 눈길을 끕니다. 

# 어디로 이사 갔을까?

연구소의 ‘아파트 재건축 이주세대 분석과 전세시장 영향’ 보고서에 따르면 가락시영과 둔촌주공 이주 당시 가락1동과 둔촌1동에서 전출한 세대 중 해당 사업장이 있는 송파구와 강동구로 이사한 비중이 각각 68.9%와 50.6%로 조사됐습니다.  


자치구 내에서도 인접 지역으로 이사한 비중이 높았는데요. 가락1동 전출세대는 석촌동, 송파1동, 삼전동 등으로 옮겨갔고 둔촌1동 전출세대는 둔촌2동, 성내3동, 길동, 오금동 등으로 이사한 것으로 나타났습니다.


기존 가구수가 6600가구로 최근 5년간 이주 가구수가 가장 많았던 가락시영을 먼저 살펴보겠습니다. 가락1동의 주민등록인구는 이주가 시작되면서 크게 감소했다가 가락시영을 재건축한 ‘헬리오시티’가 입주하면서 다시 빠르게 증가했습니다.


가락시영 이주공고는 2012년 7월에 났는데요. 2012년 8월 1만4468명이던 가락1동 주민등록인구는 2013년 1월 5115명으로 5개월 만에 9353명이 감소했습니다. 2018년 12월 헬리오시티 준공인가 당시 1104명이었던 주민등록인구는 2019년 9월 2만7286명으로 늘었습니다. 

가락1동 전출세대 역시 2012년 하반기부터 증가했는데요. 상반기 월평균 144건 수준이던 전출건수는 하반기 월평균 667건으로 늘고 2012년 10월에는 가장 많은 1038건의 전출이 발생했습니다.


2012년 하반기 가락1동 전체 전출 4002건 중 서울로 이주한 경우가 3139건(78.4%)으로 가장 많았고 경기도 이주가 673건(16.8%) 수준으로 나타났습니다.


서울 전출 중 2162건(68.9%)가 송파구 내에서 일어났으며 강남구 291건(9.3%), 강동구 227건(7.2%) 순으로 비중이 높았습니다. 


동별로는 가락1동과 가까운 석촌동, 송파1동, 삼전동, 가락본동, 장지동, 송파2동, 가락1동, 방이2동, 문정1동, 잠실본동 순으로 전출이 많았습니다. 전출 건수 기준 상위 10개 지역 대부분이 가락1동 인접지역으로 조사됐습니다. 

그럼 이제 둔촌주공 이주세대를 살펴볼까요?


둔촌1동에 위치한 둔촌주공은 2017년 하반기 이주를 시작했는데요. 총 5588건의 전출 중에서 4243건 (75.9%)이 서울지역 전출로 서울 비중이 높게 나타났습니다. 


자치구별로는 강동구 2149건, 송파구 1250건 순으로 높았습니다. 

둔촌1동 역시 가락1동과 마찬가지로 인접지역으로 이주가 많이 이뤄졌습니다.


둔촌주공이 이주한 2017년 하반기 서울 전출 건수는 총 4243건이었는데요. 서울 전체 전출의 44.4%인 1883건이 둔촌1동과 인접한 9개 지역으로 집중된 것으로 나타났습니다.


보고서는 둔촌2동, 성내3동, 길동, 오금동, 천호3동, 성내1동, 잠실4동, 성내2동, 오륜동 순으로 전출이 많았다고 분석했습니다.

# 이주수요가 전세시장에 미친 영향은?

가락시영과 둔촌주공 이주로 전월세 수요가 증가하면서 수요가 집중된 송파구와 강동구의 전월세 계약이 증가했습니다.  


또 가락시영과 둔촌주공 재건축 이주 시점을 전후로 해당 자치구의 전세가격 상승률은 서울 강남권 평균 상승률을 상회했습니다.


보고서에 따르면 송파구의 경우 2012년 7월 전셋값 상승률은 6.45%, 12월은 4.21%를 기록했는데요. 강남권 평균 전셋값 상승률은 7월 5.30%, 12월 2.36%로 송파구 전셋값이 각각 1.15%p, 1.85%p 높게 나타났습니다.


강동구 역시 둔촌주공이 이주를 시작한 2017년 7월 전셋값 상승률이 0.45%로 강남권 1.36%보다 낮은 수준이었으나 이주기간 동안 전셋값 상승세가 확대돼 강남권 평균 상승률보다 높은 상승률을 기록했습니다. 

가락시영과 둔촌주공 재건축 사례 분석 결과, 대규모 이주수요가 발생하면 해당 지역의 전세거래가 증가하고 전세가격이 상승하는 모습을 확인할 수 있었습니다.


보고서에서는 “정비사업에 따른 이주수요가 단기간에 집중적으로 발생하는데다 임차수요 비중이 높고 인근지역 중심으로 이주가 발생하고 있어 국지적인 전세시장 불안요인으로 작용할 가능성이 높다”고 지적했습니다.

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